記得12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”，本人接受媒體采訪之時(shí)明確表示，中央、國(guó)務(wù)院的底牌已經(jīng)亮出來(lái)了“不要再炒”，同時(shí)指出2010年房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)失去，而以任志強(qiáng)先生為代表的“唱多派”還要認(rèn)為這是“幫倒忙，反而助推房?jī)r(jià)”。即使在國(guó)務(wù)院抑制房?jī)r(jià)變成“遏制”出臺(tái)之后，很多人都在嘲笑中央調(diào)控會(huì)變成“空調(diào)”。

我個(gè)人的觀點(diǎn)向來(lái)鮮明，“炒房炒股要聽黨的話”，不要天真地去解讀每一條政策的效果，而應(yīng)知悉中國(guó)政策是“目標(biāo)導(dǎo)向”，只要目標(biāo)確定，一條政策不行，再出一條，如果知悉這點(diǎn)，就會(huì)理解2007年連續(xù)6次加息，連續(xù)10次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，2008年底救市政策也是層出不窮，所以我一直說(shuō)“樓市不穩(wěn)，政策不止”，這不僅適合于2007年、2008年，也適合于今明兩年。

果然不出所料，今天晚上國(guó)務(wù)院總理溫家寶同志接受新華社專訪時(shí)提到“要做四件事”，熟悉中國(guó)政策的人士都應(yīng)了解，直接看最后一件事就可以了，那是真正緊迫的事情，即“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違法犯罪的行為”。把樓市亂象定性為“違法犯罪”這是首次提到，這是重大利空，表明中央、國(guó)務(wù)院認(rèn)為房地產(chǎn)的問(wèn)題十分嚴(yán)重。

就在溫總理訪談錄剛一公布，我就接到了幾個(gè)營(yíng)銷總監(jiān)的電話，請(qǐng)示如果被定性為“違約犯罪”，以前的一些銷售模式可能都要改變了，那么今后如何賣房？從此視之，政策牽一毛而動(dòng)全身。

所以我再次給炒房者忠告，放棄幻想，盡快出手！

下面附上我昨天所做的“樓市回顧與展望”報(bào)告，完稿于溫家寶總理的專訪之前，其中政策章節(jié)明確提出會(huì)有“更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策”出臺(tái)(以下報(bào)告為內(nèi)部深度研究報(bào)告，謝絕轉(zhuǎn)載)

回顧2009年，展望2010-2011年

一、2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

1.         銷售面積及價(jià)格指數(shù)

2009年1-11月，全國(guó)商品房成交面積為7.5億平方米，成交面積創(chuàng)歷史新高，同比2008年增長(zhǎng)53%，同比2007年增長(zhǎng)25%。

從月度商品房成交面積來(lái)看，今年并非節(jié)節(jié)攀升，可以分為三個(gè)階段，即：

1）      1-6月，從“小陽(yáng)春”到“盛夏”，成交面積一路放大;

2）      7-9月，價(jià)格反超2007年，加上庫(kù)存減少，市場(chǎng)重入觀望，成交連續(xù)3個(gè)月下降;

3）      10月后，由于“政策末班車”效應(yīng)，成交再爆發(fā)。

雖然成交面積并非節(jié)節(jié)攀升，但成交價(jià)格卻是節(jié)節(jié)攀升，一直處于上升通道中。2009年11月價(jià)格指數(shù)達(dá)到132.2，創(chuàng)歷史新高，次高點(diǎn)為2008年10年（金融危機(jī)爆發(fā)前）的126.0.

從環(huán)比價(jià)格指數(shù)來(lái)看，隨著2009年7-9月成交面積下降，環(huán)比價(jià)格指數(shù)曾經(jīng)出現(xiàn)下降，之后由于“政策末班車”效應(yīng)再次拉起。

2.      “超預(yù)期”的銷售速度，開發(fā)企業(yè)資金池水平顯著提高，但低于2007年峰值

注：開發(fā)商資金池水平（累計(jì)銷售回籠-投資）

根據(jù)累計(jì)銷售回籠資金與投資額的差異可知，2007年11月，開發(fā)企業(yè)資金池水位達(dá)到歷史峰值，約5800億元，在之后長(zhǎng)達(dá)一年的宏觀調(diào)控中，開發(fā)企業(yè)“入不敷出”，資金于2008年11月達(dá)到了“極低值”，即-1800億元，這個(gè)時(shí)候迎來(lái)了“解放軍”。

今年，由于銷售回籠資金大于投資，開發(fā)企業(yè)資金池水平慢慢抬升，至11月底達(dá)到了3600億元，預(yù)計(jì)12月底上漲到4500億元。

雖然這時(shí)開發(fā)企業(yè)的資金狀況良好，但與2007年的峰值仍有一段差異，也就是“抗調(diào)控能力弱于2007年”。

3.         推動(dòng)房地產(chǎn)內(nèi)在因素仍是極度寬松的貨幣政策

銷售金額同比增幅和M1供應(yīng)量的曲線幾乎完全重合，房地產(chǎn)市場(chǎng)高度依信賴貨幣供應(yīng)量，在2009年10月，M1供應(yīng)同比增幅高達(dá)32%，創(chuàng)歷史新高，銷售金額同步創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了87%.

