2009年底，中央密集出臺(tái)了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在加強(qiáng)和改善市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。筆者認(rèn)為，平抑高房?jī)r(jià)的過程可能不像表面看到的那樣簡(jiǎn)單，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，因此需要有一個(gè)承受持續(xù)高房?jī)r(jià)的預(yù)期。

      經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)型

      首先，雖然2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是靠政府投資拉動(dòng)，但今后房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國(guó)以投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的核心，且短期內(nèi)難以改變。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動(dòng)了大批產(chǎn)業(yè)鏈，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，且在其資金循環(huán)中有超過50%的資金流入地方政府，其中一部分又形成政府再投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。可以說，只要有這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式存在，房?jī)r(jià)就必然有不斷向上的牽引力。

      其次，當(dāng)前高房?jī)r(jià)也有很大一部分是來自銀行信貸資金的支撐，這部分是形成房地產(chǎn)泡沫最直接的推動(dòng)力。但覆水難收，大量已經(jīng)進(jìn)入高價(jià)樓市的銀行貸款也需要高房?jī)r(jià)的“安全”支撐，否則，經(jīng)濟(jì)將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

      第三，我們正面臨世界性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)時(shí)，除了投資房地產(chǎn)以帶動(dòng)諸如建材、家裝家電等行業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還能做什么呢？雖然這是以大量自然資源的耗費(fèi)為代價(jià)的“粗放型”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，但在沒有一個(gè)更好的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是“硬道理”。

      因此，縱使房?jī)r(jià)高企，但囿于內(nèi)在動(dòng)力和現(xiàn)實(shí)環(huán)境，地方政府也沒有動(dòng)力壓制房?jī)r(jià)。其實(shí)，如果政府真正想限制投資與投機(jī)性購(gòu)房，一道行政命令就可以了：因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的特殊性，禁止家庭超越規(guī)定的可擁有住房面積以上的購(gòu)房行為！但是，政府不會(huì)這么做。正是因?yàn)槟壳案叻績(jī)r(jià)“擠出”了大多數(shù)普通購(gòu)房者，政府才更需要投資者走進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而形成“高房?jī)r(jià)(及高房?jī)r(jià)預(yù)期)→擠出普通購(gòu)房者、吸引炒房者→房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲→進(jìn)一步擠出普通購(gòu)房者、吸引炒房者”的高房?jī)r(jià)自我強(qiáng)化機(jī)制。地方政府正是通過房地產(chǎn)及其高房?jī)r(jià)，將大量居民財(cái)富轉(zhuǎn)化為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資，這就是問題的根本所在。

      區(qū)域發(fā)展不平衡將長(zhǎng)期存在

      在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，我國(guó)人口的城鎮(zhèn)化速度將遠(yuǎn)大于城市擴(kuò)容和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。由于大中城市擴(kuò)容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟(jì)邊界，必然會(huì)形成大中城市規(guī)模的有限性和需求的相對(duì)無限性矛盾，這種矛盾決定了未來大中城市房?jī)r(jià)將仍然呈上升趨勢(shì)。

      此外，居民素質(zhì)的普遍提高(其中一個(gè)最重要的群體是每年五六百萬的大學(xué)畢業(yè)生)，對(duì)大中城市的房?jī)r(jià)形成巨大推力。雖然國(guó)家對(duì)大學(xué)畢業(yè)生到西部、到艱苦地區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)、扶持和幫助，但區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路。顯然，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

      居民購(gòu)房意識(shí)不會(huì)輕易改變

      筆者認(rèn)為，除了加強(qiáng)保障房建設(shè)，發(fā)展租房市場(chǎng)是當(dāng)前高房?jī)r(jià)下又一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。發(fā)展租房市場(chǎng)不僅可以推遲居民初次購(gòu)房時(shí)間，緩解“剛性”需求壓力，更能充分利用現(xiàn)有住房資源，改善供求關(guān)系，從而有助于減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在較為完善的租房市場(chǎng)，即使房?jī)r(jià)-收入比不高，很多居民還是愿意通過租房解決安居問題。

