一座城市的建筑，彰顯一座城市的生命力。城市寫字樓作為城市建筑中的“白領”，在新時期被賦予更多內涵，或端莊、或典雅、或秀麗，不同的寫字樓被賦予不同的品質。脫穎而出的寫字樓逐漸開始成為城市的地標，成為都市亮麗的風景。說到上海，我們馬上可以想到金茂大廈；說到廣州、深圳，中信廣場、地王大廈的形象深入人心；說到香港、臺北，中銀大廈、101大樓讓人過目難忘。然而臨沂作為一座發(fā)展中的城市，與城市形象相媲美的寫字樓卻少之又少，同時，也暗含著臨沂寫字樓有著廣闊的發(fā)展前景。臨沂寫字樓經(jīng)過10年沉浮，發(fā)展之路并不平坦，其未來藍圖如何勾畫，已是業(yè)內熱議的一大話題。
打開一些商業(yè)網(wǎng)站或專業(yè)性寫字樓房產(chǎn)，記者發(fā)現(xiàn)，臨沂城區(qū)有許多寫字樓“常年招租”，其發(fā)展之路舉步維艱，陷入尷尬境地。
“進駐率低，服務費收不上來，服務自然就差；而服務差則是導致招租難的主要原因，臨沂的許多寫字樓陷入惡性循環(huán)的怪圈！”一位業(yè)內人士向記者介紹說。據(jù)了解，臨沂的寫字樓仍以中低檔為主，相當一部分的寫字樓進駐率非常低。
臨沂寫字樓從2000年起步，經(jīng)歷了“老市政辦公樓”——“商住樓”——“中低檔寫字樓”——“高端純寫”等多個發(fā)展過渡階段，現(xiàn)在逐步由關注功能需求，轉向關注內外形象、配套管理為基本配置的階段。目前臨沂市場上寫字樓配套正逐步向中高端檔次發(fā)展，但由于自身需求沒有質的飛躍，一時還難以達到較高的管理水平。
日前，記者到某企業(yè)杜經(jīng)理的辦公室進行采訪，其辦公室就是租用的市區(qū)某家寫字樓。開車進入時，保安給了記者一張條，上面登記的是當時的時間，約莫一個小時后，記者驅車離開時卻被告知需要交費5元。記者不解，而杜經(jīng)理為此也頗感煩惱，“許多客戶對此頗有微詞，找我一趟還需要交費，哪有這樣的道理？”杜經(jīng)理說。據(jù)介紹，剛開始入駐時，發(fā)現(xiàn)根本沒地方停車，原因是許多附近的車輛常年停留在這里。就這一問題，許多業(yè)主向寫字樓物業(yè)方多次反映，但卻遲遲得不到解決。從上個月開始，物業(yè)管理終于出臺了“辦法”但這個“辦法”卻讓大部分人難以接受。
據(jù)記者了解，寫字樓的物業(yè)管理問題是困擾其發(fā)展的主要原因。在市區(qū)某辦公樓上班的張女士向記者反映說，該大廈的物業(yè)管理總體令人比較滿意。張女士介紹說，大廈從各方面來說都不錯，譬如路段、智能、衛(wèi)生、保安等方面，都沒什么可挑剔的。“看上去很美”的寫字樓也會讓人煩惱，前幾日，有朋友造訪，將自行車停在樓下，只一會的工夫就不翼而飛，找到保安理論，卻被告知與他們無關，而此事最終也是不了了之。
當然，困擾寫字樓發(fā)展的原因是多方面的，譬如上班時間擠電梯，電梯里搬運貨物等。部分寫字樓似乎已經(jīng)意識到這個問題，開始制定寫字樓公約，但是公約的“約束力”究竟如何？只有業(yè)主自己知道。
另一方面，臨沂寫字樓的現(xiàn)代商業(yè)氣息缺失，也是一大“通病”。“臨沂缺少富含都市意蘊的寫字樓，而好的辦公場所對于提升商務氛圍、營造現(xiàn)代感的商務文化具有非凡的源動力作用。其次，這需要兩方面的覺醒，一是地產(chǎn)商對市場的引領作用，另一方面，市場上的商務人士對現(xiàn)代寫字樓的價值認同。”一位知名地產(chǎn)咨詢人士這樣分析。從市場供給方面看，臨沂市自1999年至2003年幾乎沒有商業(yè)寫字樓上市，真正意義上的甲級寫字樓于2004年才出現(xiàn)，但也為數(shù)不多，而且，僅僅在內部配套上符合甲級寫字樓的標準，在環(huán)境配套上仍然不能令人滿意。所以，此時段市場上無論是內部配套，還是周邊環(huán)境配套均堪稱雙甲級的寫字樓卻是空白。從市場需求角度看，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，市場開始覺醒，人們對現(xiàn)代寫字樓的商務價值逐漸認同。
寫字樓在希望中前行
從使用的角度劃分，寫字樓的購買群體分為投資客和自用客。這兩種客戶購買的初衷不同，關心的問題也不相同。投資者最關心的是投資回報；而自用者更在乎產(chǎn)品本身的適用性，是否滿足其入駐后的工作需要，但從老城區(qū)的寫字樓來看，大部分仍以招租為主，打算投資的占據(jù)極少數(shù)。而近日，隨著國家關于房產(chǎn)新政的出臺，商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓必將迎來發(fā)展的春天。
