從去年下半年開(kāi)始,每隔一段時(shí)間，一位臺(tái)灣朋友總是問(wèn)我是否可以入市了。他在演藝圈內(nèi)混，手頭相當(dāng)寬裕，因?yàn)槌?lái)上海的緣故，很想在上海投資房產(chǎn)，以求增值保值。持此心態(tài)的臺(tái)胞，絕非少數(shù)。確實(shí)，近幾年上海房?jī)r(jià)的飆升，為很多港澳臺(tái)同胞帶來(lái)了豐厚的收益。

       我的觀點(diǎn)是，不妨等等看。2009年這輪樓市火爆，明顯屬于非理性繁榮，是2008年四季度開(kāi)始的刺激政策和流動(dòng)性泛濫的雙重作用的結(jié)果。太多投資投機(jī)需求在市場(chǎng)中興風(fēng)作浪，最終將房?jī)r(jià)推高到中央政府難以忍受的高度。然而，面對(duì)不斷攀高的房?jī)r(jià)，那位朋友最終忍無(wú)可忍，于今年初沖進(jìn)樓市，在古北地區(qū)購(gòu)下一套近千萬(wàn)元的高檔公寓。

       正如筆者所料，更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控來(lái)了。4月中旬開(kāi)始，以“國(guó)十條”為核心的新一輪房地產(chǎn)新政，以史無(wú)前例的房貸緊縮和強(qiáng)力壓制投機(jī)性需求的措施，矛頭直指部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市。顯而易見(jiàn)，這其中就包括上海。

       新政出臺(tái)后，全國(guó)樓市迅即出現(xiàn)降溫。尤其是房屋成交量顯著下降，包括上海在內(nèi)的一線城市房屋成交量已遭腰斬。價(jià)格也出現(xiàn)調(diào)整跡象。二手房市場(chǎng)中降價(jià)已成普遍現(xiàn)象，新房市場(chǎng)受制于開(kāi)發(fā)商資金面寬松，尚未出現(xiàn)大面積的價(jià)格下跌，但隨著恒大、萬(wàn)科等地產(chǎn)巨頭的率先促銷，接來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的樓盤加入調(diào)價(jià)陣營(yíng)。

       面對(duì)這一調(diào)控和市場(chǎng)形勢(shì)，樓市投資者又該如何調(diào)整策略？筆者有如下幾點(diǎn)建議。第一，投資投機(jī)者應(yīng)暫且收手。政策打壓投資投機(jī)性購(gòu)房需求的目的非常明確，不僅信貸緊縮，接下來(lái)少數(shù)城市還有可能開(kāi)征持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，必然會(huì)大幅提高持有多套住宅的成本。因此，投資投機(jī)性購(gòu)房應(yīng)暫時(shí)停止，部分擁有多套住宅的應(yīng)適當(dāng)拋出部分房源，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。投資需求和投機(jī)需求的界線并不清晰，政策也無(wú)法有效甄別，所以暫時(shí)不要期望政策會(huì)對(duì)理性的投資需求網(wǎng)開(kāi)一面。 

       第二，自住需求策略有別。對(duì)于首次置業(yè)需求，尤其是購(gòu)買90平米以下普通住宅的，政策依然是優(yōu)惠的，按規(guī)定還能享受首付低至二成、貸款七折優(yōu)惠的待遇，即使部分銀行不愿繼續(xù)實(shí)行最大優(yōu)惠度，相較二套及以上購(gòu)房者，仍舊省卻了很大一部分貸款成本。這類需求往往剛性較強(qiáng)，尤其是結(jié)婚所需，所以，只要遇到性價(jià)比較高、自己滿意的樓盤，還是可以有選擇的入市的。需要提醒的是，要盡量避開(kāi)去年漲幅過(guò)大的區(qū)域，比如上海市的外環(huán)和郊環(huán)之間的區(qū)域，房?jī)r(jià)虛漲之后必然搶先回落。

        對(duì)大部分改善需求，也就是二套房購(gòu)房者，此時(shí)可考慮觀望一段時(shí)間。因?yàn)槿缃竦亩追抠J政策不再像去年那樣區(qū)分自住需求和投資投機(jī)需求了，只要是第二次購(gòu)房，就得按首付至少五成，貸款利率1.1倍，購(gòu)房成本大幅增加。另外，改善需求的急迫性明顯弱于首次置業(yè)，在當(dāng)前房?jī)r(jià)整體調(diào)整的時(shí)期，明智的做法是暫且觀察一下市場(chǎng)走勢(shì)。等到房?jī)r(jià)有一定幅度的下跌，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)釋放之后，尤其是一旦調(diào)控政策出現(xiàn)放松現(xiàn)象，即可準(zhǔn)備入市。

        第三，全國(guó)區(qū)域差異大，避開(kāi)一線城市，在二三線城市中選擇良機(jī)。上文已述，一線城市和東部地區(qū)的少數(shù)二三線城市房?jī)r(jià)偏高，泡沫明顯，且屬于政策重點(diǎn)抑制的城市，所以應(yīng)規(guī)避此類區(qū)域。與之相反，部分中西部的二三線城市，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)漲幅合理，市場(chǎng)中投資投機(jī)比重很小，市場(chǎng)正處于大發(fā)展時(shí)期，相當(dāng)于一線城市五年前的市場(chǎng)形態(tài)。因此，在當(dāng)前全國(guó)樓市調(diào)整之下，即便這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的也會(huì)受到些許影響，但風(fēng)險(xiǎn)較小，在可控范疇之內(nèi)，依然可以有選擇性的出手。

       就長(zhǎng)期而言，那位臺(tái)灣朋友的房子依然具有良好的升值空間，但就近期而言，我估計(jì)他那套房子的價(jià)格很快就會(huì)跌破購(gòu)入價(jià)。因此，建議廣大購(gòu)房者，應(yīng)密切觀察年底市場(chǎng)走勢(shì)，如果屆時(shí)政策松動(dòng)，就可以嘗試入市了。之前，切記多看少動(dòng)。