全國(guó)工商聯(lián)曾在去年兩會(huì)期間遞交了《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言，稱一項(xiàng)調(diào)查顯示：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。而國(guó)土部去年7月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過(guò)對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%，因此認(rèn)為地價(jià)并非房?jī)r(jià)的決定性因素。這一報(bào)告還指出，開(kāi)發(fā)商最終的直接利潤(rùn)應(yīng)該在40％左右。但一些知名房產(chǎn)發(fā)展商則公開(kāi)表示，行業(yè)的平均資產(chǎn)收益率不到5％，平均利潤(rùn)率只有8％左右。

       國(guó)土資源部近期下發(fā)通知，部署2010年城市土地價(jià)格調(diào)查和監(jiān)測(cè)工作。與往年略有不同的是，今年新增了一項(xiàng)工作——需要完成北京、上海、廣州、哈爾濱等35座重點(diǎn)城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測(cè)。在近期樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的背景下，此項(xiàng)調(diào)研頗為引人關(guān)注。面對(duì)各方說(shuō)法和數(shù)據(jù)，老百姓一頭霧水。此次國(guó)土部的調(diào)研能否解開(kāi)房?jī)r(jià)的構(gòu)成迷局？面對(duì)持續(xù)升溫的房產(chǎn)調(diào)控措施，誰(shuí)該讓出原本的過(guò)高收益？人們持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

    　售價(jià)比成本高一倍，利潤(rùn)率僅8％

       厘清建房成本的基本構(gòu)成，則能知曉房地產(chǎn)商是否有暴利行為，而這注定是一次艱難的采訪。即便找到了一些愿意向本報(bào)透露業(yè)內(nèi)實(shí)際操作情況的人士，大部分也表示不愿具名。

       建房成本一般由地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本和公司運(yùn)作費(fèi)用等構(gòu)成。接近本報(bào)的業(yè)內(nèi)人士介紹，建安成本和稅費(fèi)等基本都是相對(duì)固定的。以上海為例，目前的建造成本（指整個(gè)小區(qū)內(nèi)）基本在3000-5000元/平方米，水、電、煤、電視、電話、消防、排水等設(shè)施接入在500元左右/平方米，另外需要支付的是住宅配套費(fèi)240元左右/平方米。

        該業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)每個(gè)商品房小區(qū)品質(zhì)的高低，上海所謂的建房?jī)r(jià)格（毛坯房）一般都在4000-6000元/平方米的區(qū)間內(nèi)。如果以1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)拿地，加上銷售時(shí)需繳納的6％左右的營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)附加費(fèi)，以及公司運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本，那么每平方米的成本價(jià)應(yīng)該在1.8萬(wàn)元左右。

       記者以此例向多位房產(chǎn)公司的高管咨詢，他們給出的銷售價(jià)格幾乎沒(méi)有低于3.6萬(wàn)元/平方米。這就是“100％的利潤(rùn)”！

       不過(guò)，開(kāi)發(fā)商并不是這樣算賬的。在他們的計(jì)算公式里，還要加上時(shí)間。一家房產(chǎn)公司總經(jīng)理說(shuō)：“一個(gè)樓盤從買地到全部售完，基本需耗時(shí)5年左右，拿100％去除以5年，那么每年的利潤(rùn)也只有20％。”

      “這個(gè)利潤(rùn)還只是理論上的。”這個(gè)總經(jīng)理說(shuō)。因?yàn)榘凑沼懻撝惺纠呢?cái)務(wù)成本計(jì)算，這家房產(chǎn)公司一定是自有資金非常充裕，向銀行借貸的比率較低。“如果按照銀行規(guī)定的上限借，那么財(cái)務(wù)成本就會(huì)拉高，而且因?yàn)殂y行借貸的審批時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)多，所以很多等米下鍋的公司選擇信托基金等社會(huì)融資平臺(tái)，而那里的利率一般在10％-15％，遠(yuǎn)高于銀行的6.5％，所以行業(yè)內(nèi)的實(shí)際利潤(rùn)率要低得多。”