【提要】長期來看，預(yù)售制度不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也不利于人民群眾充分享受住房市場化改革的成果

       近日從廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳出消息，南寧市今年有望開展取消商品房預(yù)售制度、推進“全現(xiàn)房”銷售的試點。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頻出的關(guān)鍵時期，這則幾乎只有一句話的新聞，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

       從上世紀90年代中期住房制度市場化改革以來，我國一直實行商品房預(yù)售制度，也就是人們再熟悉不過的“期房”。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，這種邊銷售、邊建設(shè)甚至先銷售、后建設(shè)的模式，有效緩解了開發(fā)企業(yè)資金緊張的狀況，推動了房地產(chǎn)市場的繁榮。

       但是隨著市場的快速發(fā)展，預(yù)售制度的缺點也不斷暴露出來。為了只見其外、不見其里，甚至還看不見、摸不著的房子，提前一兩年就支付幾十萬甚至數(shù)百萬元的房款，幾乎所有買過“期房”的人都曾經(jīng)體會過付款時的猶豫、漫長等待中的忐忑。

       因為“看不見摸不著”，購房者只能把期望寄托在開發(fā)商的承諾上。最后房子到手，卻發(fā)現(xiàn)面積不對、戶型有誤、配套不全、質(zhì)量不好，甚至出現(xiàn)了“樓倒倒”、“墻脆脆”等極端事件。許多糾紛和爭議因此發(fā)生。

       不僅如此，由于預(yù)售制度在很大程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，導(dǎo)致市場魚龍混雜。市場向好時，許多開發(fā)商借預(yù)售之便，囤房囤地、捂盤惜售，借機哄抬房價。即便市場出現(xiàn)波動，大多數(shù)開發(fā)商也缺乏降價促銷的動力，一定程度上造成了近年來房價“緩跌急漲”的局面。

       長期來看，預(yù)售制度存在的上述問題，不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也不利于人民群眾充分享受住房市場化改革的成果。因此，許多人才為南寧的試點改革叫好。

       從整個房地產(chǎn)市場的角度看，一旦現(xiàn)房銷售形成制度，會促使開發(fā)商踏踏實實蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會讓開發(fā)商加快項目開發(fā)進度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應(yīng)。同時，資金門檻也會促進行業(yè)洗牌，淘汰一批不具備開發(fā)實力的小企業(yè)，有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

       預(yù)售制是一個舶來品，在各國房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，幾乎都實行過商品房預(yù)售。但隨著市場發(fā)展成熟和一些國家住房總體供需平衡、住房問題基本得以解決，許多國家已經(jīng)取消或限制預(yù)售制度。有關(guān)部門提出，今年我國將在北方和南方各選取一個城市進行“全現(xiàn)房”銷售試點。隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，“全現(xiàn)房”銷售是大勢所趨。

       同時也要看到，由于當前我國房地產(chǎn)市場尚不成熟，住房總體供求矛盾還將在較長時期存在，實現(xiàn)全現(xiàn)房銷售需要一個較長過程。在試點過程中，應(yīng)注重將全現(xiàn)房銷售與增加市場供應(yīng)、整治市場秩序等手段結(jié)合起來，防止市場供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”導(dǎo)致價格飆升。而從“期房”到“全現(xiàn)房”，也應(yīng)該作為一種制度改革的長期目標，早作規(guī)劃，而不僅僅是當前應(yīng)對市場房價過快上漲采取的臨時措施。