根據(jù)國(guó)土資源部城市地價(jià)監(jiān)測(cè)信息，2009年全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方米約2500元?？梢源蟾潘愠?，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)商賺取的利潤(rùn)高達(dá)1萬(wàn)多億元。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著宏觀(guān)調(diào)控的加大，地產(chǎn)商維持高利潤(rùn)有點(diǎn)懸。

　　調(diào)查：

　　去年三成利潤(rùn)是常態(tài)

　　據(jù)了解，2009年樓市大賣(mài)，樓價(jià)一月一個(gè)價(jià)，最賺錢(qián)的自然是開(kāi)發(fā)商。尤其是大地產(chǎn)集團(tuán)，利潤(rùn)空間大部分都超過(guò)30%，有的甚至達(dá)到了50%。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析，以號(hào)稱(chēng)低利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科為例，如果按照去年四個(gè)在廣州銷(xiāo)售樓盤(pán)平均價(jià)格12600元/平方米，每平米凈利潤(rùn)993元，而廣州去年商品房均價(jià)9346元，利潤(rùn)率也達(dá)到33%以上。根據(jù)萬(wàn)科3月2日公布的2009年度報(bào)，該公司2009年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)53.3億元，較2008年分別增長(zhǎng)19.2%和32.1%。

　　去年樓市火爆，賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)不止萬(wàn)科，記者從中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心了解到，進(jìn)入2009年綜合實(shí)力前20名企業(yè)的總資產(chǎn)值為139.47億元，比2008年綜合實(shí)力第20強(qiáng)微降2.5%，營(yíng)業(yè)收入為34.91億元，大幅增加了70.21%，凈利潤(rùn)增加也較為顯著，增長(zhǎng)了55.04%。

　　廣州粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春表示，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)是筆難算的賬，要根據(jù)具體的項(xiàng)目來(lái)看。去年樓市牛市時(shí)期，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)都有很大提高，尤其是早幾年拿的地塊，去年才賣(mài)的項(xiàng)目，利潤(rùn)更是可觀(guān)。他給記者算了一筆賬，在開(kāi)發(fā)商的成本中，主要包括土地出讓金，稅費(fèi)，稅費(fèi)，此外還有銷(xiāo)售代理和廣告費(fèi)用等。前面兩種所占的成本比例約為30%～40%。據(jù)其了解，去年廣州開(kāi)發(fā)商30%的利潤(rùn)是基本的，有的甚至達(dá)到了50%，甚至更高。

　　預(yù)測(cè)：

　　今年利潤(rùn)降三成是常態(tài)

　　著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓表示，去年12月開(kāi)始，中央政策樓市調(diào)整和地方政策不斷密集出臺(tái)，讓打壓房?jī)r(jià)的聲音越來(lái)越強(qiáng)烈，尤其是對(duì)于開(kāi)發(fā)商拿地限制和拿地成本的提高及銀行貸款等融資的收緊。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，今年房企的利潤(rùn)肯定會(huì)削弱。

　　謝逸楓預(yù)測(cè)，盡管隨著樓市風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始正視此前高價(jià)拿地、大肆囤地的風(fēng)險(xiǎn)，但如今土地價(jià)值的縮水已經(jīng)對(duì)利潤(rùn)造成沖擊。據(jù)記者了解，目前大部分房企比較現(xiàn)實(shí)，會(huì)下調(diào)盈利預(yù)期。謝逸楓表示，未來(lái)大部分開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率會(huì)繼續(xù)走低，利潤(rùn)下降三成以上很普遍，2010年的銷(xiāo)售盈利則可能呈現(xiàn)分化加劇的局面。從內(nèi)房股的角度看，整體市盈率從去年年初的24倍左右降至9倍左右，盈利增長(zhǎng)不太樂(lè)觀(guān)。

　　他進(jìn)一步認(rèn)為，從宏觀(guān)方面來(lái)看，大部分上市房企問(wèn)題不大，但是一些二線(xiàn)房企或者正準(zhǔn)備上市又買(mǎi)了很多高價(jià)土地的房企，今年沒(méi)有大量的資金，其風(fēng)險(xiǎn)可能最大。另外，比較小的房企只持有一兩塊地，管理比較保守，基本上也沒(méi)有資金壓力。所以，風(fēng)險(xiǎn)最大的反倒是中型房企。

　　賺了萬(wàn)億背后

　　刺激消費(fèi)政策讓地產(chǎn)商賺翻了

　　著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)商賺取的利潤(rùn)高達(dá)1萬(wàn)多億元，首先應(yīng)該歸功于政府對(duì)抗金融危機(jī)和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)及刺激消費(fèi)的一系列措施。尤其是得到4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和中央財(cái)經(jīng)政策及貨幣政策“雙寬松”。

　　其次，購(gòu)房有各種稅的優(yōu)惠和房貸首付及利率下調(diào)等優(yōu)惠政策，爆發(fā)出大量剛性需求和改善型的需求，并且紛紛出手購(gòu)買(mǎi)，甚至吸引大量的投資投機(jī)客購(gòu)房投資。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，受到地王不斷出現(xiàn)影響，房?jī)r(jià)上漲速度快速，并且房企基本上采取快速銷(xiāo)售的方式，回收資金和拿地再融資或者是上市再融資，給開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備大量的現(xiàn)金。另外，受到金融危機(jī)和通貨膨脹及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的影響，市場(chǎng)上大量的外來(lái)資金和海外熱錢(qián)及民間資本不斷進(jìn)入樓市，過(guò)多的流動(dòng)性資金造成房?jī)r(jià)迅速的上漲。因此，去年商品房銷(xiāo)售價(jià)量齊升出現(xiàn)“井噴”，開(kāi)發(fā)商賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”。