高壓的調(diào)控政策下，為了更真實(shí)了解房企老總們的心態(tài)，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》于5月初向全國23位房企高管發(fā)出了《第一財(cái)經(jīng)2010年房企老總調(diào)查》，并強(qiáng)調(diào)以不公開身份的方式發(fā)布調(diào)查結(jié)果。參與調(diào)查的企業(yè)22家，基本為公司高管，涉及全國大多數(shù)20強(qiáng)企業(yè)，大部分為上市公司。

　　表面上看，開發(fā)商越來越沉默，但這不代表他們心里沒有自己的算盤。調(diào)查結(jié)果顯示，將近82%的房企高管表示，將會(huì)視市場(chǎng)情況決定是否降價(jià)，而只有一位房企老總明確表態(tài)，其所在公司已經(jīng)在計(jì)劃大范圍的降價(jià)促銷。

　　房價(jià)悲觀派成主流

　　身為開發(fā)商，在這個(gè)特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上公開談房價(jià)，是一件冒風(fēng)險(xiǎn)的事情。因此，當(dāng)恒大以8.5折祭出降價(jià)大旗之后，很多開發(fā)商選擇“不跟進(jìn)”的觀望立場(chǎng)。但事實(shí)是，對(duì)待價(jià)格走勢(shì)，悲觀派是目前的主流。

　　在22位參與調(diào)查的房企高管中，有12位認(rèn)為“未來6個(gè)月房價(jià)會(huì)下降約10%”，6位認(rèn)為“房價(jià)下降幅度將達(dá)到或超過20%”，僅有4位認(rèn)為房價(jià)“與當(dāng)前水平持平”，沒有人選擇房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。

　　“房價(jià)從去年第四季度開始有一輪非理性上漲，未來對(duì)這一階段的漲幅進(jìn)行修正，這是一個(gè)合乎邏輯的過程。而且對(duì)大多數(shù)開發(fā)商來說，即使價(jià)格回到2009年年中時(shí)候的水平，大家還是能夠承受的。”一位高管如此表示。

　　在房企高管們心中，價(jià)格回落，將是一個(gè)必然的過程，但會(huì)以何種形式、在何時(shí)出現(xiàn)，目前大家還是一種觀望心態(tài)。一個(gè)有趣事件可對(duì)此觀望心態(tài)作為佐證：5月初，恒大特立獨(dú)行，率先拋出8.5折促銷計(jì)劃，但其他開發(fā)商卻反應(yīng)平靜，覺得恒大是在“作秀”，并沒有真降。

　　不過，開發(fā)商們嘴上不說，心里卻都作了盤算。調(diào)查結(jié)果顯示，10位高管表示會(huì)“小范圍進(jìn)行降價(jià)以試探市場(chǎng)，再視銷售情況而定”，占總?cè)藬?shù)的45%，另有8位表示“觀望幾個(gè)月后再確定”，只有3位選擇了“決不降價(jià)”。

　　一位負(fù)責(zé)集團(tuán)營銷的高管表示：“先拿點(diǎn)折扣試探試探，并且各個(gè)區(qū)域和城市會(huì)根據(jù)各自的市場(chǎng)特點(diǎn)作靈活調(diào)整。全國所有項(xiàng)目齊刷刷降價(jià)，這顯然是不可能的，而且影響也太大。”

　　開發(fā)商平素自詡“調(diào)控早已如家常便飯”，但大多數(shù)對(duì)這一次也都格外慎重，稱之為“史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控”。因此，有高管表示，即使目前不愿降價(jià)，但也不敢貿(mào)然漲價(jià)了。“如果后續(xù)沒有政策出臺(tái)，就暫時(shí)扛住，要是再有政策上的風(fēng)吹草動(dòng)，降價(jià)將是必然。”

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)在日前專為開發(fā)商撰寫的一份報(bào)告中明確表示：“本輪調(diào)控將是一個(gè)中期過程，至少持續(xù)6個(gè)月以上，同時(shí)價(jià)格如果不能在目前的狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)至少10%~15%的回調(diào)幅度，政府不會(huì)就此打住。”

　　這一點(diǎn)似乎正在成為房地產(chǎn)業(yè)界的共識(shí)。央企下屬地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁昨天在香港出席股東周年大會(huì)時(shí)亦表示，若內(nèi)地房價(jià)冷卻程度未能及中央的目標(biāo)，內(nèi)地會(huì)再推出其他措施，如收緊信貸資格及額度。

　　中原地產(chǎn)研究中心在最近發(fā)布的報(bào)告中表示，一些先于2007年上市的房企得益于上一次融資熱潮已形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于未趕上上一波擴(kuò)張潮的房企來說，此次調(diào)整更是一次機(jī)遇，表現(xiàn)會(huì)相對(duì)更為激進(jìn)。其代表房企有恒大、龍湖等。以恒大為例，5月初恒大地產(chǎn)率先展開全國13個(gè)在售樓盤全線8.5折的降價(jià)活動(dòng)，以求可先行搶占市場(chǎng)購買力，并在未來有更多選擇項(xiàng)目的余地，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。而中海、萬科、保利此類房企已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，業(yè)務(wù)增長穩(wěn)定，對(duì)降價(jià)的態(tài)度將更為謹(jǐn)慎與理性。

　　誰將第一個(gè)倒下？

　　什么時(shí)候出手拿地，什么時(shí)候緊握資金？這兩個(gè)變量的拿捏尺度，往往是考量開發(fā)商運(yùn)營能力高低的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　一位證券研究員表示，開發(fā)商的經(jīng)營行為，跟投資股票差不多，傾向于高拋低吸，渴望在低谷買土地，在高峰賣房子，只是真正沒有幾家能總是踏準(zhǔn)節(jié)奏。

　　無疑，在土地市場(chǎng)上玩高拋低吸，很有可能把企業(yè)套進(jìn)去。新的宏觀政策調(diào)控周期來臨，一場(chǎng)新的清算又將展開。

　　參與調(diào)查的高管中，有13位認(rèn)為“會(huì)有企業(yè)在調(diào)控中破產(chǎn)倒閉”，有14位指出，“去年拿了不少地王項(xiàng)目且負(fù)債率較高的企業(yè)”，將首先在這一輪調(diào)控中受到?jīng)_擊。

　　有接受調(diào)查的開發(fā)商對(duì)本報(bào)記者表示，現(xiàn)在和2007年完全不一樣了。開發(fā)商不缺錢，小的開發(fā)商更不缺錢，沒有錢的開發(fā)商都不敢拿地。“什么樣的公司風(fēng)險(xiǎn)最大？拿了很多地王的大船難調(diào)頭啊。”

　　自從4月出臺(tái)新的調(diào)控政策以來，各地土地市場(chǎng)明顯平靜了許多。一直追求平衡拿地的萬科，也只在4月份新增持了兩宗地塊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前幾個(gè)月的數(shù)量。僅有富力地產(chǎn)一家在擲金70億，購得了天津一幅大面積地塊。

　　中原地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示：自從今年2月份宏觀調(diào)控出現(xiàn)苗頭以來，標(biāo)桿房企中的復(fù)地、華潤、金地、綠城以及雅居樂均已經(jīng)暫停拿地，表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　一位房企高管表示，目前應(yīng)以現(xiàn)金為王，只要手里有資金，下半年會(huì)有大量買地的好機(jī)會(huì)。