當前，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至整個經(jīng)濟領(lǐng)域中最大的話題，近兩周以來，地產(chǎn)股的持續(xù)下跌，已在資本市場上充分反應(yīng)了其重大影響力和沖擊力。

眾所周知，2009年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個相當怪異的復(fù)蘇、回暖、繁榮、瘋狂的過程，部分城市投資投機成風(fēng)，房價暴漲一倍左右。于是，2009年12月，國務(wù)院出臺“國四條”，拉開緊縮型調(diào)控的大幕，其后又有五部委土地出讓新政、“國十一條”等。然而，全國樓市經(jīng)歷了1-2月的季節(jié)性短暫調(diào)控后，3月下半月開始，以北京一天誕生三個地王標志，部分城市地價房價顯露新一輪上漲的跡象。中央忍無可忍，終于展開新一輪樓市調(diào)控。對此，筆者簡要概括出以下四個特征。

第一，政策推出的頻率最高。短短四天時間，卻經(jīng)歷了國務(wù)院層面的三次政策調(diào)控。 4月14日，國務(wù)院召開一季度經(jīng)濟工作會議，會議通告中涉及到一些房地產(chǎn)內(nèi)容；4月15日，公布了14日國務(wù)院會議中關(guān)于房地產(chǎn)政策的更多內(nèi)容，業(yè)界稱之為“新國四條”；4月17日，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“國十條”。接連三次披露房地產(chǎn)調(diào)控政策，而且一次比一次嚴厲，不斷追加措施，這在近幾年的調(diào)控史中絕無僅有。

第二，政策的規(guī)格最高。2005年以來，國務(wù)院層面出臺的全面性、綜合性的調(diào)控文件共有四個。但級別不同。2005年出臺的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號），屬于國務(wù)院辦公廳明發(fā)電報，政策級別在國務(wù)院內(nèi)部較低。2006年出臺的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），和2008年出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號），以及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 (國辦發(fā)〔2010〕4號)，屬于國務(wù)院辦公廳文件，級別比“明電”高點。

而這次下發(fā)的是《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即國十條）（國發(fā)〔2010〕10號），屬于國務(wù)院文件，級別比上述還要高，基本上屬于宏觀調(diào)控中最高檔次的文件。由此可見國家對此次調(diào)控的重視程度之高。

第三，政策的措辭最嚴厲。從文件的名稱中，就可觀察政策的嚴厲程度，單就調(diào)控房價而言，2005年以來,共有四個國務(wù)院文件將調(diào)控矛頭直指房價。其中“國八條”、“國六條”、“國十五條”等文件的名稱中，皆謂之“穩(wěn)定房價”，而此次則是“堅決遏制部分城市房價過快上漲”。去年12月的“國四條”中，首次提出“遏制房價”，彼時業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)驚呼嚴厲，而此次又加上了一個形容詞“堅決”。中央穩(wěn)定房價的急切心態(tài)可窺一斑。

第四，調(diào)控措施最兇悍。應(yīng)該說“國十條”中的多數(shù)內(nèi)容，并無新意，多屬今年1月出臺的“國十一條”中的內(nèi)容。但有三條新增內(nèi)容尤其值得關(guān)注。第一條是，貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。第二條是，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。第三條是，地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

另外，“國十條”提出了建立考核問責(zé)機制。雖然這一話題以前文件中也曾提及過，但此都不及此次這么明確。“穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。”

自2003年以來的房地產(chǎn)調(diào)控，之所以房價越調(diào)越漲，一個重要原因是地方政府不愿認真落實中央政策。國家調(diào)控房地產(chǎn)，與地方利益沖突，尤其是損及土地財政，減少房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)業(yè)的最大屬性是區(qū)域性，如果不能有效督促地方政府切實執(zhí)行政策，則難以奢望調(diào)控效果。“國十條”中專門將建立考核問責(zé)制列為一條，充分證明中央在給地方政府以前所未有的壓力。而且，考慮到明年政府將面臨換屆前的考核，預(yù)計此番地方長官不太可能“頑固不化”，正所謂“識實務(wù)者為俊杰”。

最后，還要關(guān)注后續(xù)政策。“國十條”中提及：“財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。”這就預(yù)示著，物業(yè)稅將會加快研究，房產(chǎn)稅短期內(nèi)就有可能在一線城市進行完善后推出，土地增值稅鐵定會嚴格征收。

既然“國十條”如此嚴厲的遏制房價過快上漲，那么房價然會經(jīng)歷一個漲幅收窄、滯漲、下跌的過程。從中央意愿看，并不希望房價大漲大跌，理想目標是穩(wěn)定房價或讓房價小幅上漲。然而，資產(chǎn)價格有自己的規(guī)律，很難維持一個穩(wěn)定狀態(tài)，要不上漲，要么下跌。

今年3月，70個大中城市房價同比漲幅份為11.7%，已超過2008年1月11.3%的歷史最高值（2005年以來有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來），4月房價漲幅還會繼續(xù)擴大，同比增幅的高點極有可能出現(xiàn)在5-7月之間。更有分析價值是房價的環(huán)比情況。

2009年12月70個大中城市房價環(huán)比增幅再次攀上1.5%，2007年月以后26個月的最大漲幅，2010年1月環(huán)比漲幅收窄至1.3%，2月環(huán)比上漲0.9%，3月環(huán)比上漲1.1%，漲幅重增加，說明3月房價重現(xiàn)加速上漲苗頭，顯而易見這是中央所不愿意看到的，所以展開新一輪調(diào)控。在政策重壓之下，4、5月房價環(huán)比漲幅將收窄，6月或7月就會現(xiàn)止?jié)q，或小跌，下半年將以下跌為主基調(diào)。

當然，上述分析是全國整體情況，大概可以認為全國房價將于6月前后出現(xiàn)拐點，其標志就是環(huán)比漲幅為零。至于政策重點關(guān)注的高房價城市，比如一線城市的房價，將會更快出現(xiàn)整體性的下跌。從微觀面分析，也即人們所感受的現(xiàn)實市場中，目前很多樓盤或二手房已經(jīng)開始止?jié)q或下跌，基本上可以認為“國十條”出臺后，微觀市場中立即出現(xiàn)了房價拐點。至于房價下跌的幅度，若以指數(shù)價格看，全國70個城市房價指數(shù)將會在下半年出現(xiàn)同比負增長，但跌幅很難超過5%。若以同質(zhì)房源的情況看，一線城市房價和少數(shù)東部二線城市可能會下跌三成左右，中西部城市降幅不會太顯著。

至于商品房成交量。2009年全國商品房銷售面積高達近9.4億平方米，創(chuàng)歷史新高，同比增幅為42.1%。2010年1-3月銷售面積增漲收窄為35.8%，接下來，這一漲幅還會繼續(xù)快速收窄，直至逆轉(zhuǎn)為負增長。顯而易見，2009年的天量銷售面積并不正常，其中參雜了相當多的投資投機成份，在政策擠壓下，預(yù)計2010年全國商品房銷售面積將比2009年下降20-30%。