繼全國(guó)兩會(huì)前后物業(yè)稅開(kāi)征與否被熱炒以來(lái)，4月8日，"物業(yè)稅開(kāi)征在即"的消息在坊間再次瘋傳。傳聞稱，物業(yè)稅開(kāi)征方案已經(jīng)于4月7日晚通過(guò)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部審批，在財(cái)政部與國(guó)務(wù)院獲得通過(guò)的可能性也極大。并且言之鑿鑿，將在京滬深渝等4個(gè)城市試點(diǎn)開(kāi)征，發(fā)起地點(diǎn)為重慶，具體征收方案為買房時(shí)合同價(jià)打7折后按照1.2%~1.5%征收。

記者就此事求證住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠，沈司長(zhǎng)回應(yīng)，"尚未接到任何消息，完全不知情"。

國(guó)家稅務(wù)總局的相關(guān)人士也表示，近期沒(méi)有"出臺(tái)物業(yè)稅"的任何消息。關(guān)于物業(yè)稅，還有許多問(wèn)題尚在研究之中，涉及立法、房籍信息、評(píng)估、征收方案等多個(gè)領(lǐng)域，征收難度大，短期內(nèi)不會(huì)開(kāi)征。

上述人士還分析，傳聞之所以能大范圍傳播，可能與近日媒體報(bào)道的"重慶擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅"及"上海正在制定征收房產(chǎn)保有稅方案"等消息有關(guān)。

"網(wǎng)上盛傳將對(duì)房地產(chǎn)征收特別消費(fèi)稅，我看了一下，破綻百出，是條假新聞。"北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩4月9日在其微博上表示。

而最新的進(jìn)展是，上海市住房保障和房屋管理局對(duì)外回應(yīng)稱："在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國(guó)家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好"，并澄清"如果有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的"。

至此，多方權(quán)威認(rèn)定，這又是一場(chǎng)傳聞與爆炒?？墒?，為何幾年以來(lái)，一旦風(fēng)吹草動(dòng)，物業(yè)稅問(wèn)題都會(huì)引發(fā)巨大的關(guān)注與爭(zhēng)議？民間的關(guān)注與爭(zhēng)議至今依然沒(méi)有定論，而政府也從未有過(guò)明確的定義與說(shuō)法。于是，眾人基于各自定義與理解的"物業(yè)稅"，各執(zhí)一詞，據(jù)理力爭(zhēng)。但由于出發(fā)點(diǎn)與角度選擇的不同，得出的結(jié)論甚至是截然相反的。針對(duì)房產(chǎn)課稅，涉及到個(gè)人稅負(fù)、政府收益、財(cái)富再分配等多重關(guān)系，利益博弈在所難免。而對(duì)于物業(yè)稅的爭(zhēng)論，也正如多棱鏡，折射出當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的多局困境。

誰(shuí)在期待物業(yè)稅？

最近的一次關(guān)于"是否贊同征收物業(yè)稅"的網(wǎng)絡(luò)投票結(jié)果顯示，目前有超過(guò)50%的人選擇"贊同開(kāi)征物業(yè)稅"。這一數(shù)字，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于幾年前。

"聽(tīng)說(shuō)物業(yè)稅要出來(lái)了，是不是要等一等？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？"從年初的物業(yè)稅開(kāi)征傳聞開(kāi)始，記者經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到類似的詢問(wèn)。

物業(yè)稅，從被大多數(shù)人認(rèn)為增加稅務(wù)負(fù)擔(dān)，到被認(rèn)為是"打擊高房?jī)r(jià)的利器"，其間不過(guò)短短幾年時(shí)間。房?jī)r(jià)幾次三番暴漲，物業(yè)稅也是屢次"聽(tīng)得樓梯響"，雖未見(jiàn)出臺(tái)，但一直被寄予厚望。

有贊成者認(rèn)為，征收物業(yè)稅增加了物業(yè)擁有者的持有成本，能夠有效遏制住房市場(chǎng)上的投資與投機(jī)，"擠出"多套房擁有者的多余房屋，增加市場(chǎng)上可交易房源的供給，從而滿足市場(chǎng)需求，緩解供需矛盾，使得房?jī)r(jià)降低。

