9日下午，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。國家發(fā)展改革委主任張平同日表示，我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房。中央經(jīng)濟工作會議也提出，要增加普通商品住房供給，并繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求。

中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一認為，無論是增加供應(yīng)還是抑制投機，都是希望在穩(wěn)定當前房地產(chǎn)市場和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，抑制部分城市過高的房價，努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸理性。

抑制投機，穩(wěn)房價、穩(wěn)市場

前10月，全國商品房銷售面積6.6億平方米，同比增長近50%。成交量大幅上漲，導(dǎo)致一些城市短期內(nèi)供不應(yīng)求，進而導(dǎo)致房價過快上漲。特別是下半年以來大量投機性需求入市，加劇了供需矛盾，并推動一些城市房價非理性上漲。

我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認為，2009年房價增長幅度比較快，在很多城市都創(chuàng)下了歷史最高水平。在實體經(jīng)濟還沒有完全恢復(fù)的情況下，房價過快上漲并不是件好事。“營業(yè)稅‘2變5’政策，傳遞了政府鼓勵自住型和改善型購房需求，抑制投資投機性購房需求的政策信號。5.5%的營業(yè)稅會在一定程度上沖抵投資或投機型購房的實際利潤空間，能夠在一定程度上抑制這些需求。”

中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一表示，在房價上漲過快的城市中，投資型需求的購房比例相對比較高。營業(yè)稅征免時限恢復(fù)為5年，增加了“快進快出”的投機成本，能夠在一定程度上改變非理性的購房行為，形成更合理的供求關(guān)系。長期來看，對穩(wěn)定市場、抑制房價快速上漲有好處。

有專家認為，樓市優(yōu)惠政策的調(diào)整，也有利于購房者逐漸回歸理性，擺脫近期的恐慌性購房需求。在房價偏高、供應(yīng)不足、優(yōu)惠政策收緊的情況下，明年上半年樓市可能出現(xiàn)觀望情緒。

應(yīng)做好新舊政策銜接

在看好政策調(diào)整有利于穩(wěn)定市場的同時，業(yè)界對政策的短期效應(yīng)普遍表示擔心。據(jù)統(tǒng)計，目前北京市場上購房2年到5年間的二手房交易占整個二手房市場交易的40%。由于目前二手房交易的稅費普遍由買方全部承擔，因此營業(yè)稅優(yōu)惠“2變5”后，購房者至少要多花5.5%的稅費成本，影響也會波及首次置業(yè)者。

同時，新政實施可能導(dǎo)致賣方惜售。賣方覺得利潤降低了，可能會改為出租，過了5年期后再賣，由此導(dǎo)致市場上的房源緊張。“從2005年營業(yè)稅開始實施這幾年的市場反應(yīng)看，二手房價格并沒有降低，但成交量萎縮，購房者的首付壓力也更大。”胡景暉說。

出于對二手房優(yōu)惠政策取消的擔心，近一個多月來，買賣雙方紛紛抓緊過戶，各地二手房成交火爆。鏈家地產(chǎn)有關(guān)負責人認為，營業(yè)稅政策恢復(fù)將直接刺激部分需求趕搭本月“稅費優(yōu)惠末班車”，在接下來的20天里，可能會再出現(xiàn)一個二手房交易的井噴現(xiàn)象。

朱中一認為，政策引起短期市場波動是可能存在的。所以在政策調(diào)整時，應(yīng)該做好相應(yīng)的銜接設(shè)計，以保證政策過渡時期市場的相對平穩(wěn)。

值得注意的是，在二手房交易“2變5”的同時，國務(wù)院常務(wù)會議也明確其他住房消費政策將繼續(xù)實施，也就是說此前減免首次購房契稅、利率優(yōu)惠等將有可能繼續(xù)實施。自住型和改善型購房者的“剛性需求”仍將得到支持。業(yè)內(nèi)人士認為，普通購房者此時應(yīng)避免恐慌性購房，應(yīng)保持理智和冷靜，結(jié)合自己的實際情況，做好置業(yè)規(guī)劃再入市。

供應(yīng)、供應(yīng)、還是供應(yīng)

在近期各種明確政策取向的會議上，“增加供應(yīng)”被反復(fù)提及。

近年來，增加普通商品房供應(yīng)的提法幾乎出現(xiàn)在每一份住房政策中，但是前幾年在需求比較旺盛的情況下，政府部門更多地試圖從調(diào)節(jié)需求端來實現(xiàn)供求平衡和價格穩(wěn)定，實際效果并不理想。“現(xiàn)在看來，從穩(wěn)定供給端來實現(xiàn)供求平衡似乎更符合理論與當前的市場實際。”朱中一說。

當前部分城市出現(xiàn)房價上漲過快的現(xiàn)象，恰是供應(yīng)出了問題。一方面，去年到今年上半年投資和開工面積下降，導(dǎo)致目前一手房供應(yīng)不足。營業(yè)稅政策調(diào)整也可能導(dǎo)致二手房供應(yīng)下降。同時，許多開發(fā)商捂盤惜售，更加劇了短期內(nèi)的供求矛盾。市場泡沫和風險也在積聚。

第三季度以來，房地產(chǎn)投資及新開工數(shù)據(jù)不斷回暖。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，新開工項目到明年年中將逐漸形成有效供應(yīng)投向市場，屆時供求失衡的情況將有所改觀，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。

長期看，土地和信貸仍是決定樓市供應(yīng)量的重要因素。朱中一認為，要增加供應(yīng)，首先地方政府要繼續(xù)穩(wěn)定土地供應(yīng)，尤其是要增加普通商品房和限價房用地的供應(yīng)。此外，預(yù)計今后一個時期房地產(chǎn)企業(yè)仍會加大投資和開發(fā)力度，資金需求仍然巨大，建議金融機構(gòu)對符合條件的項目繼續(xù)給予信貸支持。

盤活存量土地和存量房，也將成為增加市場供應(yīng)的有效手段。因此，打擊“囤地”、“捂盤”，督促房地產(chǎn)企業(yè)按合同約定加快開發(fā)建設(shè)尤為重要。近日各地紛紛出臺政策，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，原則上應(yīng)當以項目為單位申請預(yù)售許可，領(lǐng)了預(yù)售許可證的房源要一次性全部銷售，不得分批、分次開盤。這些都是努力增加供應(yīng)的有力信號。