每經(jīng)記者 張瑋 黃惠敏 胡俊華 馬駿骎 發(fā)自北京、深圳、上海

房貸收緊來(lái)得如此突然。自本報(bào)上周五(1月22日)報(bào)道成都一家銀行取消首套房貸利率7折優(yōu)惠，最低8.5折的消息后，南京等地也紛紛傳出銀行收緊房貸甚至是暫停房貸放款的消息。記者近日在北京、上海、深圳的調(diào)查結(jié)果顯示，首套房貸收緊已是大多數(shù)銀行的做法，也有部分銀行延遲發(fā)放貸款，甚至是停止房貸發(fā)放。不過(guò)，從上海和深圳銀行人士透露的情況來(lái)看，不排除春節(jié)后房貸重新開(kāi)閘的可能。

北京貸款延遲發(fā)放首套房貸現(xiàn)收緊

每經(jīng)記者 張瑋 發(fā)自北京

近日，許多城市的多家銀行叫停房貸放款的消息流傳于坊間，銀行個(gè)人房貸利率優(yōu)惠及發(fā)放情況再度引發(fā)市場(chǎng)聚焦。

記者就此事走訪咨詢(xún)北京多家銀行后發(fā)現(xiàn)，大部分銀行仍接受客戶(hù)的房貸申請(qǐng)，審批過(guò)程與發(fā)放貸款的時(shí)間卻被延長(zhǎng)，正在審批的貸款要等到次月、甚至三月份才能將貸款發(fā)放到客戶(hù)手中。

申請(qǐng)仍受理貸款延遲發(fā)放

當(dāng)記者以貸款購(gòu)房者身份向多家銀行進(jìn)行咨詢(xún)時(shí)，各房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理均表示，該行并未停止受理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，但“由于一些復(fù)雜的因素，審批程序會(huì)有所收緊，本月的貸款發(fā)放可能將遞延至今后兩三個(gè)月”。

工行某支行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人向記者表示，準(zhǔn)備發(fā)放的款貸將仍按制定好的計(jì)劃陸續(xù)貸給客戶(hù)，同時(shí)，他指出，如果有新的客戶(hù)申請(qǐng)房貸，銀行在選擇受理的前提下，對(duì)審批過(guò)程和貸款發(fā)放都進(jìn)行了減速。

建行豐臺(tái)區(qū)某支行個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理則明確告訴記者，現(xiàn)在申請(qǐng)房貸，月內(nèi)并不能保證能否獲批，“就算審批通過(guò)了，也要等到下個(gè)月甚至二月之后才能發(fā)放貸款，在月內(nèi)拿到貸款資金是不可能的。”

中行北京分行個(gè)貸部門(mén)相關(guān)人士出表示，因客戶(hù)資信程度相異，以及審核標(biāo)準(zhǔn)不同，該行并不能保證明確的放貸日期，“現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，如果達(dá)不到各方面的審核要求，半年拿不到貸款都很正常。”

某股份制商業(yè)銀行多年從事個(gè)貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，銀行在辦理客戶(hù)房貸業(yè)務(wù)時(shí)，出于控制風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模的目的，從受理到審批再到發(fā)放都明顯謹(jǐn)慎，“這一系列過(guò)程目前至少需要20天。”

該負(fù)責(zé)人指出，去年年底，由于各家銀行為爭(zhēng)取今年房貸業(yè)務(wù)的“開(kāi)門(mén)紅”而大力儲(chǔ)備客戶(hù)，致使元旦過(guò)后銀行大舉開(kāi)閘放貸。“現(xiàn)在的情況很特殊，政策上一直在調(diào)控，加上貸款額度方面的限制，審核程序上也就更加嚴(yán)格。”

部分銀行收緊首套房貸

在記者調(diào)查的多家銀行中，盡管一些銀行堅(jiān)持稱(chēng)該行首套房貸利率7折優(yōu)惠仍在執(zhí)行，但部分銀行首套房利率調(diào)高的規(guī)定更能觸動(dòng)內(nèi)業(yè)人士那根繃緊的心弦。

“首套房很久都沒(méi)有做過(guò)利率7折優(yōu)惠了。”建行個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理向記者表示，該行現(xiàn)在規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)首套住房，原先的利率7折利率優(yōu)惠已經(jīng)調(diào)至8.5折。“除非購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)首付比例達(dá)到4成，這樣能考慮享受到利率7折的優(yōu)惠。”

