改善性需求的釋放還是庫存的轉(zhuǎn)移?
李戰(zhàn)軍表示,房地產(chǎn)價格的上漲,并非完全是政策末班車的預(yù)期,而是幾大因素綜合形成。首先是第三季度的可售房屋供給低于二季度,供給不足,而近期內(nèi)也沒有大幅增加的可能;此外,寬松的貨幣政策,壓抑已久一次性釋放的剛需,這些都導(dǎo)致了目前的局面。
“二手房成交比例遠高于新房的現(xiàn)象說明了一個問題,就是隱性庫存。”張寅表示,之前一些開發(fā)商所提出的“改善性需求旺盛導(dǎo)致價格攀升”的說法邏輯上存在問題,如果只是改善型需求推動,那么一套舊房置換一套新房,二手房和一手房的成交量不可能出現(xiàn)如此巨大的差距。“這只能說明,原來大量投資客手里有房,也有開發(fā)商假按揭轉(zhuǎn)為真按揭,庫存都賣出去了。”
與此同時,呈現(xiàn)出來的是空置率的大幅下降。不過在張寅看來,空置率的下降主要還是投資性需求造成的,空置只是由開發(fā)商手中的存貨變成了購房者手中的投資品,“空置率”變成了“關(guān)燈率”,“過度投資”變成了“過度消費”,開發(fā)商的存貨變成了回款,其銀行負債率看似下降,實際上也只是挪到了購房者手上。
在價格上,無論一手房還是二手房,均出現(xiàn)了大幅的價格漲幅。2008年底,全國房地產(chǎn)平均價格3882元/平方米,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了4750元/平方米,全國均價出現(xiàn)了20%以上的漲幅。
一些知名房地產(chǎn)公司開發(fā)的地產(chǎn)項目的價格漲幅和全國性數(shù)據(jù)頗為吻合。以萬科為例,去年年底全國項目均價為8000元/平方米,到10月份創(chuàng)下歷史新高,達到11000元/平方米。
當(dāng)然,一些知名開發(fā)商的單個樓盤價格漲幅可能更高。2007年的頂峰時期沒有出現(xiàn)過,甚至今年上半年的復(fù)蘇中也沒有出現(xiàn)過的一個現(xiàn)象是,知名開發(fā)商、知名項目的銷售情況和條件平平的項目形成了巨大的反差。2007年頂峰時期的特征是“無論什么垃圾房子都賣得很瘋,恐慌情緒很嚴重”,而現(xiàn)在的這輪行情中,雖然時有數(shù)千人哄搶幾百套房源的情況出現(xiàn),但10月之后街上發(fā)放小廣告和手機收到的促銷短信有明顯增加,這顯示并非所有的樓盤都好賣,購房者多了一些理性。
誰在推波助瀾
數(shù)據(jù)顯示,上半年,新增貸款投放量很大,但主要反映個人住房消費的居民新增中長期貸款占比并不高,6月全國新增貸款15304萬億元,新增的居民中長期貸款僅占13.65%,7月全國新增貸款,新增的居民中長期貸款1887億元迅速提高到53%,之后數(shù)月都維持了相當(dāng)高的比例。到了10月,新增貸款從9月的5164億又直降一半,僅2530億,但居民中長期貸款增加1386億元,占總新增貸款比例從39%提高到54.78%。
在房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款中,個人貸款二季度增長了17.8%,三季度增長30.1%;開發(fā)貸款二季度增長20.5%,三季度增長25.3%。