無論從房價收入比還是租金收益率來看，當前的中國房地產市場已經出現(xiàn)了一些明顯的泡沫特征，然而短期內，這個泡沫不僅不會破滅，而且還有可能進一步發(fā)展。主要原因是：第一、為追求更高的收益、并躲避美元貶值的風險，全球資本將加速流入新興市場國家，推高當?shù)氐馁Y產價格，中國房地產也將深受影響;第二、在經濟復蘇尚不穩(wěn)固的背景下，當前中國政府也很難出臺嚴厲的政策來調控房地產市場;第三、房地產市場的供應缺口和出于保值目的的投資性需求將進一步推高房價?！?/p>

新興市場泡沫是大概率事件

        在我們看來，金融危機過后，各國經濟發(fā)展的不均衡性以及美元本位的舊體系面臨重大的調整，將觸發(fā)國際資本產生大規(guī)模地向新興市場國家流動的局面，從而使后者的實體經濟和資產價格出現(xiàn)泡沫化。毫無疑問，中國也將成為國際資本的下一個目的港。除了更高的經濟增長率以外，人民幣升值預期及已經存在的中美利差，也為國際套利提供了基礎。

房價泡沫還將繼續(xù)發(fā)展

　　2009年，全國房價的平均漲幅接近三成，造成了對支付能力的透支。與其形成背離的是，租金并沒有太大的改善，因此住宅的毛租金收益率經歷了顯著的下滑。根據我們的計算，上海住宅的租金收益率已經降至2%以下，北京和深圳的租金收益率也只有3%左右，都已經低于國債利率。

但是，短期內房價的泡沫不會馬上破滅而且還將進一步發(fā)展。供應短缺仍存在

　　從靜態(tài)的角度看，庫銷比從年初開始快速下降，現(xiàn)在仍在低位徘徊;其次，從商品房新開工面積的增速來看，截止到10月份的累計同比增速只有3%;今年前10個月，土地購置面積和開發(fā)面積分別累計下降18.7%和4.7%?？梢姡^去兩年，開發(fā)商在開工和土地上的投資是不足的。　

投資策略及選股思路

　　展望明年地產股的走勢，我們預測，可能出現(xiàn)“先上后下”的大幅波動的走勢。如果看全年，累計超額收益未必很高，但是期間的階段性交易機會仍然值得把握。