成交走勢 抬升翹尾 VS 年末下滑

點評：今年政策環(huán)境更為溫和

整個2007年，樓市調(diào)控措施一直沒有停止。首先是“溫水煮青蛙式”的加息。整個2007年從3月到12月間分別加息6次。同年9月末，政策又下了一劑猛藥——中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知明確對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。除了以上兩條之外，當年還有“每次申請預售面積不得少于3萬平方米”等一系列調(diào)控規(guī)定，因此很多媒體把2007年稱作是政策年。而2007年歲末的上海樓市承受了政策重壓之下的濃重觀望情緒，成交量呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。

反觀2009年，如果說，2007年市場環(huán)境是嚴厲調(diào)控，那么2009年就是溫和扶持。

2008年10月22日，上海救市14條出爐。其中包括對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付比例為20％。購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業(yè)稅。由此大大激發(fā)了樓市購買熱情。此外，2009 年市場龐大的信貸規(guī)模也值得注意。2009年，上半年的樓市走向與同期信貸投放量有密切關系。上半年全國高達7.37萬億元的投放量超過歷史上任何一年的投放總量?？梢哉f，2009年樓市是由政府一系列刺激政策帶來的。甚至最后一撥成交量上升的翹尾行情很大程度也是由于對于優(yōu)惠政策是否到期的不確定性引發(fā)的。2009年樓市走向受到政策的影響最為關鍵。

區(qū)域亮點 郊區(qū)大熱 VS 市區(qū)為主

點評：市場蛋糕正逐步做大

雖然從總體成交量上看，2007年1-11月商品住宅成交量略高于2009年同期。但是從市場熱點范圍來看，2009年市場明顯得到了延伸。成交熱點向外郊環(huán)間擴張，甚至是擴散到郊環(huán)以外是2009年樓市與2007年樓市的又一重大區(qū)別。 2009年的郊區(qū)板塊可謂大放異彩。數(shù)據(jù)最說明問題，2007年和2009年的月度成交峰值同在6月，以此為例，根據(jù)數(shù)據(jù)，2009年6月郊環(huán)外商品住宅成交面積達到為239648平方米，明顯高于2007年6月的167466平方米。不僅如此，2009年1-10月，有四個月的郊環(huán)外商品住宅成交面積超過20萬平方米，而2007年同期僅有兩個。

上海華燕市場研究中心分析師指出，2009年以來，隨著市中心供應的減少和價格的高企，供應市場向外圍發(fā)展的趨勢是必然的，目前，部分首次置業(yè)的剛性需求和投資性需求已轉向外郊環(huán)區(qū)域，在這樣的局面之下，外郊環(huán)區(qū)域也受到購房者的追捧，房價逐漸上漲。

以浦東周康為例，根據(jù)統(tǒng)計，2009年年初的時候，周康板塊的住宅成交均價僅為8609元/平方米，但到今年九月份，該板塊住宅成交均價已經(jīng)飛漲至16303元/平方米，漲幅高達近90%。特別是在大浦東計劃敲定的當月，周康板塊的商品住宅成交均價暴漲4816元/平方米。板塊內(nèi)的錦繡華都、明天華城、綠地康林公寓等持續(xù)熱銷。在寶山顧村板塊，保利葉上海去年逆市開盤并取得驚人佳績，今年也出現(xiàn)了數(shù)百套新房源開盤幾天內(nèi)就售罄。此外，就連從前在樓市排行榜上鮮見的金山新城也成了樓市寵兒。金山新城的寶華海灣城、金悅華庭今年持續(xù)熱銷。上海華燕市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年三季度金山房價的漲幅居各區(qū)縣之首，成交均價為7440元/平方米，環(huán)比二季度上漲47%。