      但在我國(guó)的“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念下，還是有很多年輕人進(jìn)入初次購(gòu)買的大軍，他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄，也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來預(yù)期收入，成為“房奴”，背負(fù)著經(jīng)濟(jì)和心理的雙重壓力?？v使政府著力發(fā)展租房市場(chǎng)，向保護(hù)租戶的利益傾斜，但筆者相信，居民這種“居者有其屋”的意識(shí)短期內(nèi)難以改變。正是因?yàn)檫@么多的購(gòu)房“外援團(tuán)”，支撐了中國(guó)高房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)，可以肯定，這種社會(huì)心理和市場(chǎng)行為仍將長(zhǎng)期存在。

      最后，經(jīng)濟(jì)的根本好轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展還需要政府繼續(xù)實(shí)施寬松的宏觀政策，這也一定程度上減弱了房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用，房?jī)r(jià)上漲有了另一個(gè)內(nèi)驅(qū)力。

      因此，筆者相信，一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施不會(huì)真正打壓房地產(chǎn)業(yè)，也不會(huì)改變行業(yè)向上的趨勢(shì)。不要指望房?jī)r(jià)在短期內(nèi)會(huì)有所反轉(zhuǎn)，高房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)仍然是社會(huì)的焦點(diǎn)話題，解決高房?jī)r(jià)問題將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

      中央兩提“高房?jī)r(jià)” 房地產(chǎn)后續(xù)政策呼之欲出

      27日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶在接受新華社采訪時(shí)表示,“房?jī)r(jià)在一些地區(qū)和城市上漲過快,引起了中央高度重視。”這是繼14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議之后,高層近期第二次對(duì)房?jī)r(jià)問題進(jìn)行明確表態(tài)。

      溫家寶還表示,要鼓勵(lì)居民購(gòu)買自住房和改善性住房。但與此同時(shí),要采取措施抑制投機(jī)。這是繼11月底溫家寶考察上海保障房建設(shè)并發(fā)表講話后,高層第三次提到“抑制投機(jī)性需求”。

      一位不愿透露姓名的分析人士認(rèn)為,在今年經(jīng)濟(jì)回暖的過程中,房地產(chǎn)業(yè)起到了重要作用,但同時(shí),高房?jī)r(jià)勢(shì)必對(duì)其他消費(fèi)起到抑制作用,并阻礙經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回暖,因此調(diào)控房?jī)r(jià)的時(shí)機(jī)已到。

      上述分析人士認(rèn)為,雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未提及,但上述兩個(gè)熱點(diǎn)問題顯然已引起高層重視,未來的調(diào)控政策也將圍繞這兩點(diǎn)進(jìn)行。

      針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),溫家寶表示,要加大保障性住房的建設(shè)力度,加快棚戶區(qū)的改造。對(duì)這兩項(xiàng)工作,在資金、土地以及稅收上,都要給予優(yōu)惠和保障。

      他還指出,中國(guó)的國(guó)情決定了我們的住房必須堅(jiān)持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和省地的原則,特別要重視中小套型和中低價(jià)位房屋的建設(shè)。

      來自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,全國(guó)中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)6002.94公頃,同比減少45.0%。報(bào)告還認(rèn)為,“70/90”政策并沒有得到真正落實(shí),造成中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地減少。

      據(jù)記者了解,對(duì)于“70/90”政策的存廢,業(yè)界仍存爭(zhēng)議,但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,該政策不符合市場(chǎng)規(guī)律,不宜繼續(xù)推行。

      溫家寶還表示,要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控,穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí),打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)的行為。

      楊紅旭表示,由于包含了大量的投資投機(jī)性需求,二套房貸極有可能收緊。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,央行、銀監(jiān)會(huì)等部門將對(duì)自住型、改善型和投資性需求進(jìn)行界定,并執(zhí)行差別化信貸標(biāo)準(zhǔn)。

      楊紅旭表示,部委層面也有可能出臺(tái)政策,但空間已經(jīng)不大,未來地方政府將可能出臺(tái)新政,或?qū)υ姓哌M(jìn)行調(diào)整。

      事實(shí)上,不少地方已經(jīng)開始醞釀新政。上海已經(jīng)制定出《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見》,除了嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院的貸款和稅收政策外,還將進(jìn)一步加大閑置土地的清理力度,完善住房保障體系,嚴(yán)格查處囤地、捂盤惜售等違法行為。同時(shí),廣州市政府也于近日頒布了 《廣州市閑置土地處理辦法(修訂草案)》,修改了閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、處理程序等,并通過改進(jìn)土地閑置費(fèi)征收方式等,提高開發(fā)商的“囤地”成本。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）