醞釀多時(shí)的物業(yè)稅風(fēng)聲再起，有消息稱物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國。物業(yè)稅會(huì)否在年內(nèi)開征成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)，有專家認(rèn)為，開征物業(yè)稅，還需要解決一些難題，年內(nèi)開征的可能性不大。

物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”或?qū)⑼茝V至全國

昨日有業(yè)內(nèi)人士透露，今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國。

資料表明，從2003年5月開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。

去年5月28日，在討論了近10年后，國務(wù)院批復(fù)了國家發(fā)展改革委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》。這一系列動(dòng)作預(yù)示著，物業(yè)稅開征的腳步正在加快。

所謂物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”，是指雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟與真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評估和稅收統(tǒng)計(jì)。

據(jù)了解，國家稅務(wù)總局在日前召開的一個(gè)工作會(huì)議上，布置了今年財(cái)產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對這一工作的十余項(xiàng)要點(diǎn)進(jìn)行討論。此外，會(huì)議還對在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，以及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作的有關(guān)問題進(jìn)行了說明。

這是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作進(jìn)行6年多之后，稅務(wù)部門在物業(yè)稅開征方面邁出的一大步。除了“空轉(zhuǎn)”在全國推廣之外，專家認(rèn)為，今年部分城市試點(diǎn)開征物業(yè)稅的可能性很大。

焦點(diǎn)：物業(yè)稅今年能否開征？

財(cái)政部稅政司副司長王曉華上個(gè)月曾表示，經(jīng)過6年多的模擬評稅試點(diǎn)實(shí)踐，按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。據(jù)介紹，經(jīng)過6年多的試點(diǎn)，財(cái)稅部門目前已初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套評稅軟件，形成了專家支持隊(duì)伍，儲(chǔ)備了大量的專業(yè)人才，形成了“總體設(shè)計(jì)、分步實(shí)施”的物業(yè)稅改革思路，取消了城市房地產(chǎn)稅，統(tǒng)一了內(nèi)外資房產(chǎn)稅制度。

國稅總局一位負(fù)責(zé)人曾在去年初表示，物業(yè)稅方案還面臨眾多跨不過去的門檻，短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，開征時(shí)間大概在2010~2015年間。例如稅基、稅率如何確定，稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定，委托什么樣的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)來作評估等，這些關(guān)節(jié)點(diǎn)目前決策層內(nèi)部均尚未明確。

據(jù)了解，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，以房屋用途來區(qū)分，征收有兩種計(jì)算模式：一種房屋是自住，以房產(chǎn)評估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。

盡管技術(shù)上已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)，但中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓認(rèn)為，開征物業(yè)稅，還需要解決一些難題，包括房產(chǎn)登記信息不完整、房產(chǎn)價(jià)值如何評估，以及與現(xiàn)有的稅費(fèi)制度如何銜接等問題，具體到對住宅的征稅上，起征點(diǎn)如何設(shè)計(jì)也是一個(gè)有待解決的問題。

疑問：物業(yè)稅能否平抑房價(jià)？

“物業(yè)稅”對普通市民來說可能還是一個(gè)很陌生的稅種，所謂物業(yè)稅從理論上說是一種財(cái)產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。

業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅開征的關(guān)鍵在于，將之前土地和房產(chǎn)交易過程中繁多的稅費(fèi)全部“組合成”一種稅，并每年對戶主征收。這樣一來，由于開發(fā)商成本的大幅下調(diào)，房價(jià)可能會(huì)隨之走低。

美聯(lián)物業(yè)東區(qū)總監(jiān)陸中偉表示，如果開征物業(yè)稅以 “相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”作為前提，如果未來征收物業(yè)稅包含了土地出讓金，也就是說以物業(yè)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)。那么，這樣就大大降低了房地產(chǎn)開發(fā)成本，目前的新房價(jià)格就可以大幅下降，同時(shí)也會(huì)遏制一般房地產(chǎn)投資。對老百姓應(yīng)該是利好消息。

然而，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部官員，在多個(gè)場合不約而同地明確表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金，在轉(zhuǎn)讓和保有環(huán)節(jié)同時(shí)征收物業(yè)稅。

這意味著，醞釀中的物業(yè)稅沒有擔(dān)負(fù)降低房價(jià)任務(wù)，而是著眼于調(diào)節(jié)住房中的貧富差距，抑制住房中的高消費(fèi)，促進(jìn)已有住房資源充分優(yōu)化利用。