從新增供應量來看，郊區(qū)板塊的住宅也有明顯優(yōu)勢。報告顯示，在房荒籠罩的2009年，原浦東、閔行依然是新盤供應大戶，各有18和15個新盤上市；松江、嘉定及原南匯的新盤也在10個以上。青浦、奉賢各有8個，金山也有4個新盤上市。對此，分析師認為，這表明隨著5號、9號、13號等遠郊地鐵線路的建設和通車，遠郊新城和新市鎮(zhèn)的開發(fā)在提速，這有利于緩解市場新房供應不足的矛盾。預期，再經(jīng)過幾年公共設施建設之后，這些遠郊區(qū)域會進入全面開發(fā)，屆時新房供應下降的局面可以得到緩解，房價過快上漲的局面也可以得到解決。

高端市場 豪宅速銷 VS 熱盤鮮見

點評：資產(chǎn)保值增值需求大量增加

業(yè)界有人把2009年稱為豪宅元年，在2007年，雖然，房價漲幅明顯，但是從商品住宅成交均價上看，從年初的9574元/平方米至年末的11767元/平方米，漲幅并不太高。但是2009年的情況截然不同。由于豪宅市場的帶動，商品住宅成交均價走高明顯，且接連破記錄。

當湯臣一品由1年1套的銷售速度提升到2天1套之時，豪宅市場已經(jīng)接近瘋狂。今年8月星河灣成交了255套房源，平均每套1438萬元；翠湖天地嘉苑成交了88套，平均每套1019萬元；黃浦灣成交了59套，平均每套1608萬元。如果說2009年是豪宅元年，那么8、9月就是元年的標桿。而此后的幾個月中，豪宅熱銷之勢仍未減，黃浦濱江板塊成交均價68924元/平方米的外灘九里183套房源開盤售罄；北外灘的白金灣府邸在1個月內(nèi)售出了近20套房源，其中最高的一套高區(qū)江景房源成交均價達到了14萬元/平方米，成交總價高達5000多萬。11月，中糧海景壹號2小時23億元的銷售業(yè)績，創(chuàng)出了十萬元級豪宅的速銷奇跡。

受到豪宅破天荒式成交的帶動，2009年8月，上海豪宅市場三破歷史記錄，系統(tǒng)顯示，8月均價4萬元/平方米以上商品住宅成交了566套14.03萬平方米，總成交金額達到74.17億元。比7月份的歷史高位307套還要多出259套，成交面積甚至超過了上半年的13.27萬平方米。但是，豪宅的這撥行情并未結束，上海商品住宅繼8月創(chuàng)出平均成交價格新高后，11月又再度刷新記錄達到18686元/平方米。

世聯(lián)地產(chǎn)評論員陳志鵬指出，2009年滬上豪宅市場的火爆是有其深層次原因的，國內(nèi)寬松的貨幣政策及國際經(jīng)濟的持續(xù)疲軟是助漲今年豪宅市場的根本原因。首先，2009年以來出于發(fā)展經(jīng)濟的需要，我國政府實行了相對較為寬松的貨幣政策，這也使得資產(chǎn)保值增值需求大量增加。其次，在當前國際經(jīng)濟形勢依然嚴峻的情況下，國內(nèi)實體經(jīng)濟的經(jīng)營風險大大增加，在缺少好的投資渠道時很多產(chǎn)業(yè)資金或者實業(yè)資金被迫成為閑置資金，而為了降低閑置資金的成本，在后市預期看漲的情況下轉而投資豪宅就成為應時之選。 　　投資主體 內(nèi)資主導 VS 外資稱雄

點評：國內(nèi)投資者優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)

從需求層面看，2009年這一波樓市行情是由政策優(yōu)惠、企業(yè)促銷優(yōu)惠和前期壓抑需求爆發(fā)的聯(lián)合作用開始的，但在年中則更多的是投資型需求跟進市場，而其中，國內(nèi)投資者正迅速崛起主導投資市場。

