取消商品房預售　改善商品房質(zhì)量

       就廣西南寧有望率先取消商品房預售制度，以及該制度的作用、取消后的影響等問題，記者采訪了清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授。

       劉洪玉認為，從理論和現(xiàn)實的角度看，允許商品房預售，可以充分發(fā)揮其融資功能，擴大市場上商品房的供給能力，更好發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的帶動作用。但是，確實還存在許多需要進一步改革和完善的問題，如，預售資金監(jiān)管、預售商品房的質(zhì)量保證、爛尾樓、樓花炒作投機等。

       且就目前實踐來看，對于這些制度弊端缺乏有效的制約方法，尤其是預售資金監(jiān)管、交房質(zhì)量風險和項目爛尾風險管理，至今未形成很好的解決方案。所以，近年一直存在取消商品房預售制度的呼聲。

       劉洪玉表示，取消商品房預售，可能帶來的直接影響是商品房質(zhì)量的改善。取消預售，而都通過現(xiàn)房銷售，商品房的質(zhì)量在交易前就可鑒別。如果房屋存在質(zhì)量缺陷，開發(fā)商可能就必須降價銷售，如果質(zhì)量缺陷比較嚴重，可能就根本不能賣掉。

       他同時提醒，要注意的是，取消預售制度，會給樓市帶來一定的影響。

       對開發(fā)商來說，投入項目開發(fā)建設的資金中，有超過40％的資金來自于預售收入，所以如果完全取消商品房預售制度，會嚴重削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力。如果沒有其他資金來源，如房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款來補足這個空缺，整個房地產(chǎn)市場上新建商品房尤其是商品住宅的供給能力會大幅下降。在其他因素不變的情況下，會在短期內(nèi)導致新建商品房價格的上升。

       開發(fā)商預售商品房，實際上還有一個功能，就是通過預售來鎖定項目部分未來收益，轉(zhuǎn)移部分開發(fā)風險，為此，預售商品房的價格通常會低于現(xiàn)房銷售價格。購房人愿意購買期房，分擔了開發(fā)商的部分風險，也會要求期房價格低于現(xiàn)房價格。所以，不考慮其他因素的變化，取消商品房預售制度，會導致商品房價格上升。

       劉洪玉說，從開發(fā)商的角度來看，增加了項目風險和融資成本肯定希望提升銷售價格；從購房人的角度來看，降低了購房風險肯定也要為此付出相應的代價。

       對商業(yè)銀行而言，取消商品房預售制度，增加了其房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求，短期內(nèi)減少了其個人住房抵押貸款需求，并最終會改變商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。

       怎樣評判商品房預售制度的歷史功過？劉洪玉說，其實，我個人的評價是，商品房預售制度執(zhí)行到今天，還是利大于弊。而資金監(jiān)管、房屋質(zhì)量、爛尾問題、炒作問題的產(chǎn)生，在于預售制度不完善，尤其是預售監(jiān)管不健全，是可以通過制度的完善加以解決的。