現(xiàn)在買(mǎi)樓很傻，但不買(mǎi)可能更傻

現(xiàn)在買(mǎi)樓很傻，但是不買(mǎi)可能更傻。現(xiàn)在肯定是高位，這么高的時(shí)候買(mǎi)肯定是很傻。但2009年底房?jī)r(jià)跟2009年初的房?jī)r(jià)相比，一手房均價(jià)上漲40%，六年平均一手房的價(jià)格是上升了三倍。房地產(chǎn)是財(cái)富增長(zhǎng)的重要手段，比其它的任何投資渠道更適合普通老百姓參與。在2010年房地產(chǎn)應(yīng)該占個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)40%左右，持有不動(dòng)產(chǎn)仍然是最好的理財(cái)手段和方法。

2010年如果非要買(mǎi)房的話，亞運(yùn)城是首選，低過(guò)15000元/平方米都值得搶購(gòu)。從全國(guó)發(fā)展情況來(lái)看，上海樓面地價(jià)35000元/平方米，與北京、上海相比，廣州還是一個(gè)投資洼地。

廣州的樓市從2004年開(kāi)始進(jìn)入牛市階段，樓市也由平民化的消費(fèi)轉(zhuǎn)向有錢(qián)人游戲的階段。2003年以前廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，都是平民化消費(fèi)的時(shí)代，一個(gè)普通的白領(lǐng)和工薪階層買(mǎi)房子不算難。從2004年房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲到現(xiàn)在階段，房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了普通消費(fèi)的層面，進(jìn)入了一種有錢(qián)人消費(fèi)與投資型消費(fèi)的階段。

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能在上漲幅度過(guò)高的情況下，在上半年5-6月份的關(guān)鍵期實(shí)現(xiàn)硬著陸，投資炒樓需求和升級(jí)消費(fèi)需求支撐起來(lái)的樓市被迫短期調(diào)整。廣州房?jī)r(jià)從趨勢(shì)來(lái)看，突破10000元/平方米僅僅是一個(gè)開(kāi)始，不遠(yuǎn)的將來(lái)樓市突破20000元-30000元/平方米，廣州樓市在未來(lái)5年再漲一倍的可能性概率可以說(shuō)百分之一百，對(duì)此應(yīng)該有非常清醒的認(rèn)識(shí)，樓市長(zhǎng)期趨勢(shì)看漲。

未來(lái)三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)是一個(gè)主基調(diào)，類似2009年一年40%的波動(dòng)幅度是正常的，投資房地產(chǎn)要用投資股市的觀點(diǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)基本上穩(wěn)定的時(shí)代一去不復(fù)返，房?jī)r(jià)將會(huì)長(zhǎng)期上升，廣州房?jī)r(jià)上到20000元/平方米都是加速的過(guò)程。

但是廣州有四類物業(yè)要小心：投資類的物業(yè)、價(jià)格虛高的豪宅物業(yè)、休閑度假類物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)。

房?jī)r(jià)未來(lái)5年漲一倍不成問(wèn)題

房?jī)r(jià)在未來(lái)5年漲一倍，問(wèn)題一點(diǎn)都不大，但是上半年內(nèi)要再漲幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)，6月份以后就清晰了。到時(shí)要看開(kāi)發(fā)商是否頂?shù)米?，開(kāi)發(fā)商去年9月份就完成了全年的指標(biāo)，口袋里面有很多錢(qián)。開(kāi)發(fā)商2009年買(mǎi)了很多地，開(kāi)工了很多項(xiàng)目。等到5-6月份，樓價(jià)即使硬著陸還會(huì)重拾升勢(shì)。

有句俗話叫“一鋪養(yǎng)三代”，從理財(cái)?shù)慕嵌葋?lái)看，房地產(chǎn)是重要的手段。十年以后，廣州40-60歲的人將是掌握社會(huì)財(cái)富的主要力量，主要原因是他們擁有不動(dòng)產(chǎn)，廣州房?jī)r(jià)從2003年-2010年平均漲了三倍。中心區(qū)誰(shuí)的物業(yè)多誰(shuí)就是王者，不是股票多。很多人打十年工，還不如作出投資物業(yè)的正確選擇。

經(jīng)過(guò)三十年的改革開(kāi)放，深圳市和廣州市政府手上儲(chǔ)備的土地非常少，只有100多平方公里。在未來(lái)10年仍然是往上漲的趨勢(shì)非常明顯。除非人口政策不改變，生育率下降后，廣州樓市才可能走向衰退。

從目前的情況來(lái)看，中國(guó)城市化的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展太快了。很多經(jīng)典的房地產(chǎn)理論在中國(guó)的實(shí)踐里都被瓦解，游戲規(guī)則在改變，客戶在改變。廣州是政治中心、文化中心、教育中心、醫(yī)療中心，未來(lái)武漢和長(zhǎng)沙人都會(huì)來(lái)廣州買(mǎi)房。

廣州樓市在過(guò)去20多年的時(shí)間里面有兩個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)是平民化消費(fèi)，老百姓都買(mǎi)房，最開(kāi)始番禺地區(qū)是2000元-3000元/平方米，草根產(chǎn)品特別多。現(xiàn)在平均收入水平上去了，買(mǎi)一百萬(wàn)元的房子，廣州大部分的家庭都有能力。但現(xiàn)在好房子太少了，廣州的房地產(chǎn)面臨很大的挑戰(zhàn)是未來(lái)將供應(yīng)怎樣的房子。

現(xiàn)在樓價(jià)是處于歷史高位，買(mǎi)樓的非常少，在高位時(shí)有回調(diào)的壓力。壓力也表現(xiàn)在行業(yè)本身的周期性，廣州樓市在1998-2003年下降了，很多人忘記了那段歷史。很多中心區(qū)的物業(yè)跌到1998年一半的價(jià)，這是一個(gè)周期，有漲有跌，要觀察周期性，現(xiàn)在的樓市過(guò)去6年了，從周期來(lái)看，也是到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)；其次就是2009年漲了40%，上漲的幅度也是前所未有的，也應(yīng)該有回調(diào)的壓力，管理層看到再漲上去就影響民生，于是調(diào)控政策不斷出臺(tái)?；卣{(diào)的可能性比較大，廣州房?jī)r(jià)比較的合理，大家都能夠接受的水平在未來(lái)這段時(shí)間應(yīng)該是8500元-10000元/平方米。

物業(yè)稅值得大家關(guān)注。物業(yè)稅能有效的抑制需求，出臺(tái)的話可能對(duì)房地產(chǎn)有重大打擊，大量甩賣(mài)都有可能，但短期內(nèi)出臺(tái)的可能性比較小。物業(yè)稅首先征收的是寫(xiě)字樓和商鋪，住宅目前還是在研究中。3年以內(nèi)住宅的物業(yè)稅要開(kāi)征是比較困難的。