同時(shí)，該業(yè)務(wù)經(jīng)理指出，該行二套房貸在嚴(yán)格執(zhí)行首付四成的前提下，利率優(yōu)惠在8折～8.5折之間，同時(shí)審核方面也將會(huì)更加嚴(yán)格。

工行某支行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人則告訴記者，前兩天總行剛下發(fā)通知，要求針對(duì)客戶(hù)不同的風(fēng)險(xiǎn)情況，對(duì)房貸執(zhí)行差別化對(duì)待，但具體規(guī)定還沒(méi)有完全定論，要等待相關(guān)細(xì)則進(jìn)一臺(tái)出臺(tái)。

中信銀行(7.36,-0.23,-3.03%)總行個(gè)貸部門(mén)相關(guān)人士向記者表示，該行首套房和二套房的利率都可以低至7折優(yōu)惠，只是成數(shù)有所不同。“我們就是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)往上報(bào)的，但能不能批下來(lái)還不一定，所以不便做任何承諾。”

國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行金融研發(fā)中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師吳志峰表示，部分銀行房貸政策的調(diào)整與銀行調(diào)控信貸總量不無(wú)關(guān)系，銀行的這些調(diào)整主要還是為了調(diào)控年初信貸增速過(guò)快的現(xiàn)象。揭貸款作為銀行較優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)之一，在資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積時(shí)銀行也該有所控制，進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖湛s調(diào)整，但是信貸不可能大幅收緊。

深圳大行收緊貸款已有銀行停貸

每經(jīng)記者 黃惠敏 發(fā)自深圳

“現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)第二套房，首付可以給兩成，享受基準(zhǔn)利率下浮的優(yōu)惠嗎？”深圳的陳女士滿(mǎn)是疑惑。在信貸收緊信號(hào)頻頻閃現(xiàn)時(shí)，在深圳不少希望購(gòu)房者跟陳女士一樣，也希望在政策真正明朗前坐上“末班車(chē)”。不過(guò)這幾天，已經(jīng)有多家銀行在房貸優(yōu)惠問(wèn)題上對(duì)陳女士說(shuō)“不”了。

大行收緊力度大

繼北京、南京、成都等地銀行收緊房貸后，深圳地區(qū)的銀行也有動(dòng)作，二套房貸沒(méi)有優(yōu)惠了，而一套房的貸款申請(qǐng)也難以批下來(lái)；更有一國(guó)有大行信貸員表示，目前該行基本上停了房貸發(fā)放。

“不要說(shuō)二套房了，現(xiàn)在連一套房也很難拿到貸款了。”1月25日，一國(guó)有大行深圳某支行的信貸員林先生告訴記者。他坦言，現(xiàn)在銀行不愿意放出貸款。雖然“國(guó)11條”的出臺(tái)，讓深圳當(dāng)?shù)劂y行有收緊房貸發(fā)放的趨勢(shì)。

事實(shí)上，僅在10多天前，深圳多數(shù)銀行在二套房貸上也會(huì)鉆空子讓客戶(hù)享受“首付兩成，貸款利率打7折”的優(yōu)惠。但上述信貸員告訴記者，目前如果是二套房貸，4成首付是必然的，利率則不敢輕易承諾客戶(hù)，可能會(huì)按標(biāo)準(zhǔn)利率下浮15%～20%，7折利率優(yōu)惠目前幾乎銷(xiāo)聲匿跡了。他告訴記者，在該行申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款，目前基本上是不會(huì)批下來(lái)的。

另一國(guó)有大行的信貸部人士黃先生則對(duì)記者表示，該行目前還可發(fā)放房貸，但是具體的首付和利率還要看客戶(hù)的具體資信情況。他還透露，現(xiàn)在在發(fā)放個(gè)人房屋貸款上，銀行面臨著政策壓力。

根據(jù)記者調(diào)查，國(guó)有大行在房貸上面承受著不少壓力，而股份制銀行也不例外。深圳當(dāng)?shù)匾还煞葜沏y行的信貸員朱先生告訴記者，現(xiàn)在該行仍可對(duì)客戶(hù)發(fā)放房貸，但是他坦言，現(xiàn)在銀行的信貸很緊張，由于利率等已經(jīng)取消優(yōu)惠，現(xiàn)在買(mǎi)房對(duì)客戶(hù)而言是不劃算的。他告訴記者，在該行申請(qǐng)一套房貸款，首付必須付4成，利率不能打7折，只能下浮10%左右。