"如果能夠買得起房子，我寧愿交稅。"類似的表達(dá)，代表了絕大部分無(wú)房者的想法。網(wǎng)絡(luò)投票的結(jié)果分析也表明，在投向"贊同開(kāi)征物業(yè)稅"選項(xiàng)的人群里，有超過(guò)60%屬于"沒(méi)有房子"的人群。

一些專家、學(xué)者也贊同開(kāi)征物業(yè)稅，并長(zhǎng)期關(guān)注呼吁此事。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征物業(yè)稅或者房地產(chǎn)稅這樣的財(cái)產(chǎn)稅，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束。

專家們普遍認(rèn)為，物業(yè)稅并不是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的短期工具，而是一個(gè)成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的普遍稅種，是理順目前中央與地方財(cái)稅體系的重要改革。

部分學(xué)者認(rèn)為，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，可以解開(kāi)地方政府對(duì)"土地財(cái)政"的依賴癥結(jié)，完善地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)的匹配，從而從根子上解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

而政府的態(tài)度則相對(duì)"曖昧"。物業(yè)稅如果納入地方稅種，那么對(duì)于地方政府而言，則是一項(xiàng)長(zhǎng)期的穩(wěn)定收入，還可以解決城市賣地后政府財(cái)政的可持續(xù)問(wèn)題。特別是土地資源所剩不多的城市，例如深圳，一直躍躍欲試。但是，讓地方政府頭疼的是，征收物業(yè)稅，進(jìn)入財(cái)政預(yù)算之后，會(huì)面臨公眾的追問(wèn)，例如：征收了多少物業(yè)稅？稅率是如何確定的？稅收花到了哪些地方？這些涉及到政府財(cái)政公開(kāi)的內(nèi)容，又是地方政府所不愿意面對(duì)的。

誰(shuí)在反對(duì)物業(yè)稅？

當(dāng)然，爭(zhēng)議的另一端，還有超過(guò)40%的反對(duì)者。反對(duì)者認(rèn)為，附加在房地產(chǎn)上的各種稅費(fèi)已經(jīng)重重疊疊，稅費(fèi)終究還是落在購(gòu)房者頭上，只能變相再次推高房?jī)r(jià)。更為重要的是，開(kāi)發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上已經(jīng)是向政府一次性繳清了70年的土地使用租金，并且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把這部分費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。那么，這部分費(fèi)用與物業(yè)稅的關(guān)系如何厘清？

記者采訪的多位開(kāi)發(fā)商都明確反對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅，他們給出的理由幾乎是一致的：只會(huì)憑空增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，不會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

對(duì)此，那部分期待物業(yè)稅降房?jī)r(jià)的贊同者們認(rèn)為，反對(duì)者的意見(jiàn)看上去是站在了購(gòu)房者、民生的立場(chǎng)上，而反對(duì)物業(yè)稅的大多是既得利益者。

"開(kāi)發(fā)商之所以反對(duì)物業(yè)稅，首先是因?yàn)槲飿I(yè)稅增加了開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤成本，另一方面，也可能改變市場(chǎng)預(yù)期，從而影響他們的銷售業(yè)績(jī)。"有贊同者分析稱。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶的言辭則更為直接。"中國(guó)的房子更多是在富人與官員手里，他們掌握話語(yǔ)權(quán)，更不會(huì)贊同開(kāi)征物業(yè)稅。"徐滇慶說(shuō)，"即使是稅務(wù)系統(tǒng)的一個(gè)科長(zhǎng)，手里可能都有好幾套房子，你怎么可能指望他去征收物業(yè)稅？"徐滇慶一直堅(jiān)持，中國(guó)應(yīng)該盡早推出物業(yè)稅。

更有專家透露，在一個(gè)物業(yè)稅的內(nèi)部座談會(huì)上，某個(gè)核心部委明確提出反對(duì)意見(jiàn)，原因就是擔(dān)心富人將財(cái)富轉(zhuǎn)移到國(guó)外，造成中國(guó)稅源流失。