2007年，外資基金在上海整體收購住宅事件十分多見。如新天地的翠湖天地28套中央復式房源被來自英國的高富諾獲得，收購金額高達5.96億元；永興國際收購了位于馬當路附近“淡水灣花園”的63套物業(yè)。

分析師薛建雄指出，2007年當時入市的投資者比例還沒有現(xiàn)在這么高，但是外資比例很高，特別是整棟收購的案例。 2007年樓市中，外資是主要動力。他們在看好中國經(jīng)濟增漲的預期下，認為會有更多高級別的外企老總會來中國，所以大量收購高檔樓盤打算裝修出租給這類人群。但今年因為全球金融危機的影響，外資這種高租金預期消失了，雖然高檔房的面積大了裝修也更豪華，但租金不漲反而還有所下跌。因此今年外資整棟收購住宅的案例明顯減少。

根據(jù)戴德梁行投資部提供的數(shù)據(jù)顯示，預計到今年年底，2009年全年上海成交的大宗物業(yè)交易（每筆交易金額大于一千萬美元）總金額將達到200億元人民幣，而2008年全年成交金額為180億元，同比增長20億左右。“在國外基金紛紛出貨的同時，我們看到，買家大多來自國內(nèi)。投資市場變成了以本地投資者為主導的市場。”戴德梁行投資部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成表示。而這種“東風”蓋過“西風”的現(xiàn)象不僅是在上海。戴德梁行統(tǒng)計報告顯示，截至今年9月15日，內(nèi)地本年共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過33.6億美元。而在本年大額投資交易的買入方中，國內(nèi)資金的比率遠多于國外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達84%。

“這有兩方面原因，一是融資方面，與外資基金相比，國內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國內(nèi)銀行的貸款支持，而海外資金進入中國還不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對還比較難。”葉建成表示，“在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預提所得稅，而國內(nèi)投資者則不需要。所以從獲利空間上來說，國內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢。因此，國內(nèi)投資者完成收購物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大。”

另一方面，與外資對于物業(yè)有固定的投資周期和回報要求不同。因為很多是自有資金收購，資金壓力小，國內(nèi)投資者不會有一個很明顯的退出時間表，會更可能長期持有。同時，內(nèi)地投資者也因資金充裕，在逐步開始做一些綜合性商業(yè)項目，獲取更好的回報。

兩波牛市行情大環(huán)境截然不同

中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀

2009年在驕陽似火的高漲行情中不免讓人回想起2007年曾經(jīng)一度火熱的上海樓市，但仔細想來還是與2009年大有不同。2007年年內(nèi)曾6次加息，購房成本加大。而2009年利息持續(xù)下降，并且始終保持從寬的貨幣政策。再加上2009年減免很多交易稅費，降低首付比例，購房門檻大大降低。

2009年上海樓市出現(xiàn)持續(xù)牛市行情是受大環(huán)境整體影響而成。其中，從市場的供應來看，自2004年上海開始緊縮地根，土地供應特別是住宅土地的供應不斷萎縮。2008年下半年整體樓市持續(xù)低迷使大部分土地都以底價成交，部分土地流標，導致目前市場商品房存量下降。加上今年“地王”頻現(xiàn)，在售樓盤紛紛漲價，購房者追漲熱情不減。 2009年1-11月份整體樓市新增供應量為1445萬平方米，其中外郊環(huán)間的供應量占全市總供應量的59%。而中心區(qū)域的供應量只占6%，中心區(qū)域的供應量出現(xiàn)大幅收窄，特別是長寧、靜安和盧灣區(qū)比2008年新增供應量下降近50%左右。其中長寧區(qū)在今年9月份之后再無任何新盤上市，因此區(qū)域內(nèi)在售樓盤在市場存量萎縮的前提下的銷售價格也出現(xiàn)大幅上調(diào)。經(jīng)過近一年的消化，市場上可售存量住宅房源基本消化殆盡，上海樓市供求矛盾日漸嚴峻，在供應稀缺的前提下勢必會帶來市場的上行。