據(jù)記者了解，目前四大行在深圳的分支機(jī)構(gòu)對(duì)房貸的收緊力度要大于股份制銀行，而一些城商行則成了現(xiàn)在需要申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者的“最后選擇”。

或春節(jié)后再度開(kāi)閘

信貸緊張已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)共識(shí)。

上述信貸員林先生對(duì)記者表示，現(xiàn)在在該行申請(qǐng)一套房貸款，首付最低兩成也很難實(shí)現(xiàn)。他表示，該行總行在1月21號(hào)下發(fā)了相關(guān)文件，政策逐漸明朗化，“空子”已經(jīng)很難鉆了。他告訴記者，現(xiàn)在是“銀行不愿意放款”。

然而，房貸一直以來(lái)都是銀行看好的業(yè)務(wù)之一，這塊業(yè)務(wù)資本金消耗少，收益高且風(fēng)險(xiǎn)小，銀行怎么會(huì)輕易放棄？信貸員的回答似乎折射出銀行對(duì)房貸難以割舍的心態(tài)。信貸員建議客戶(hù)春節(jié)過(guò)后再來(lái)咨詢(xún)，也許到時(shí)銀行政策會(huì)有所松動(dòng)。如此看來(lái)，在今后一個(gè)月內(nèi)，銀行或許都會(huì)“擰緊”信貸出口。

對(duì)于收緊或暫停個(gè)人房貸發(fā)放的原因，很多人認(rèn)為是由于本月上半月放貸過(guò)快，貸款額度提早用完。有銀行業(yè)分析師告訴記者，由于此前有消息指有3家銀行因房貸過(guò)猛而被罰，現(xiàn)在銀行都在觀望階段。

上海首套房“首付兩成利率7折”基本無(wú)望

每經(jīng)記者 胡俊華 發(fā)自上海

盡管當(dāng)前成交量已經(jīng)明顯下降，但滬上銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款的門(mén)檻卻在提高。記者1月25日對(duì)滬上多家銀行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，滬上銀行正紛紛收緊個(gè)人按揭貸款，即便購(gòu)房者是首次置業(yè)，要享受“首付兩成、利率七折”這一優(yōu)惠措施已基本無(wú)望。

滬上銀行抬高首付比例

“目前，在我們銀行申請(qǐng)首套房貸款，首付必須在3成以上。”滬上一股份制銀行個(gè)貸部資深經(jīng)理25日對(duì)記者表示，“在首付3成的基礎(chǔ)上，購(gòu)房者仍可享受7折貸款利率；但首套房首付兩成目前暫停實(shí)行。”

該個(gè)貸部經(jīng)理同時(shí)表示：“我們行二套房按揭利率相對(duì)寬松，首付四成，貸款利率可以7折；同時(shí)，我們行針對(duì)按揭購(gòu)房者推出優(yōu)惠措施，比如，購(gòu)房者在我行貸款100萬(wàn)，如果此后該購(gòu)房者在我行存入50萬(wàn)，該筆存款可以享受貸款利率。”

“另外，我們行目前對(duì)貸款發(fā)放卡得非常緊。”該人士表示，“預(yù)計(jì)春節(jié)后情況會(huì)好一些。”

另一家在滬個(gè)貸業(yè)務(wù)占比較大的股份制銀行個(gè)貸部人士對(duì)記者表示，“首次置業(yè)的購(gòu)房者在我行申請(qǐng)按揭貸款，如果購(gòu)買(mǎi)的是普通住房且資質(zhì)較好，可以享受首付兩成、利率7折；但如果購(gòu)買(mǎi)的是非普通住房，必須首付3成，但利率仍可7折。”

“對(duì)于二套房貸，我行首付是4成以上，利率7.5折。”該個(gè)貸部人士表示，“由于目前成交量比較小，我們行對(duì)個(gè)人按揭貸款的發(fā)放還是很及時(shí)的。”