物業(yè)稅能否控房?jī)r(jià)？

事實(shí)上，從長(zhǎng)期看，中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅已經(jīng)是大勢(shì)所趨。國(guó)稅總局的一位調(diào)研員告訴記者，物業(yè)稅實(shí)際上已經(jīng)過(guò)了"要不要征"的討論階段，現(xiàn)在考慮的是"何時(shí)征"以及"以何種方式征"的問(wèn)題。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也表示，物業(yè)稅"牽一發(fā)而動(dòng)全身"，非常敏感。特別是在被人們寄予了"遏制房?jī)r(jià)上漲"的重大期望之后，在中國(guó)社會(huì)變得尤其敏感。

當(dāng)下，對(duì)物業(yè)稅最大的爭(zhēng)議是其對(duì)房?jī)r(jià)的影響。很多人認(rèn)為，物業(yè)稅是針對(duì)高房?jī)r(jià)的一記重拳。而也有很多人對(duì)此不以為然。

樂(lè)觀者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅，可以擠出市場(chǎng)的投資投機(jī)需求，降低市場(chǎng)的空置率，同時(shí)能夠改變地方政府對(duì)"土地財(cái)政"的依賴，從而能夠達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。

悲觀者則認(rèn)為，物業(yè)稅絕非影響房?jī)r(jià)的核心因素。在目前供不應(yīng)求的大環(huán)境沒(méi)有扭轉(zhuǎn)的情況下，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期仍然存在，那么即使增加了物業(yè)稅成本，也無(wú)法擠出投資投機(jī)需求。同樣，如果因征收物業(yè)稅而取消了土地出讓金，開(kāi)發(fā)商即使降低了土地取得成本，也不會(huì)按照道德要求降低房?jī)r(jià)，而是盡可能維持高房?jī)r(jià)，追求高利潤(rùn)。同時(shí)，低成本取得土地更是加強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商囤地的能力。而如果征收物業(yè)稅的同時(shí)，并沒(méi)有取消土地出讓金的話，那么同樣不能保證地方政府會(huì)放棄利益追求，而不再去追求賣地收入。地方政府很有可能在獲得穩(wěn)定稅收收入的同時(shí)，依然通過(guò)土地供應(yīng)的壟斷，獲得更高的賣地收入。因而，物業(yè)稅的征收并不會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)的作用，反而有可能增加購(gòu)房者的成本，變相推高房?jī)r(jià)。

可以達(dá)成共識(shí)的是，如果物業(yè)稅淪為政府調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的短期工具，則沒(méi)有倉(cāng)促出臺(tái)的必要；而如果物業(yè)稅承擔(dān)的是房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革、理順中央地方財(cái)稅體系、推進(jìn)政府財(cái)政公開(kāi)的改革性長(zhǎng)期任務(wù)，那么物業(yè)稅就有必要出臺(tái)，而且要盡早出臺(tái)。

物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)困境

盡管房地產(chǎn)模擬評(píng)稅已試點(diǎn)"空轉(zhuǎn)"多年，但是真的推進(jìn)物業(yè)稅的征收，依然面臨很多現(xiàn)實(shí)性問(wèn)題。

曾有專家警告說(shuō)，如果物業(yè)稅是對(duì)第二套及以上住房進(jìn)行征收，那么中國(guó)會(huì)出現(xiàn)幾百萬(wàn)對(duì)的夫妻以離婚避稅。

現(xiàn)實(shí)的確不容樂(lè)觀。在沒(méi)有強(qiáng)制性措施的條件下，針對(duì)個(gè)人且需要個(gè)人自主納稅的大型稅種，征收的確困難重重。"很多業(yè)主連物業(yè)費(fèi)都不肯交的，怎么還會(huì)去交物業(yè)稅？"房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉表示，物業(yè)稅的征稅成本太高。

此外，征收物業(yè)稅的先決條件，即完整的房屋產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)和地籍信息系統(tǒng)，完整、準(zhǔn)確和清晰的產(chǎn)權(quán)資料等，都還非常不完備。甚至，連房屋價(jià)值的評(píng)估，還沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)與體系。

在征收方案方面，對(duì)于稅基的范圍、稅率的確定等，都沒(méi)有明確界定。民間的物業(yè)稅方案可謂五花八門，但是至今官方仍然沒(méi)有明確的定調(diào)。

而作為大稅種，物業(yè)稅的征收一定要通過(guò)立法環(huán)節(jié)，這一點(diǎn)是不容質(zhì)疑的。

物業(yè)稅，還要在爭(zhēng)論中期待、在期待中爭(zhēng)論多久？