新房產(chǎn)稅開征在即

將覆蓋到個人非營業(yè)性房產(chǎn)

《中國經(jīng)濟周刊》記者 王紅茹|北京報道

房產(chǎn)稅開征腳步聲漸近。

5月12日，一則“上海近日將出臺樓市調(diào)控細則并征收房產(chǎn)稅”的消息占據(jù)各大網(wǎng)站的顯著位置。而一個星期前的5月4日，國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀也通過官方媒體透露：“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策，也是解決當前我國面臨的多項棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實施而非一蹴而就”。

這一表態(tài)意味著政府開征住房保有環(huán)節(jié)稅的基本框架和政策措施已基本成型。

本刊獲悉，中央政府已緊鑼密鼓地進行房產(chǎn)稅各項準備工作，其中包括稅種設(shè)置、征稅范圍、免征額和稅率的設(shè)定等細節(jié)。中央財稅部門的基本思路是，對1986年發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》進行修訂，將房產(chǎn)稅覆蓋到個人非營業(yè)性房產(chǎn)，在某些房價上漲過快城市先行試點。

開征房產(chǎn)稅最現(xiàn)實

關(guān)于房產(chǎn)稅開征，目前流傳有多種版本，如上海開征房產(chǎn)保有稅，重慶獲批房產(chǎn)特別消費稅。此外，物業(yè)稅空轉(zhuǎn)也一直是媒體關(guān)注的焦點。

“這幾個名稱其實說的是一個事情，在概念上沒有準確不準確之說，我認為表述比較合理的是房地產(chǎn)稅；但是在具體操作上面，用別的說法也沒有關(guān)系，比如叫房產(chǎn)保有稅也不是不行。”財政部財科所所長賈康向《中國經(jīng)濟周刊》分析說。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓認為，重慶的房產(chǎn)特別消費稅是最不靠譜的，“因為房產(chǎn)特別消費稅肯定是流轉(zhuǎn)稅，需要在買賣中繳稅，這就違背了房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的基本性質(zhì)，稅理上是講不通的；此外，還增加了買房人的負擔，搞不好，還有可能變成漲價的因素。

“上海提出的保有稅這個說法是對住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，這句話是被媒體通俗化了，其實房產(chǎn)保有稅就是房產(chǎn)稅，只不過過去房產(chǎn)稅只是對商業(yè)地產(chǎn)開征。” 劉桓說。

房產(chǎn)稅在中國并非新稅種。1986年10月即在城市、縣城等按年征收，其中，對個人所有非營業(yè)性房產(chǎn)免征。而物業(yè)稅，早在2003年10月召開的中共十六屆三中全會時就寫入了決議，并于2003年開始在全國進行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點，其重要內(nèi)容就是“房地產(chǎn)模擬評稅試點”（評稅試點范圍僅針對經(jīng)營性房產(chǎn)，不涉及居民個人住宅）。截至2009年末，已經(jīng)有北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津10個省份（含計劃單列市）試點模擬評稅。今年開始，模擬評稅試點擴大至全國，每個省份選擇一個城市進行試點。

“有了10個省份物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅評估稅基，在技術(shù)上不存在問題。”賈康告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

在劉桓看來，物業(yè)稅是一個好稅種，如果開征房產(chǎn)稅還存在土地使用稅問題，“一所房子，要交土地使用稅、房產(chǎn)稅，比較復(fù)雜。如果開征物業(yè)稅，可以把土地使用稅、房產(chǎn)稅合在一塊，在交了土地出讓金之后，土地就不用再交使用稅了。因此，開征物業(yè)稅，會對費、稅的管理進行重新規(guī)范。而房產(chǎn)稅只是在原有基礎(chǔ)上征稅，綜合配套的進一步改革目標是達不到的。”

但他同時表示，目前由于物業(yè)稅開征涉及到的利益方比較多，首先繞不開立法程序，“要出臺物業(yè)稅，肯定要先通過人大立法變成法律，雖然從長遠看是一個好稅種，但是‘遠水不解近渴’，開征房產(chǎn)稅更為現(xiàn)實。”

劉桓告訴記者，房產(chǎn)稅在美國就叫房地產(chǎn)稅。在美國，房地產(chǎn)包含土地所有權(quán)，買賣、轉(zhuǎn)讓時是房子跟地一起轉(zhuǎn)讓。但在中國，由于土地屬于國有，如果按照房地產(chǎn)稅來征收不合適。

“其實當時之所以提出物業(yè)稅概念，核心是繞開地權(quán)的問題，畢竟地面建筑是你的；而沒有土地的地面建筑，在香港就叫物業(yè)，所以當時就提出要開征物業(yè)稅。雖然有點不倫不類、怪模怪樣，但是準確地表達了這個含義。” 劉桓告訴記者，叫什么名稱并不重要，重要的是能不能開征以及能不能達到開征的目的。”

5月11日，國家稅務(wù)總局一位官員在一個公開場合表示，“前段時間大家所說的住房保有稅、房產(chǎn)消費稅都是錯誤的，并沒有這兩個稅種。根據(jù)現(xiàn)有的法律，房產(chǎn)稅與物業(yè)稅有可能啟用。”

“不太可能是物業(yè)稅，有可能是房產(chǎn)稅。” 這位官員說。

上海、北京或?qū)⒙氏仍圏c

目前，物業(yè)稅試點還在緊鑼密鼓進行，而房產(chǎn)稅的開征已經(jīng)提上議事日程。

近日，有消息稱，上海正緊鑼密鼓討論制訂上海樓市調(diào)控細則，其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。最終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)，如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)價值8‰的房產(chǎn)稅，計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。

針對上述傳言，劉桓分析認為，這或許是上海已經(jīng)得到默許試點的一個信號，國家如果開征房產(chǎn)稅，或許會拿上海、北京、深圳等城市做先行試點地區(qū)。只不過上海公布了房產(chǎn)稅消息，北京目前沒有表態(tài)。

“房產(chǎn)稅雖屬地方稅，但稅收立法權(quán)在中央，上海能不能開通試點還要視中央統(tǒng)一的部署。”劉桓說。

房產(chǎn)稅調(diào)控力度不大

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。在現(xiàn)行的稅制中，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及的稅項主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城鎮(zhèn)維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅等10多類?，F(xiàn)行稅制把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象。

如果征收房產(chǎn)稅有兩個關(guān)鍵因素：計稅依據(jù)和稅基如何確定。

已經(jīng)披露并廣為流傳的上海試點方案中的計稅依據(jù)是需按年支付相當于房產(chǎn)值8‰的房產(chǎn)稅。這意味著，如果一套房子價值100萬元，那么，每年應(yīng)交房產(chǎn)稅8000元。在業(yè)內(nèi)人士看來，“8‰”這個數(shù)值比較接近房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)開征的額度。

記者注意到，在1986年版的《房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定，對于不出租的房產(chǎn)，計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值，若沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，則由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定，稅率為1.2%；對于出租的房產(chǎn)，租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。

據(jù)記者了解，目前上報國務(wù)院法制局和人大法工委的方案，也是按照原來的房產(chǎn)稅，比照商業(yè)經(jīng)營性地產(chǎn)自用房產(chǎn)的辦法，原值打7折再乘以1.2%。

劉桓給記者算了一筆賬，比如，一套價值 100萬的房子，按照70%折舊后做為依據(jù)，就是70萬，每年征收1.2%就是8400元。這跟上海的8‰的房產(chǎn)稅比較接近。

上述國家稅務(wù)總局官員表示，“如果開征房產(chǎn)稅，調(diào)控力度并不大，不必太恐慌。”