歲末行情凸顯最大不同

同策咨詢及研究發(fā)展中心資深分析師倪曉玲

和2007年不同的是，2009年歲末，樓市的火熱程度絲毫沒被上海陰冷的天氣給澆滅。商品房成交量持續(xù)高位狀態(tài)，住宅成交量更是止跌反彈。而在迪斯尼正式落戶消息迅速拉高了周邊房價后，全市新房、二手房也都跟風追漲，上海房價再次迎來新一輪的高漲期。樓市在“金九銀十”沒有很好展現(xiàn)，卻在11月熱火朝天。加上二套房貸收緊以及優(yōu)惠政策或將到期等不確定因素的刺激，使客戶產(chǎn)生了恐慌心理，房價不跌反漲，廣大購房者拼命沖入樓市，欲趕優(yōu)惠“末班車”。

在供不應求情況下，全市商品房庫存余量繼續(xù)減少。據(jù)統(tǒng)計，截止至11月底，本市商品住宅余量已跌破500萬平方米，為482.49萬平方米，創(chuàng)下新低。外環(huán)以外住宅余量的大幅減少是造成整體下滑的主因。截至11底，外環(huán)外住宅余量為313.79萬平方米，比1個月前減少了13%，同樣創(chuàng)下新低。其他環(huán)線住宅余量則沒有出現(xiàn)明顯變化。

自2007年起積聚的三大需求推高今年樓市

上海華燕市場研究中心副經(jīng)理張晴怡

回首2009年的上海樓市，3月住宅成交量環(huán)比上揚48.4%，并且4、5月也連續(xù)保持了火爆的成交量的原因是三方面的，一方面是由于去年壓抑的剛性需求，第二方面是受優(yōu)惠政策刺激下的“可買可不買”那部分需求，第三方面是由于特定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下帶來的投資需求，如房地產(chǎn)投資回報明顯高于制造業(yè)等實體經(jīng)濟的投資回報，所以不少資金流入樓市。也正是由于這三大需求，導致了2009年的住宅市場呈現(xiàn)出兩大特點：迅速走進成交旺季以及豪宅市場大放光彩。不同于2007年時的樓市火爆，2009年的“樓市熱”更多的是由于“實體經(jīng)濟冷”造成的，2009年特定的經(jīng)濟環(huán)境下，那些帶有一定投資性需求的購房人群的購買行為，對今年樓市火爆起到了較大的作用，從豪宅市場的火爆可以充分說明這點。

2009年豪宅火爆突破2007年峰值

世聯(lián)地產(chǎn)評論員陳志鵬

2009年是上海樓市空前“繁榮”的一年，而作為其中最耀眼的明星——豪宅市場更是吸引了無數(shù)人的關注。從相關數(shù)據(jù)來看，2009年1-10月上海豪宅市場共成交1139套，比2007年同期增長15.9%；成交面積313376平米，比2007年同期增長22.5%；成交均價為65106元/平方米，比2007 年同期增長44.2%。

近幾年來，豪宅市場不僅在成交量、成交均價上有突破，產(chǎn)品趨勢也在發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，上海公寓豪宅項目呈減少趨勢，但成交量與單套面積不斷擴大、單套總價不斷攀升的趨勢很明顯。而別墅豪宅“小型化”趨勢明顯?？v觀豪宅市場，未來公寓豪宅與別墅豪宅在面積與總價方面“相互看齊”的趨勢日趨明顯，其市場合理性在于：公寓豪宅面積的不斷擴大能使原來相對較小的城市生活空間隨之擴張，大大增強舒適度，而其城市資源的稀缺性為其單價的上升提供了有效的支撐，“有價有市”；別墅豪宅的“小型化”轉型則可以在不過多地影響空間舒適度的情況下，以越來越低的總價最大程度地為購買者減少資金壓力和負擔。