而滬上一家國(guó)有大行個(gè)貸部經(jīng)理表示：“我行首套房可以首付兩成，但如果要享受7折利率，首付比例必須在4成以上。”

“如果是二套房，首付在4成以上，貸款利率則參考購(gòu)房者第一套房的利率標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)纳细　?rdquo;該國(guó)有大行個(gè)貸部經(jīng)理指出，“目前我行個(gè)人按揭貸款仍可以正常發(fā)出。”

該國(guó)有大行個(gè)貸部經(jīng)理還指出：“可能確實(shí)有銀行目前暫停發(fā)放個(gè)人按揭貸款，但這也主要是基于當(dāng)月的考核，到下個(gè)月仍可發(fā)放個(gè)人按揭貸款。”

或醞釀更激烈競(jìng)爭(zhēng)

“目前不管一套房還是二套房，滬上銀行普遍嚴(yán)格控制首付比例，同時(shí)對(duì)貸款利率進(jìn)行浮動(dòng)，主要是考慮到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制。”滬上最大的房貸中介機(jī)構(gòu)華燕置業(yè)總裁胡炯25日對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。

胡炯指出，目前銀行收緊個(gè)人房貸政策，一方面是監(jiān)管層對(duì)銀行新增信貸限制較緊，另一方面是市場(chǎng)成交量比較慘淡，加上銀行加大對(duì)個(gè)貸按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范，政策收緊難以避免。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多家滬上銀行今年的貸款指標(biāo)即將出臺(tái)。

“總行對(duì)我們的今年指標(biāo)以及具體的房貸政策細(xì)則，預(yù)計(jì)這幾天就會(huì)出來(lái)。”一股份制銀行個(gè)貸部人士指出，“在總行通知下達(dá)后，我們才會(huì)進(jìn)一步開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)。”

“目前我們尚未出臺(tái)全年指標(biāo)，但1月份的指標(biāo)已經(jīng)下達(dá)。”一國(guó)有大行信貸部經(jīng)理指出，“由于去年12月份積聚的信貸在1月份釋放出來(lái)，因此，1月份的指標(biāo)完成情況還可以，但1月份新增個(gè)貸業(yè)務(wù)很少。”

“今年的市場(chǎng)格局已經(jīng)很明顯。”胡炯指出，“今年樓市成交量的下降是必然的，因此，各大銀行必須在縮小了的市場(chǎng)上搶奪蛋糕。”

“銀行不會(huì)將市場(chǎng)拱手讓出。”胡炯認(rèn)為，“因此，每家銀行都會(huì)針對(duì)自身的優(yōu)勢(shì)推出有競(jìng)爭(zhēng)力的按揭產(chǎn)品，預(yù)計(jì)今年的競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)比去年激烈。”

“預(yù)計(jì)春節(jié)后，各大銀行都會(huì)推出各具優(yōu)勢(shì)的個(gè)貸產(chǎn)品，以搶占市場(chǎng)份額。”但胡炯同時(shí)指出，由于滬上銀行同業(yè)公會(huì)此前出臺(tái)自律公約，對(duì)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)行為進(jìn)行約束和規(guī)范，因此，雖然競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，但競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更有序，“銀行會(huì)在控制風(fēng)險(xiǎn)以及合規(guī)經(jīng)營(yíng)的前提下，采取各種手段提升自己產(chǎn)品的附加值。”

惠譽(yù)：短期內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)不大

每經(jīng)記者 馬駿骎 發(fā)自上海

通脹來(lái)襲政策收緊，樓市前景多了一絲撲朔迷離的氣氛。惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)董事胡偉恩日前在上海接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專(zhuān)訪時(shí)指出，在全國(guó)市場(chǎng)范圍內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是高端房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)很有可能在4～6個(gè)月時(shí)間段內(nèi)出現(xiàn)較為劇烈的價(jià)格波動(dòng)，房?jī)r(jià)或有10%～15%的下跌空間。但在未來(lái)6～9個(gè)月內(nèi)，開(kāi)發(fā)商貸款違約風(fēng)險(xiǎn)不大，不會(huì)出現(xiàn)2008年初時(shí)的危險(xiǎn)。

長(zhǎng)期看仍看好樓市

NBD：頻繁調(diào)控下，請(qǐng)問(wèn)您對(duì)于樓市未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)做何判斷？

