全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生用“三高一低”來形容2009年的房地產(chǎn)市場。三高指,“房價高和資金量高、土地成本高”。而一低是指“保障性住房完成率低”。

2010年1月13日,在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會年會現(xiàn)場,聶梅生說,到了去年8月底,保障性住房完全的投資是300多億,完成率只有23.6%。

中央財政投資絕大部分已經(jīng)到位,而地方政府卻沒有完成預期的目標。

計劃踏空？

保障房計劃完成情況陸續(xù)露出真相。起初是2009年10月28日全國人大財經(jīng)委員會發(fā)布的一份調(diào)研報告,報告指出,2009年全國保障性住房建設進度緩慢,截至8月底,地方保障性住房建設完成投資394.9億元,完成率僅為23.6%。

而2010年1月19日國土資源部召開的“保增長保紅線行動”成效座談會上獲悉,去年1至11月,我國保障性住房用地供應27.54萬畝,僅完成年度計劃供應量的46.66%。

對于保障性住房面臨的困難,全國人大常委會保障性住房建設專題調(diào)研小組曾提出問題主要出在規(guī)劃攤子鋪得太大,地方資金配套難以跟上。

不少地方的項目配套資金、征用土地等,至今還沒有全部落實。一些地區(qū)攤子鋪得過大,有的城市提出2008年至2010年新建廉租住房16萬套,占全市居民總戶數(shù)的三分之一,今年新建廉租房規(guī)劃就占全省規(guī)劃的72%。

與此同時,不少地方財政資金配套困難。有的省份中央補助12.93億元已全部到位,而地方需配套的67億元卻難以落實。根據(jù)今年國家下達的保障性住房建設計劃,全國需要投入1676億元,其中,中央投入493億元,占29.4％;地方配套1183億元,占70.6％。但在企業(yè)經(jīng)營困難、地方政府嚴重依賴土地財政的2009年,地方政府難以成為住房保障的財政主力。

鄭州市審計局局長李連渠2009年8月26日在向鄭州市人大常委會報告時透露,經(jīng)審計發(fā)現(xiàn),2008年鄭州市本級國有土地出讓凈收入461020萬元,而當年廉租房支出為5809萬元,僅占土地凈收入的1.26%,遠遠低于國家標準（10%）,支出比例偏低。

北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受本報記者采訪時表示,影響保障房計劃落實最主要是財力問題。董藩指出,有的地方對購房進行貨幣補貼,例如江西九江、沈陽、西安等地,采取了貨幣補貼方式對中低收入購房居民給予支持,這方面沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示。另外,增加保障房供應會相應減少商品房供地指標,也是不爭的事實。

一位不愿透露姓名的建設部專家也向本報記者指出,實際數(shù)據(jù)很難統(tǒng)計,也不排除地方政府為了爭取中央投資,虛報數(shù)據(jù)的情況。2008年制定3年9000億保障房投資計劃時,既有解決居民住房困難的目的,也有保投資、促增長的目的,而2009年房地產(chǎn)市場完全不需要依靠保障房來拉動。該專家認為,政策方向雖好,但指標的制定有不科學的地方。

歷史最大規(guī)模保障房

2009年12月出臺的“國四條”中的一條是:繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設,力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

細心的人們發(fā)現(xiàn),2009年5月,住房和城鄉(xiāng)建設部等三部委曾出臺《2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃》,其中明確到2012年末,解決747萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。而僅僅半年之后,這一指標就做了大幅調(diào)整,與之相比,僅多了2012年一年時間,指標值卻翻了一倍。

住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥提出了2010年住房城鄉(xiāng)建設工作的主要任務,除了遏制部分城市商品房價格過高過快上漲之外,更首次明確今年保障性住房開工建設的套（戶）數(shù)預計將達到600萬套,比去年增加三分之一。

住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長侯淅珉2010年1月中旬在接受公開采訪時表示,從完成投資情況來看,到2009年12月底包括2008年四季度補助的項目,住房保障完成投資1318億元,其中廉租住房660億元。棚戶區(qū)改造共620億,完成總投資的61.3%。

從保障性安居工程的進度來看,2008年四季度下的計劃,大量項目從2009年開工。預計多數(shù)項目能夠在今年（2010年）年終竣工投入使用。從建設周期來看,遠遠低于一般的商品住房建設周期。

保障房的兩極時代

原建設部房地產(chǎn)業(yè)司司長、現(xiàn)中國房地產(chǎn)研究會副會長張元端在接受本報記者采訪時表示,加大保障房的建設,實際上是增加了市場的供應量,對平抑房價、解決住房問題具有深遠的意義,并不是全建商品房就是對的。因為改造棚戶區(qū)、廉租房、經(jīng)濟適用房的建設被視為是民生工程。

2009年,張元端曾經(jīng)參觀了上海兩個棚戶區(qū)。“改革開放60年了,還有人住在棚戶區(qū),房價如此高的上海,居民居住水平差距如此大。”張元端說。

2010年眾多城市明顯加大了保障房的供應力度,例如北京、上海、廣州等一線城市。

廣州市國土房管局局長謝曉丹1月19日正式公布了今年廣州市保障房建設計劃:全年新開工建設保障房41875套,解決2.5萬戶低收入家庭的住房困難。原定2012年底前基本解決全市77177戶低收入住房困難家庭的住房問題,提前到2011年年底前全部實現(xiàn)。他表示,今年新開工建設保障性住房300萬平方米、41875套,其中廉租住房150萬平方米、25000套;經(jīng)濟適用住房和經(jīng)濟租賃住房150萬平方米、16875套。2010年計劃儲備保障性住房用地3平方公里,相當于廣州市約一年的商品房住宅用地供應量。

按照規(guī)劃,北京市“十一五”期間北京建設的保障性住房,要占同時期總的住房總量的24.4%,今后幾年,北京每新建4平方米的住宅中,就有1平方米保障性住房。而1999年到2006年北京市累積建設經(jīng)濟適用房總量僅為2000萬平方米。這意味著北京用三年時間完成的保障性住房建設總和相當于過去十年的總量。2009年,北京新建收購政策性住房924.5萬平方米,兩三年內(nèi)陸續(xù)對申請家庭配售。2010年北京市政策性住房的建設力度還將加大,全市住宅供地的50%以上用于建設居民自住型、改善型等各類政策性住房,預計建設住房13.4萬套。

但市場人士擔心,盡管保障房總投資量達到國家制定的指標,而實際卻遭遇種種“變形”。不過該市場人士十分肯定的一點是,由于保障房的大量上市,房價瘋漲的局面將有所“控制”。

最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2009年全年房價漲幅24%,平均每平方米上漲813元,達到了前所未有的水平。