頻頻出臺(tái)樓市調(diào)控政策，主要目的就是給過(guò)熱的樓市降降溫。然而，北京、深圳等多個(gè)城市一、二手商品房成交量，雖然在宏觀調(diào)控背景下應(yīng)聲而跌，但高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)卻仍按兵不動(dòng)。房?jī)r(jià)在這場(chǎng)量與價(jià)的博弈中繼續(xù)上行還能走多遠(yuǎn)？
價(jià)升量跌
一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，地產(chǎn)股紛紛下跌，消費(fèi)者觀望情緒重現(xiàn)，成交量迅速下滑。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3萬(wàn)平米，扣除保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住房為3735套，成交面積為42.3萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降了48.3%、48.0%；現(xiàn)房商品住宅共成交1326套、18.5萬(wàn)平米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，1月北京商品住宅成交量遇冷遭“腰斬”，環(huán)比降幅近半，主要是受政策及其連帶效應(yīng)的影響。“雖然這一系列政策都是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而非抑制，但卻已對(duì)部分購(gòu)房者造成了樓市面臨調(diào)的預(yù)期，從而加重了觀望情緒，影響了成交量。”
和北京情況相似，深圳成交也出現(xiàn)了較大幅度下滑。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)， 1月4日到10日的一周內(nèi)，深圳一手房共成交819套，環(huán)比下降20.9%。
來(lái)自中原監(jiān)測(cè)系統(tǒng)也顯示，2010年第一周（1月4日至1月10日），各地新房市場(chǎng)成交狀況繼續(xù)延續(xù)頹勢(shì)，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余五個(gè)重點(diǎn)城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環(huán)比下降七成以上，成都跌幅最大，達(dá)到97%之多。
二手房市場(chǎng)形勢(shì)也不容樂(lè)觀。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，今年1月份前3周北京期房簽約量和簽約面積都只有上月同期的1/4；其中期房住宅3147套，環(huán)降74.6%，期房簽約面積321670平方米，下滑73.8%。二手房方面，今年1月份前3周北京市二手房成交量為9006套，相比去年12月銳減了2萬(wàn)多套。其中住宅成交8114套，銳減七成。
雖然成交量大幅下跌，但并沒有影響到一些城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。
“政策除了影響購(gòu)房者預(yù)期外，也迫使開發(fā)企業(yè)推盤趨于謹(jǐn)慎，單次推盤體量明顯收縮，以北京為例，1月北京開盤項(xiàng)目平均每次僅推出100套左右的房源，令總供應(yīng)量降幅近六成，深化了供需矛盾，局限了潛在需求向?qū)嶋H簽約的轉(zhuǎn)化，迫使成交量下滑，并進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)升勢(shì)。”任啟鑫透露，北京2月計(jì)劃入市項(xiàng)目?jī)H10個(gè)，但五環(huán)內(nèi)開盤均價(jià)已達(dá)29875元每平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月前20天，北京市商品住宅成交均價(jià)19847元每平方米，比去年12月同期的17351元每平方米上漲了2496元每平方米，漲幅高達(dá)14.4%；而1月28個(gè)項(xiàng)目的整體開盤均價(jià)為19964元每平方米，比12月同期的18663元每平方米上調(diào)了1301元每平方米，漲幅達(dá)7.0%。
記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，目前北京五環(huán)沿線新盤已開始突破2萬(wàn)元每平方米，四環(huán)內(nèi)新盤價(jià)格不少都在35000元每平方米以上，
開發(fā)商還是唱漲
目前在量與價(jià)的博弈中，價(jià)格目前仍占到了上風(fēng)。但這與宏觀調(diào)控的初衷是相悖的。
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，如果房?jī)r(jià)還不能企穩(wěn)，政府還會(huì)出臺(tái)政策加以抑制。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖近日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言，目前房地產(chǎn)已經(jīng)存在泡沫，特別是一線城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。“2010年，房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)的火車頭還會(huì)繼續(xù)拉，但政府一定會(huì)讓它在可控和健康的范圍內(nèi)拉，2010年不會(huì)出現(xiàn)2008年的暴跌，更不會(huì)出現(xiàn)2009年暴漲。”
萬(wàn)科副總裁毛大慶在北京“兩會(huì)”期間也發(fā)表了自己對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的看法。他指出，今年房?jī)r(jià)會(huì)比去年平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況，特別是今年上半年還承載著去年房地產(chǎn)價(jià)格的慣性，態(tài)勢(shì)會(huì)維持一段時(shí)間，但到了下半年，隨著很多保障房入市，情況會(huì)得到緩解。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也告訴記者，中央控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的目的非常明確，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)前管理層調(diào)控的首要問(wèn)題。他預(yù)計(jì)，2010年總體上看，房?jī)r(jià)漲幅將明顯趨緩，另外，不排除部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)、下跌的可能。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在近日舉行的“2009品牌中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇”上指出，交易量會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下調(diào)現(xiàn)象，但價(jià)格難以迅即向下，因?yàn)?ldquo;現(xiàn)在房地產(chǎn)商手中資金充裕，庫(kù)存量也不大，沒有任何降價(jià)的動(dòng)力，他們會(huì)觀望一段時(shí)間市場(chǎng)反應(yīng)后再做決定”，聶梅生認(rèn)為，2010年房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降“并不現(xiàn)實(shí)”。
來(lái)自國(guó)泰君安研究數(shù)據(jù)顯示，目前一二線重點(diǎn)城市平均需要消化可售庫(kù)存時(shí)間從前期10個(gè)月持續(xù)下降至5.9個(gè)月，其中北京可售庫(kù)存僅能消化5.7個(gè)月，杭州與上海更是低至3個(gè)月，處于近年來(lái)新低。
海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗也認(rèn)為，如果不能解決土地供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)性供地以及數(shù)倍增加保障房三大問(wèn)題，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。
一向犀利的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也仍然堅(jiān)持房?jī)r(jià)會(huì)上漲的觀點(diǎn)。
“今年房?jī)r(jià)同比漲幅至少達(dá)5%，凡是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)跌的都是瞎說(shuō)”，任志強(qiáng)認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策都已經(jīng)出盡，預(yù)計(jì)2010年出臺(tái)新政的可能性不大。“如果不加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)，商品房?jī)r(jià)格還將繼續(xù)上漲。”
成交量和房?jī)r(jià)的拉鋸，反映的是剛性需求和投資性需求之間的博弈，這是樓市自我調(diào)節(jié)的一種方式，只有一個(gè)科學(xué)合理的成交量和房?jī)r(jià)的組合才能反映樓市的健康情況，然而，問(wèn)題在于，這種合理的組合何時(shí)到來(lái)？