胡偉恩：從住宅平均價(jià)格看，各個(gè)地區(qū)的價(jià)格區(qū)別很大。但從全國(guó)范圍內(nèi)看，中端市場(chǎng)還是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大學(xué)生可以承擔(dān)起這部分市場(chǎng)的價(jià)格，因此整體而言2010年前6個(gè)月除非美國(guó)突然加息，不然價(jià)格走勢(shì)仍將保持平穩(wěn)，北京、廣州這些城市價(jià)格波幅預(yù)計(jì)在5個(gè)百分點(diǎn)左右，但是上海會(huì)面臨更大壓力，尤其是高端市場(chǎng)很可能在4～6個(gè)月時(shí)間內(nèi)，價(jià)格下跌10%～15%。目前成交量在上海已經(jīng)有緩慢下降的趨勢(shì)，全國(guó)范圍內(nèi)平均成交量還保持平穩(wěn)。

往后看的話(huà)，預(yù)計(jì)今年最后一個(gè)季度以及明年上半年，樓市氣氛就會(huì)比較冷。但是如果看3～5年，我們依然看好樓市，原因很簡(jiǎn)單，中國(guó)的剛性需求真的很強(qiáng)，從政府角度看，也需要保護(hù)住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)迫切性

NBD：根據(jù)你們的調(diào)查研究，房地產(chǎn)商目前的流動(dòng)性現(xiàn)狀如何？是否會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的迫切性？

胡偉恩：去年出現(xiàn)很多地王，但民營(yíng)開(kāi)發(fā)商參與的并不多，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的資本結(jié)構(gòu)和流動(dòng)性還是比較穩(wěn)定的。從2008年下半年到2009年上半年，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)新地、增加土地儲(chǔ)備還是非常保守。雖然買(mǎi)地的政策會(huì)收緊，但是開(kāi)發(fā)商無(wú)需一次性付清，完全有能力管理好現(xiàn)金流，每年七八十億的土地款對(duì)于全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還貸并沒(méi)有太大壓力，因此開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大幅降價(jià)的迫切性。

NBD：您怎樣評(píng)價(jià)去年和房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款的償付能力？

胡偉恩：我不覺(jué)得銀行的開(kāi)發(fā)貸款會(huì)出現(xiàn)太大問(wèn)題。尤其在國(guó)內(nèi)排位前20%的開(kāi)發(fā)商，貸款不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，那些排名后幾位的開(kāi)發(fā)商會(huì)有不確定性，零星的公司倒閉事件可能也會(huì)發(fā)生。但整體而言去年賣(mài)方市場(chǎng)是非常好的，排名靠前的公司都成了各大銀行爭(zhēng)搶的客戶(hù)。此外，我們從開(kāi)發(fā)商處了解到，他們今年獲得的授信額度可能只用了一部分，如此它們手上既有現(xiàn)金、又有沒(méi)用完的額度，彈性就比較好。

因此，在未來(lái)6～9個(gè)月內(nèi)，開(kāi)發(fā)商貸款違約風(fēng)險(xiǎn)不大，不會(huì)出現(xiàn)2008年初時(shí)的危險(xiǎn)。最讓人擔(dān)心的情況是貸款放出去以后樓市立即出現(xiàn)下調(diào)，但2009年是一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)，因此這部分違約風(fēng)險(xiǎn)不大。

上海高端市場(chǎng)存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)

NBD：根據(jù)香港的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？

胡偉恩：一線城市、高端市場(chǎng)泡沫的危險(xiǎn)性是存在的?？墒嵌€城市老百姓自住的中高端市場(chǎng)危險(xiǎn)不大，因?yàn)檫@部分市場(chǎng)的供應(yīng)在中國(guó)是有空間的。不像香港、日本可能供應(yīng)本身就有偏緊張的問(wèn)題。而且發(fā)生泡沫破裂的城市一般以服務(wù)性行業(yè)、金融行業(yè)為主導(dǎo)、投資者聚集，在內(nèi)地唯一可能發(fā)生這一情況的就是上海的高端市場(chǎng)。

一般而言判斷市場(chǎng)是否出現(xiàn)很大的泡沫，你只需要問(wèn)問(wèn)身邊的同事和朋友，如果每個(gè)人手里都在同一時(shí)間擁有兩套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，當(dāng)年香港在1996、1997年就是如此。