房地產(chǎn)調(diào)控重拳接連出招，但是市場(chǎng)各方擔(dān)心“越調(diào)越漲”的聲音也有所升溫。國務(wù)院辦公廳日前下發(fā)通知，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。通知要求，金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。

       無須諱言，國內(nèi)樓市價(jià)格之所以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超理性，直接的推動(dòng)因素就在于投機(jī)性需求炒作。但是何為投機(jī)需求，在理論上和實(shí)踐中很難準(zhǔn)確辨別。但至少可以肯定的是，二套及以上住房已經(jīng)不再是生活必需品，其中投機(jī)需求所占比例很大。恰因此，針對(duì)這部分購房需求的調(diào)控政策，能夠?qū)⒄哚槍?duì)性進(jìn)一步精準(zhǔn)化，政策效果能夠更加明顯。否則如果因?yàn)檎咧贫仍O(shè)計(jì)上的疏漏，導(dǎo)致市場(chǎng)打擦邊球行為再度涌現(xiàn)，其結(jié)果就是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，最終只會(huì)進(jìn)一步惡化調(diào)控政策的效果與調(diào)控部門的信譽(yù)。

       回顧既往，自2007年以來房?jī)r(jià)的漲跌均與二套房貸政策息息相關(guān)。央行與銀監(jiān)會(huì)曾在2007年9月27日聯(lián)合發(fā)文，要求二套房貸款的首付款比例不得低于40%，銀行貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。可以說，正是這次二套房貸嚴(yán)控拉開了當(dāng)年房?jī)r(jià)調(diào)整的序幕。然而，2008年下半年，為了應(yīng)對(duì)愈演愈烈的金融危機(jī)沖擊，房地產(chǎn)業(yè)被視為提振經(jīng)濟(jì)的推手，二套房貸政策在各地全面松動(dòng)。在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中，無論購房者是購買第幾套住房、無論此前房貸是否已經(jīng)還清，幾乎都可以享受到首付兩成、利率打七折的優(yōu)惠政策。伴隨著二套房貸政策的放松，房?jī)r(jià)旋即進(jìn)入到本輪飆漲的軌道上來。

       事實(shí)上，購買二套及以上房屋的目的，除少數(shù)是用于改善住房條件外，多數(shù)還是為了升值后轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)，也即“投機(jī)炒樓”。在二套房貸的松緊之間，投機(jī)者獲利空間隨之而擴(kuò)大或壓縮。受此影響，市場(chǎng)投機(jī)需求變化劇烈，繼而直接影響了房?jī)r(jià)漲跌。由此，有關(guān)二套房貸政策的任何變化，絕不僅僅是信貸利率優(yōu)惠與否的改變，而是事關(guān)調(diào)控政策是否轉(zhuǎn)向、調(diào)控部門是否認(rèn)可當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要判斷標(biāo)準(zhǔn)。

       以此邏輯觀察，調(diào)控部門此次下發(fā)通知明確指向二套房貸政策，打壓房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的意圖彰顯。但從具體內(nèi)容上分析，通知側(cè)重于對(duì)前期既有政策的重申，卻并未有進(jìn)一步的強(qiáng)化與補(bǔ)充。然而現(xiàn)在的問題是，經(jīng)由去年樓市的瘋狂演繹，各地房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公眾承受能力，調(diào)控政策力度宜重而不宜輕。

       具體而言，針對(duì)二套以上住房貸款的政策在一些關(guān)鍵問題上尚待進(jìn)一步厘清，主要體現(xiàn)在兩方面：其一，二套以上住房首付比例定為40%，但是房貸利率的具體上浮幅度權(quán)限卻被下放至金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)抑制投機(jī)性購房的有效工具便是利率，但是作為趨利的商業(yè)機(jī)構(gòu)，銀行與地產(chǎn)業(yè)之間的利益糾結(jié)非常嚴(yán)重，極有可能在運(yùn)作中因自身利益而拋卻調(diào)控政策導(dǎo)向。事實(shí)上，在去年樓價(jià)快速拉抬時(shí)期，市場(chǎng)上就曾大量出現(xiàn)商業(yè)銀行以低利率競(jìng)相搶奪客戶的狀況，而彼時(shí)的政策要求銀行必須要執(zhí)行1.1倍的懲罰性利率。據(jù)此而言，如果失去了直接管制考核措施，就更加無法保證商業(yè)銀行自愿去得罪房產(chǎn)信貸大戶，主動(dòng)實(shí)施懲罰性利率。其二，改善型住房概念模糊不清。依照相關(guān)政策解釋，居民改善型的二套房購買行為仍會(huì)得到優(yōu)惠政策支持，不應(yīng)將其與投機(jī)性需求相混淆。但是目前，對(duì)于改善型住房需求始終缺乏一個(gè)明確的可執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，具體執(zhí)行上將難于審核把控。去年以來，大量投機(jī)性購房需求就是假借改善住房的路徑獲得了優(yōu)惠貸款，對(duì)于這一可能的漏洞必須要在執(zhí)行上予以嚴(yán)防。

       近期，主管部門頻頻發(fā)文打壓房地產(chǎn)泡沫，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到膠著時(shí)期，市場(chǎng)供求雙方對(duì)政策的任何微妙變化都極為敏感，并直接決定了未來的價(jià)格趨勢(shì)。正因此，有觀點(diǎn)就把二套房貸款利率決策權(quán)下放，解讀為調(diào)控政策仍在求穩(wěn)而非求變。這樣的判斷不利于調(diào)控政策效果的落實(shí)。當(dāng)下任何有關(guān)地產(chǎn)的調(diào)控政策都應(yīng)該力求縝密，決不能讓投機(jī)行為再度成為房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定性因素。也只有秉持這樣的調(diào)控思路，才能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸理性，讓調(diào)控政策效果不再落空。