在國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳的出擊下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正發(fā)生著重大的轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)在，廣州、上海、深圳等一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)顯示出威力，地產(chǎn)商們將戰(zhàn)場重心移到二三線城市，投資者也逐步撤離一線城市紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。

對此，深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒4月6日在接受《投資者報》記者采訪時表示，隨著一線城市土地供應的緊張，一些大的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛調(diào)整新的經(jīng)營戰(zhàn)略，抓住海南、珠海與長三角等熱點城市進行擴張。

王鋒稱，一線城市是房價調(diào)控的重點，國家還會出臺調(diào)控措施，這使得一線城市房價面臨調(diào)整。而目前城鎮(zhèn)化建設(shè)加速將為二、三線城市提供投資商機。而且二、三線城市供應不受限、需求增長、政策支持，將成市場資金角逐的主“戰(zhàn)場”。

投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市

房地產(chǎn)發(fā)展向二三線城市蔓延，已經(jīng)成為地產(chǎn)商以及投資客的不約選擇。

由于國內(nèi)一線城市“地王”頻出，高土地成本和房價高位運行已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的心頭隱憂。于是越來越多的地產(chǎn)“大佬”出于規(guī)避運營和資金風險的考慮，已開始進軍土地成本相對便宜的二三線城市。“像萬科，這兩三年在二三線城市拿地比較活躍。” 王鋒告訴《投資者報》記者。

據(jù)記者了解，目前萬科大致進入了33個城市，未來3年內(nèi)，萬科還會布局50多個城市。而上海地產(chǎn)巨頭綠地集團目前也已經(jīng)進入了36個城市，其中二線城市獲益頗豐，未來兩三年，綠地同樣也要擴及到50多個城市。布局二三線城市，已經(jīng)成為地產(chǎn)界新趨勢。

而在地產(chǎn)商進軍的同時，投資客也紛紛移資二三線城市。王鋒分析，因為隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，吸引了一線城市白領(lǐng)及在外務工人員選擇返鄉(xiāng)安家置業(yè)，進一步加大了房地產(chǎn)需求，對二三線城市的房價產(chǎn)生了重大影響，為此投資客也紛紛涌入掘金。

“特別是對于已經(jīng)擁有或擬建設(shè)高鐵的二、三線城市，房地產(chǎn)投資的增長往往超過一線城市。”摩根大通董事總經(jīng)理、中國證券和大宗商品主席李晶日前在接受《投資者報》記者采訪時如此表示。

天津市商務委員會表示，京津高鐵于2008年的啟動，不僅增強了國外投資者的信心，同時也推高了房地產(chǎn)價格。根據(jù)天津經(jīng)濟發(fā)展協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年天津銷售的房屋中，超過15%出售予北京居民。迄今，二、三線城市的房屋銷售往往能更準確地反映終端需求，而一線城市的房價上漲則反映了投機性需求的活躍。

李晶還告訴《投資者報》記者，“我們預期即將展開的高鐵網(wǎng)絡擴張將對鐵路沿線城市產(chǎn)生類似深遠影響。受惠者并非全是類似于天津的發(fā)達城市；相反，許多二三線的內(nèi)陸城鎮(zhèn)也將會受益。”

機會與風險并存

王鋒也認為，目前，二三線城市對于5～7年的長期投資客比較有吸引力，畢竟二手房轉(zhuǎn)手沒有一線城市快。一線城市目前房價過高，透支嚴重，上漲空間有限。而從房價收入比上看，二三線城市房價還有較廣的房價上漲空間。

中指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)字顯示，從房價收入比來看，中部、西部和東北地區(qū)低于全國和東部地區(qū)。2009年中部、西部和東北地區(qū)房價收入比分別為6.1、6.3和8.1，低于同期全國(8.4)和東部地區(qū)(10.8)。與2008年相比，2009年東部地區(qū)房價收入比提高了0.9；全國房價收入比提高0.8，中部和西部分別提高0.2和0.3，東北地區(qū)保持不變。

