改善性需求的釋放還是庫存的轉(zhuǎn)移？

　　李戰(zhàn)軍表示，房地產(chǎn)價格的上漲，并非完全是政策末班車的預(yù)期，而是幾大因素綜合形成。首先是第三季度的可售房屋供給低于二季度，供給不足，而近期內(nèi)也沒有大幅增加的可能；此外，寬松的貨幣政策，壓抑已久一次性釋放的剛需，這些都導(dǎo)致了目前的局面。

　　“二手房成交比例遠高于新房的現(xiàn)象說明了一個問題，就是隱性庫存。”張寅表示，之前一些開發(fā)商所提出的“改善性需求旺盛導(dǎo)致價格攀升”的說法邏輯上存在問題，如果只是改善型需求推動，那么一套舊房置換一套新房，二手房和一手房的成交量不可能出現(xiàn)如此巨大的差距。“這只能說明，原來大量投資客手里有房，也有開發(fā)商假按揭轉(zhuǎn)為真按揭，庫存都賣出去了。”

　　與此同時，呈現(xiàn)出來的是空置率的大幅下降。不過在張寅看來，空置率的下降主要還是投資性需求造成的，空置只是由開發(fā)商手中的存貨變成了購房者手中的投資品，“空置率”變成了“關(guān)燈率”，“過度投資”變成了“過度消費”，開發(fā)商的存貨變成了回款，其銀行負債率看似下降，實際上也只是挪到了購房者手上。

　　在價格上，無論一手房還是二手房，均出現(xiàn)了大幅的價格漲幅。2008年底，全國房地產(chǎn)平均價格3882元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了4750元/平方米，全國均價出現(xiàn)了20%以上的漲幅。

　　一些知名房地產(chǎn)公司開發(fā)的地產(chǎn)項目的價格漲幅和全國性數(shù)據(jù)頗為吻合。以萬科為例，去年年底全國項目均價為8000元/平方米，到10月份創(chuàng)下歷史新高，達到11000元/平方米。

　　當(dāng)然，一些知名開發(fā)商的單個樓盤價格漲幅可能更高。2007年的頂峰時期沒有出現(xiàn)過，甚至今年上半年的復(fù)蘇中也沒有出現(xiàn)過的一個現(xiàn)象是，知名開發(fā)商、知名項目的銷售情況和條件平平的項目形成了巨大的反差。2007年頂峰時期的特征是“無論什么垃圾房子都賣得很瘋，恐慌情緒很嚴重”，而現(xiàn)在的這輪行情中，雖然時有數(shù)千人哄搶幾百套房源的情況出現(xiàn)，但10月之后街上發(fā)放小廣告和手機收到的促銷短信有明顯增加，這顯示并非所有的樓盤都好賣，購房者多了一些理性。

　　誰在推波助瀾

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，新增貸款投放量很大，但主要反映個人住房消費的居民新增中長期貸款占比并不高，6月全國新增貸款15304萬億元，新增的居民中長期貸款僅占13.65%，7月全國新增貸款，新增的居民中長期貸款1887億元迅速提高到53%，之后數(shù)月都維持了相當(dāng)高的比例。到了10月，新增貸款從9月的5164億又直降一半，僅2530億，但居民中長期貸款增加1386億元，占總新增貸款比例從39%提高到54.78%。

　　在房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款中，個人貸款二季度增長了17.8%，三季度增長30.1%；開發(fā)貸款二季度增長20.5%，三季度增長25.3%。