都在盼望著房?jī)r(jià)的下跌,似乎已成為媒體、官員與社會(huì)的共識(shí)。無(wú)論是改革的調(diào)控還是部分民眾的抱怨;無(wú)論是媒體的評(píng)論還是網(wǎng)絡(luò)中的熱議,降房?jī)r(jià)都已成為社會(huì)和諧穩(wěn)定的前提？

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們的是供求關(guān)系決定著價(jià)格,但價(jià)格也有其特有的彈性作用,價(jià)格低則需求可能增加;價(jià)格高則需求會(huì)被價(jià)格抑制。當(dāng)兩者之間找到了平衡時(shí),價(jià)格就均衡了。但這個(gè)價(jià)格是隨著供求關(guān)系變化的。當(dāng)價(jià)格高時(shí),利潤(rùn)增加吸引投資者進(jìn)入生產(chǎn)環(huán)節(jié)、產(chǎn)量增加則改善供求關(guān)系,價(jià)格就下來(lái)了;反之價(jià)格低,利潤(rùn)減少會(huì)抑制投資,產(chǎn)量減少則價(jià)格就上去了。

　　改善性住房需求潛力很大

　　中國(guó)的豬肉與糧食價(jià)格的波動(dòng)都證明了這種供求關(guān)系決定的價(jià)格。

　　但許多商品在產(chǎn)品稀缺時(shí)價(jià)格會(huì)上去,而剛性需求則不管價(jià)格是否上去也會(huì)有人購(gòu)買,比如鹽和食用油。當(dāng)產(chǎn)品供給充分時(shí),價(jià)格會(huì)下去。但是需求是穩(wěn)定的,并不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格下去了需求就增加,如鹽和食用油。

　　商品房的年供應(yīng)總量約為500萬(wàn)套,按城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)計(jì)算僅為2%,加上二手房的交易量不足5%,而城鎮(zhèn)按家庭戶數(shù)計(jì)算的成套住房總量?jī)H有0.77。不管是買是租都遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的居住需求,很明顯是總量不足的階段。并且住房套面積的中位數(shù)僅為 76平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足適足的生存條件。三、四代人居住于一套住房之中的家庭戶數(shù)占家庭總戶數(shù)的比重超過(guò)了66%,改善性需求的潛在能力巨大。

　　從人均一張床到戶均一套房,再到人均一間房,知道提高生活質(zhì)量的人均多于一間房,這是一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展階段。中國(guó)尚處于住房成套率低于1:1的水平,更說(shuō)明總量的嚴(yán)重不足,加上城市化的高速發(fā)展過(guò)程和年齡結(jié)構(gòu)特殊性所加速的家庭分裂過(guò)程,住房問(wèn)題就成為了當(dāng)前中國(guó)城市化中的突出矛盾。

　　其實(shí)中國(guó)的住房私有化率已經(jīng)是世界第一了,高達(dá)80.4%,家庭財(cái)富中住房所占的比重遠(yuǎn)高于大多數(shù)國(guó)家。但住房條件太差繼續(xù)改善,這就形成了供求之間的矛盾加劇。因此從土地的源頭開始由供求關(guān)系決定著高地價(jià),從商品房環(huán)節(jié)出現(xiàn)了供不應(yīng)求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)快速上漲,并且因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲快于GDP和收入的增速讓社會(huì)矛盾加劇,影響著城市化的進(jìn)程。

　　尤其是2008年的降價(jià)之后,在刺激政策的推動(dòng)之下,這種剛性需求爆發(fā)性的在低價(jià)位上增長(zhǎng),很快就讓供大于求的局面轉(zhuǎn)變成了嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面,于是價(jià)格開始隨之而暴漲,并漲幅迅速的超過(guò)了GDP 增長(zhǎng)和收入的增長(zhǎng)。

　　需求本就存在,價(jià)格降到合理的位置再加上政策優(yōu)惠的催化作用就迅速的變成了購(gòu)買力。但生產(chǎn)卻有一個(gè)漫長(zhǎng)的周期,無(wú)法在短期內(nèi)形成巨大的供給量,自然就在價(jià)格上逐步反映出來(lái)。這一輪的價(jià)格上漲應(yīng)歸功于寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策、以及優(yōu)惠的刺激政策。

　　2008年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了快速的下滑,原因在于中國(guó)兩防的政策改變了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期,緊縮的二套房貸政策抑制了改善性消費(fèi)需求。注意不是需求不存在了,而是政策抑制了需求,否則就沒(méi)法解釋2009年的銷售上漲了。加上全球性的金融危機(jī),為保證現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn),開發(fā)商普遍性的降價(jià)了。

　　這種降價(jià)與真實(shí)的需求無(wú)關(guān),而是整體的經(jīng)濟(jì)下滑改變了預(yù)期,加上政策的抑制雙重作用讓價(jià)格下降并不拉動(dòng)需求增長(zhǎng)。

　　2008年的降價(jià)大約分為三種情況:一是降價(jià)之后可能還有薄利;二是降價(jià)之后完全沒(méi)有利潤(rùn)可言;三是為了現(xiàn)金流的生存,虧損也要降價(jià)。保生存是第一位的,盈利已經(jīng)讓位于生存了。只有極少數(shù)的現(xiàn)金流充足的企業(yè)維持著原有的價(jià)格但已無(wú)漲幅可言了。