事實上，今年全國“兩會”過后，一線城市仍是房價調(diào)控的重點，相比之下二線城市房價受到的政策壓力較小，房地產(chǎn)行情也好于一線城市，像成都、合肥等城市樓盤火熱，大有“萬元領(lǐng)導二線城市房價”之勢。

不過，二三線城市的投資風險也同樣并存。對此，王鋒也表示擔心，二三線城市的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手一般需要5～7年，而5～7年后新房變成了舊房，到時更高品質(zhì)和質(zhì)量的房子可能會出來。同時，有些二三線城市的房價目前偏高。如此計算，二三線樓市應該還有5年繁榮可期。

據(jù)了解，隨著軌交11號線、滬寧城際、滬寧高速拓寬等一系列城際交通方式的實現(xiàn)，上海、昆山兩地間的交通距離越來越近。而在距離拉近之時，昆山房價同時亦在靠近上海水平。據(jù)悉，目前在昆山的花橋等地區(qū)，均價已經(jīng)步入“萬元”時代。

對此，有房地產(chǎn)專家表示，對于地產(chǎn)商與投資客攜巨資前往二、三線城市拉動當?shù)胤績r與地價的同時，其管理者也應當注意，畢竟其需求人群不像一線城市來自全國甚至世界，其對于高房價高地價的承受能力要弱小許多。尤其是一些房價瘋漲嚴重的地區(qū)，只有充分考慮自己的情況，保持應有的理性，及時出臺相應措施控制住，控制住房地產(chǎn)這把“雙刃劍”才可能把今后或許到來的“房產(chǎn)泡沫”消滅于無形。

國土部也已注意到這個現(xiàn)象。國土部最近就警示，二、三線城市須防地價跟風上漲。國土部在最新發(fā)布的《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》中指出，隨著我國城鎮(zhèn)化步伐加快，中小城市對住房用地需求會持續(xù)增大，首套購房優(yōu)惠政策的持續(xù)實施落實、剛性購房需求的釋放，將刺激二、三線城市房價的增長，從而激發(fā)城市居住地價的上漲。但是，“二、三線城市的經(jīng)濟環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)聚集程度等必然存在一定的差距，其市場需求彈性往往受到很多限制，因此必須防止二、三線城市地價跟風過快上漲。”

房價將穩(wěn)中有升

王鋒認為，今年二三線城市的房價整體趨于上漲趨勢。而2010年一線城市的成交量難以在2009年的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，二、三線城市房地產(chǎn)則相對健康。而一線城市，出于民生考慮，國家今年還會加大對一線城市房價的調(diào)控。

“當前一線城市畸高的房價水平已經(jīng)對這些城市剛性需求的釋放形成抑制，而在二、三線城市，目前是城鎮(zhèn)化發(fā)展最快的時期，這些城市在市區(qū)面積和城市人口方面正面臨著擴容的問題，房產(chǎn)需求量大。”王鋒說。

不過，李晶對此則有不同的觀點。她表示，近月房地產(chǎn)的價格與土地價格都出現(xiàn)非常明顯的V形反彈。她認為，今年政府最重要的政策是控制地價的增長，但是中央政府和地方政府在控制地價的過程中有利益沖突，因為地方政府30～40%的收入都是來自拍賣當?shù)赝恋兀斎坏胤秸Ｍ恋貎r格越高越好，因此這種情況就導致土地價格居高不下。所以，今年全年下來像北京這樣的一線城市房地產(chǎn)價格下調(diào)可能性還是比較小。

但不管怎樣，對于二三線城市的房價，業(yè)界人士均表示，中國城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一個梯隊現(xiàn)象，一線城市在基本開發(fā)完畢后，二線城市就會跟隨一線城市的道路發(fā)展，尤其對于前期不是特別瘋狂的二、三線城市，其房價在這一兩年內(nèi)還要繼續(xù)增長。