二、2010年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀預(yù)測(cè)

1.         預(yù)測(cè)前提條件

1）             供應(yīng)：開工面積大幅增加，供應(yīng)具有一定的慣性

2009年1-11月，商品房開工面積為，同比增幅高達(dá)15.8%，在供不應(yīng)求的背景下，預(yù)計(jì)12月的新開工面積繼續(xù)放大，全年新開工面積高達(dá)11.5億平方米，比2009年全年商品房銷售面積多3億平米。2009年的新開工面積將形成2011年主要的供應(yīng)量，如果這些新工工程如期推向市場(chǎng)，那么將大大加大2010年的產(chǎn)品供應(yīng)（也不排除個(gè)別一線城市供應(yīng)不足）。

2）             需求：預(yù)計(jì)同比萎縮10-15%

正如2007年透支了2008年的正常需求一樣，2009年在“末班車效應(yīng)”影響下，更大大透支了2010年的正常需求。2008年成交面積比2007年萎縮20%，即計(jì)2010年成交面積比2009年10-15%。原因在于：

2009年屬于政策鼓勵(lì)年，2010年屬于政策調(diào)控年，投資/投機(jī)需求必將下滑。

在正常需求提前透支，在投資/投機(jī)需求被抑制的情況下，預(yù)計(jì)2010年總體需求下滑。

3）             資金面：預(yù)計(jì)2010年人民幣信貸總額為7-8億，正常少流入房地產(chǎn)資金占銷售額約15%

正如上文所述，房地產(chǎn)行業(yè)高度信賴貨幣供應(yīng)量，故明年的貨幣政策直接影響到明年的房地產(chǎn)走勢(shì)。在12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之上，中央繼續(xù)實(shí)施“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，但也有機(jī)構(gòu)預(yù)算明年人民幣信貸總量控制在7-8萬(wàn)億元，從果這個(gè)預(yù)測(cè)屬實(shí)，那么流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金可能少4000-6000億元，占銷售總額約10-15%，也就是說(shuō)開發(fā)企業(yè)要做好銷售金融下降10-15%的打算，記得在2008年銷售金額同比下降20%之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎降到冰點(diǎn)（這只要緣于開發(fā)企業(yè)“量入為出”的開發(fā)策略，即按今年的銷售狀況制定明年的開發(fā)計(jì)劃）。

2.         基于上述供應(yīng)、需求、資金面以及政策信號(hào)，結(jié)合上一輪房地產(chǎn)周期性特點(diǎn)，故預(yù)測(cè)如下：

1）              2009年12月供需比處于低點(diǎn)（相當(dāng)于2007年8月份），供不應(yīng)求

2）              2010年元旦之后，市場(chǎng)將處于僵持期，隨后供需比慢慢抬升。

3）              從上一輪房地產(chǎn)周期來(lái)看，僵持3個(gè)月后房?jī)r(jià)失去上漲動(dòng)力，繼續(xù)僵持9個(gè)月后房?jī)r(jià)失速下滑（金融危機(jī)和年底結(jié)算兩重壓力下），預(yù)計(jì)2010年1季度，房?jī)r(jià)慣性上漲，2、3季度房?jī)r(jià)僵持，4季度不排除房?jī)r(jià)下滑。2011年處于市場(chǎng)恢復(fù)期。

4）              如果沒(méi)有世界經(jīng)濟(jì)的“二次觸底”，那么2010年4季度的市場(chǎng)調(diào)整不會(huì)“失速下滑”，2011年的恢復(fù)也不會(huì)“惡性上漲”，總體來(lái)說(shuō)，樓市波動(dòng)將趨于平緩。

三、關(guān)于政策展望及應(yīng)對(duì)

正如2006-2007年的宏觀調(diào)控、2008年的“救市政策”一樣，近期中央、國(guó)務(wù)院連續(xù)4次出手調(diào)控樓市，這同樣表現(xiàn)了中國(guó)政策調(diào)控的固有特點(diǎn)，即“樓市不穩(wěn)，政策不止”，雖然目前的政策（“國(guó)四條”）調(diào)控力度不夠，但我們對(duì)后期調(diào)控?zé)o法樂(lè)觀，因?yàn)檫@僅僅是一種“預(yù)調(diào)控”。

本論政策調(diào)控試圖區(qū)別對(duì)待，表現(xiàn)在調(diào)抑制高檔物業(yè)、豪宅、以及投機(jī)/投資者，保護(hù)首次置業(yè)需求，已經(jīng)出臺(tái)的“國(guó)四條”以及細(xì)則毫無(wú)疑問(wèn)地表明了這點(diǎn)。正是基于這項(xiàng)一種簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)，我們無(wú)需過(guò)多考慮政策是否出臺(tái)，反而應(yīng)堅(jiān)定“房?jī)r(jià)大幅上漲的政策基礎(chǔ)已經(jīng)失去了”。

同時(shí)我們也應(yīng)看到，即使中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議沒(méi)有再提“房地產(chǎn)支柱經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)”地位，但房地產(chǎn)實(shí)際上仍然是目前經(jīng)濟(jì)的支柱，故房地產(chǎn)調(diào)控不可能徹底，只能是點(diǎn)到為止，而2011年很可能反彈。

如果以上判斷是正確的，那么開發(fā)企業(yè)怎么辦？

不拿“地王”、適度控制遠(yuǎn)郊項(xiàng)目開發(fā)量、適度持有商業(yè)物業(yè)、控制豪宅和投資產(chǎn)品的開發(fā)量、提高產(chǎn)品的性價(jià)比（比如灰色空間）、從坐銷變走銷、從大眾廣告到人際傳播等。