轉(zhuǎn)眼間，中國樓市在史無前例的嚴峻調(diào)控下，已經(jīng)有三個月時間。

7月14日，DTZ戴德梁行發(fā)布了2010上半年中國住宅市場的回顧以及展望。數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年月均成交量較2009年同期下降52%，自2009年1月起，房價連續(xù)18個月快速上漲，飆升至歷史最高水平，一線城市及二線城市目前房價同比08年高峰期分別增長39%及28%。

泡沫與失衡

戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮指出：“中國房地產(chǎn)泡沫十分嚴重，房價過快增長，然而卻沒有得到成交量的支撐。”實際上，在今年的5月份，新華社的報道第一次用了“泡沫”兩個字。這是中央的媒體里從來沒有出現(xiàn)過的，可見政府對房價的關注十分迫切。

同時，大量“出逃”的居民儲蓄貸款也是泡沫的一個證據(jù)，蔣尚禮指出，中國房地產(chǎn)市場投資性需求泛濫，自去年1月以來，大約有4.3萬億元的居民儲蓄存款持續(xù)流出銀行賬戶，回流到資產(chǎn)市場，而基于通脹的預期，不少的儲蓄存款流向房地產(chǎn)行業(yè)。“4.3萬億元的規(guī)模相當于全國的一年房地產(chǎn)的住宅新房銷售量。”蔣尚禮比喻。

在房價泡沫泛起的同時，伴隨出現(xiàn)的是市場新房供應結(jié)構(gòu)失衡的問題。數(shù)據(jù)顯示，在去年，新房市場供應中，經(jīng)濟適用房占到總量的4%，90平方米以下的商品房占33%，而90平方米以上的商品房占到了55%，別墅以及高檔住宅占到8%。

蔣尚禮指出，實際上，新房供應與市場真正的居住需求形成差距，90平米以下的商品房僅占到供應總額的33.3%，這與中央70%的目標相去甚遠。

“中檔戶型的，小戶型的商品房，供應非常缺乏，一些企業(yè)，或者一些中下階層、一般的白領想要購買房子，但是市場沒有供應。”蔣尚禮表示。

而新政后，投資性需求受到打壓。“根據(jù)我們的統(tǒng)計的數(shù)據(jù)得知，現(xiàn)在市場上中小戶型的項目很熱銷，豪宅基本上賣不動。”蔣尚禮指出。

回歸理性

在庫存量方面，蔣尚禮指出，對于市場而言，庫存量在3到10個月之間為比較理想的水平，除了上海、廣州及長沙三個城市呈負庫存的情況，短期內(nèi)將對市場價格提供一定支持或上漲空間，其余城市存量皆有剩余，其中以深圳和武漢積壓稍顯過剩，達到8.6個月以及12個月。

“預計此‘滯銷狀態(tài)’或會引起當?shù)夭糠钟匈Y金回流壓力的開發(fā)商做出一定程度的降價舉措。”蔣尚禮指出：“開發(fā)商第一個月賣房賣少了，還可以預付，兩個月賣房賣少了，可能還得預付。如果連續(xù)三個月都賣少的話，那么資金鏈就開始會斷了。”

然而，新政出臺三個月以來，全國整體房價水平持平，開發(fā)商方面除了恒大、萬科、綠地三家高調(diào)降價以外，各大城市的房價依然固若金湯。蔣尚禮對此解釋，今年的情況要比08年底要好得多。因此開發(fā)商對于中央這一輪的政策暫時沒有行動，主要是因為庫存量還沒有到一個危險的水平。

“然而也有些開發(fā)商已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)調(diào)整銷售策略。比如把一些中小戶型的樓盤推出來，對于市場有還一定的效果。所以看到，雖然整體的成交量是低迷，但是普通住宅在6月份已經(jīng)占了66%，中高檔、豪宅占34%。”蔣尚禮表示。

他又指，從更宏觀方面來講，根據(jù)我們的判斷，中國已經(jīng)是全世界第一個退市的國家，盡管中央并沒有表態(tài)。而中國房地產(chǎn)市場在退市的過程里面，無論發(fā)生什么樣的副作用，都將對市場產(chǎn)生重要的影響。

從一方面來說，中國房地產(chǎn)市場正在回歸理性。蔣尚禮指出，預計下半年，一線城市一手住宅價格將較一季度下調(diào)20%-25%；二線城市一手住宅價格將較一季度下調(diào)15%-20%。

而在成交量方面，其中一線城市成交量將比上半年上漲50%，但是今年全年同比將減少40%。二線城市下半年樓市成交量預計將比上半年上漲10%，今年全年同比將減少30%。