高國(guó)榮——房地產(chǎn)是時(shí)間和空間的競(jìng)賽 
 

伴隨著人類的成長(zhǎng)，城市活動(dòng)空間的擴(kuò)大，房?jī)r(jià)上漲是這個(gè)社會(huì)發(fā)展的必需品。影響房地產(chǎn)的除了政治經(jīng)濟(jì)社會(huì)等因素外，還包括時(shí)機(jī)、土地、資金、經(jīng)營(yíng)、定位、規(guī)劃、市場(chǎng)、量體、銷售等。無(wú)論投資多少，發(fā)展商每時(shí)每刻都在和時(shí)間做競(jìng)爭(zhēng)。

由于土地國(guó)有的關(guān)系，全球拿地最難的就是中國(guó)大陸，因?yàn)檫@不是有錢(qián)就買(mǎi)的到的。房地產(chǎn)從開(kāi)始發(fā)展至今， 15年間不同城市房?jī)r(jià)漲2-7倍，2010年一季度，北京郊區(qū)大望京1號(hào)遠(yuǎn)洋拍得樓地板2.7萬(wàn)/平，上海市中心樓地板5萬(wàn)/平米。一線城市房?jī)r(jià)上漲如此瘋狂，可見(jiàn)高房?jī)r(jià)和超高房?jī)r(jià)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

政府出于調(diào)控，于是出現(xiàn)了第二套房房貸五折、國(guó)十條等又一輪新政，一時(shí)間上海出現(xiàn)幾乎零成交的開(kāi)盤(pán)，恒大房地產(chǎn)全國(guó)樓盤(pán)八五折，成交大幅下降。單價(jià)低的城市房?jī)r(jià)跌的少，單價(jià)高的城市跌的多。單價(jià)低總價(jià)低的產(chǎn)品不跌甚至?xí)q，臨沂這個(gè)三線城市受到新政的影響可以說(shuō)是微乎其微，關(guān)鍵是要捉住時(shí)機(jī)，一時(shí)的風(fēng)吹草動(dòng)都有可能為企業(yè)帶來(lái)翻天覆地的變化。

 

從今年開(kāi)始，所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨一個(gè)重要問(wèn)題，今年 1月1日起至4月11日政府關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)行了10次，包括十年來(lái)最嚴(yán)厲的一次國(guó)十條新政，關(guān)于房貸、稅費(fèi)政策、優(yōu)惠政策、首套房、二套房等等，面面俱到?？梢?jiàn)政府的對(duì)于房產(chǎn)、房?jī)r(jià)的重視，甚至個(gè)別地方已經(jīng)實(shí)行了首長(zhǎng)問(wèn)責(zé)制。

房地產(chǎn)是政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者三者之間的博弈，誰(shuí)堅(jiān)持到最后誰(shuí)就是贏家。從1876年馬克思的《資本論》開(kāi)始，到中國(guó)走中國(guó)特色社會(huì)主義，包括政府和開(kāi)發(fā)商以及老百姓，無(wú)一不是追求公平和利益。2000年到現(xiàn)在，政府的調(diào)控政策達(dá)到97條，然而現(xiàn)在還在實(shí)行的一條都沒(méi)有。因?yàn)檫@一屆政府最講究公平，不會(huì)讓房?jī)r(jià)過(guò)高，然而07年的調(diào)控造成了08年所謂的拐點(diǎn)，那一年的房子并不好賣(mài)，接下來(lái)的便是金融危機(jī)，企業(yè)一片蕭條。這當(dāng)然不是政府愿意看到的，政府財(cái)政收入主要來(lái)源房地產(chǎn)，國(guó)家不會(huì)讓房產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)和大規(guī)模下降，如果房?jī)r(jià)真的下降了也將有應(yīng)對(duì)的扶持政策。

同樣09年下半年，住宅市場(chǎng)炒房人數(shù)越來(lái)越大，泡沫增大，買(mǎi)不起房的人多了，一系列社會(huì)問(wèn)題也將引發(fā)，這是政府不愿意看到的，他要的是平衡，于是再一輪的調(diào)控開(kāi)始了，這次調(diào)控將是3-6個(gè)月的博弈，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力依然在。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，誰(shuí)堅(jiān)持到最后，誰(shuí)就是勝利者。

在這樣一種形勢(shì)下，其實(shí)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體項(xiàng)目是一次極大地商機(jī)。在我國(guó)一線城市房屋銷售價(jià)格和房租價(jià)格資金回收期是50年，即買(mǎi)到的房子50年之后才可以回收成本。濟(jì)南房屋資金回收期在30-40年，而臨沂是20年。國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)中，資金回收期超過(guò)30年的投資是惡性循環(huán)，15年以內(nèi)的是良性循環(huán)，而這恰恰是商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體的租金回收期，因此臨沂的商業(yè)項(xiàng)目要抓住機(jī)會(huì)了。

 

那么企業(yè)應(yīng)該有哪些新的突破思路呢？強(qiáng)化基礎(chǔ)是關(guān)鍵，一個(gè)城市項(xiàng)目要代表城市新的形象，新的發(fā)展，臨沂目前都在做城市功能結(jié)構(gòu)的文章，妄圖通過(guò)降價(jià)、特價(jià)等方式改變現(xiàn)狀，這并不是根本之策，項(xiàng)目要引領(lǐng)城市，代表城市發(fā)展趨勢(shì)，資金都是投向亮點(diǎn)的。賣(mài)房子是賣(mài)生活，賣(mài)商業(yè)是賣(mài)盈利，項(xiàng)目要做的是跟隨城市引領(lǐng)生活，大規(guī)模整合資源，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式，讓消費(fèi)者動(dòng)心，這才是關(guān)鍵所在。每個(gè)區(qū)域能買(mǎi)房子的人是很有限的，資源整合很重要。類似于今天的研討會(huì)、論壇會(huì)的形式將成為以后的主要模式，要研究問(wèn)題的本質(zhì)所在。因此建立新的溝通模式和溝通文化，樹(shù)立品牌戰(zhàn)略，購(gòu)房者心智上的感動(dòng)才是品牌效應(yīng)所在。