臨沂市寫字樓的建設基本是從2000年起步的。隨著改革開放的進一步擴大，越來越多的中國人走向了下海經(jīng)商的道路，這一部分成長型企業(yè)的大量出現(xiàn)呼喚著有相應檔次的辦公場所與之配套。與此同時，臨沂的電梯高層市場剛剛出現(xiàn)，在那時電梯高層還是高檔物業(yè)的代名詞，加之臨沂新建的電梯高層樓基本上都位于中心人民廣場的繁華地段，良好的品相、便捷的交通、全新的環(huán)境、中檔的租金，這些東西都迎合了大量中小型新興企業(yè)的口味。
臨沂真正意義上的寫字樓供應也在2004年開始興起，以西城新貴、慧谷時空、天基大廈為首的一批中高檔寫字樓開始拔地而起。這一階段，慧谷時空甲級寫字樓的出現(xiàn)，讓臨沂寫字樓市場有了新的標桿。2005年慧谷時空的落成開業(yè)，因其配備的頂級軟硬件配套設施，成為臨沂城甲級商務寫字樓典范，其率先在臨沂引進先進的物業(yè)管理公司進行管理，給臨沂寫字樓市場注入一股新風。
由于瞄準高端市場空缺和抓住企業(yè)對形象重視的面子心理，慧谷時空與天基大廈這類甲級寫字樓的開發(fā)大獲成功。在2006年至2008年之中，臨沂也掀起了新一輪的高檔寫字樓開發(fā)熱潮，從電梯的數(shù)量速度、車位的配備、智能化系統(tǒng)的引入、知名物管公司的后續(xù)打理等，無論是從硬件配套和軟件服務上，這些新生代的寫字樓都超越了它們的前輩，把臨沂寫字樓的辦公質量提升到了一個新的高度。
這一階段中，寫字樓區(qū)域集中的現(xiàn)象越發(fā)明顯。經(jīng)過新一輪的開發(fā)，臨沂形成了以沂蒙路——金雀山路沿線最為集中的寫字樓辦公地帶。由于人民廣場周邊區(qū)域占據(jù)了CBD中央商務區(qū)的核心區(qū)域，而沂蒙路連接CBD和南部商務區(qū)黃金走廊，其位置也不可復制，再加上依托金雀山路東段的繁榮，對寫字樓市場的需求旺盛刺激此區(qū)域內寫字樓集中發(fā)展。
寫字樓品質亟待“升級”
跨入2009年，寫字樓開發(fā)的針對性顯得更為突出。從寫字樓市場多年運營總結出來的數(shù)據(jù)顯示，臨沂目前最為缺乏的是經(jīng)濟適用又不失檔次的中端寫字樓、頂級硬件與五星級賓館式服務完美結合的超甲級寫字樓。
目前老城區(qū)寫字樓均價在4200-5500元/㎡之間，昌隆匯城均價最低3600元/㎡，上城國際均價最高6200元/㎡，最高單價7200元/㎡，廣場周邊寫字樓最為集中，均價也普遍高于其他地段，大都在5000元/㎡以上。
整體來說，臨沂寫字樓價格并不是很高。盡管少數(shù)寫字樓譬如上城國際等，在業(yè)內已經(jīng)有了良好的口碑，但是進駐率達到90%以上的寫字樓卻屈指可數(shù)，還未能在臨沂生意人中燃起火爆熱情。
調研結果顯示，老城區(qū)寫字樓租金價格普遍在30-40元/㎡/月之間，經(jīng)營狀況較好的如上城國際、齊魯大廈、慧谷時空等，能達到45元/㎡/月以上；物管費用普遍在1.2-1.5元/㎡/月之間，具體視物業(yè)管理狀況而定?？傮w來說，老城區(qū)寫字樓租金水平與附加費用稍稍超出人們的期望值。
目前老城區(qū)寫字樓總體現(xiàn)狀為供大于求，去化速度較住宅來說稍緩。比如廣場商圈是寫字樓發(fā)展較為成熟的地段，已有老寫字樓新華大廈、華通大廈、廣場世紀城、金鷹花園等，近期入市項目有金鼎國際、久隆國際、萬閱城、興大大廈等，競爭激烈。
伴隨城市的發(fā)展，臨沂寫字樓之勢開始向北城新區(qū)蔓延。北城新區(qū)目前在售寫字樓只有朗潤苑(環(huán)球國際售卡)，市場消化空間有待檢驗。頤高·上海街審時度勢，在2010年商鋪開盤之際，順勢推出部分特價寫字樓以“超高性價比的品質辦公”、“人性化的后期物管服務”、“完善到位的軟硬件配套設施”等價值賣點引起投資客的關注。
頤高·上海街一位工作人員向記者介紹說，雖然目前北城新區(qū)的商業(yè)并沒有像城中和城西一樣繁榮，發(fā)展尚需一定時間，但未來寫字樓租售市場必將火爆。
由此，臨沂人民廣場、沂蒙路——金雀山路沿線、北城新區(qū)已成“三足鼎立”之勢。而新近投入使用的上城國際、萬閱城等寫字樓和即將開盤的頤高·上海街，都在瞄準中高端的這塊市場空地，引領寫字樓未來發(fā)展的新航標。
