最近關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的人，都會(huì)被與房貸政策相關(guān)的紛亂消息，攪得暈頭轉(zhuǎn)向。尤其是那些心理脆弱的購(gòu)房人，因擔(dān)心年底優(yōu)惠政策終止而恐慌性入市，十月下旬以來(lái)各地住宅成交活躍，仿佛重回夏天的燥熱。

　　房貸亂局，與我國(guó)銀行體系的現(xiàn)狀密切相關(guān)。銀監(jiān)會(huì)是我國(guó)銀行業(yè)的監(jiān)管者，央行是信貸政策的制定者，奇怪的是，這兩個(gè)“父母”的意見(jiàn)偶爾也會(huì)打架，自然讓作為“孩子”的商業(yè)銀行“暈菜”。而商業(yè)銀行體系就更復(fù)雜了，既有國(guó)有大行，亦有股份制銀行，還有城商行和農(nóng)村信用社；任何一家銀行，又分為總行、分行、支行等。對(duì)于同一項(xiàng)房貸政策，不同銀行的解釋存在差異，而同一家銀行的不同分行，做法或許相錯(cuò)甚遠(yuǎn)。

　　所以就造成了目前這種現(xiàn)象，今天有新聞?wù)f某某銀行提高二套房貸首付比例，明天又有報(bào)道說(shuō)某某銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶依然是七折利率優(yōu)惠，后天銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)政策暫時(shí)維持不變。老百姓根本搞不清，到底現(xiàn)狀是怎樣，以及還將如何變化。再如，近期交通銀行總行發(fā)出通知，要求從十一月一日起對(duì)二套房的審核標(biāo)準(zhǔn)，由原來(lái)的以個(gè)人為單位，變更為以家庭為單位。

　　一般民眾會(huì)以為這是交通銀行出臺(tái)的房貸新政，配合銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度很是誠(chéng)懇，實(shí)際上卻是違反銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的確鑿證據(jù)。二〇〇七年九月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手出臺(tái)“二套房貸新政”，其后各家商業(yè)銀行在“以家庭還是個(gè)人為單位”界定二套房的問(wèn)題上，存在嚴(yán)重分歧。不得已，當(dāng)年十二月，兩部門又下發(fā)了一個(gè)“補(bǔ)丁文件”，規(guī)定“以家庭為單位”。

　　去年十二月國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“一三一號(hào)文”中，明確規(guī)定“改善型購(gòu)房”：“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策。”也就是說(shuō)，自二〇〇七年二套房貸政策出臺(tái)以來(lái)，央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)務(wù)院從未改變過(guò)“以家庭為單位”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而交通銀行卻以總行的名義不打自招，原來(lái)他們居然還是“以個(gè)人為單位”！

　　回顧二〇〇三年的房地產(chǎn)調(diào)控歷程，可謂頻率高、措施多、力度大，然而效果卻不敢恭維。反思之，我認(rèn)為主要存在三個(gè)不利因素。一是地方政府不愿壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收是地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源，樓市涼了自然影響賺錢。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抵制緊縮型政策，企業(yè)以營(yíng)利為天職，比如查處閑置用地政府喊了多年，開(kāi)發(fā)商總能找出借口“借地生蛋”；市場(chǎng)火爆時(shí)，又暗地里通過(guò)捂盤等手段抬高房?jī)r(jià)。

　　二是銀行體系和房貸政策亂糟糟。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，金融政策對(duì)樓市走向影響顯著。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，金融政策又分外部和內(nèi)部?jī)深?，外部政策包括調(diào)整利率和存款準(zhǔn)備金率等，是為了穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)；內(nèi)部政策主要是房貸政策，其中又分為開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款。內(nèi)部政策對(duì)市場(chǎng)的影響力大于外部政策，比如二〇〇七年二套房貸政策出臺(tái)后，市場(chǎng)需求迅速萎縮；二〇〇八年這項(xiàng)政策放松后，直接刺激了改善需求和投資需求，市場(chǎng)反彈力度之大讓人跌破眼鏡。

　　現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房的居民，融資手段比較單一，對(duì)銀行貸款的依賴度很高，所以在很大程度上，銀行能否認(rèn)真落實(shí)房貸政策，直接關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控效果的好壞。目前我國(guó)實(shí)行的是以國(guó)有銀行為主導(dǎo)的商業(yè)銀行體系，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國(guó)有銀行唯國(guó)家政策馬首是瞻，可經(jīng)過(guò)改制、尤其是上市后，在市場(chǎng)化、商業(yè)化的驅(qū)動(dòng)下，早已不再是政府眼中的“乖孩子”。

　　對(duì)于房貸政策，商業(yè)銀行落實(shí)效果總體上不盡如人意。上述交通銀行一事，只是冰山一角。各家商業(yè)銀行在政策執(zhí)行中，都存在降低門檻的現(xiàn)象，而很多商業(yè)銀行的地方支行，為了搶業(yè)務(wù)、出業(yè)績(jī)，往往會(huì)在總行的基礎(chǔ)上，再度放松政策限制。于是我們常?？吹?，一邊是央行和銀監(jiān)會(huì)提醒房貸風(fēng)險(xiǎn)“雷聲陣陣”，一邊是各地商業(yè)銀行依然我行我素，不斷推出所謂的“房貸創(chuàng)新產(chǎn)品”，以求在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。

　　銀行對(duì)于個(gè)人房貸的熱情，明顯高于開(kāi)發(fā)貸款，因?yàn)榍罢呓^對(duì)是塊“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。在此情況下，不管央行和銀監(jiān)會(huì)怎么“千叮嚀、萬(wàn)囑咐”，商業(yè)銀行都會(huì)將之當(dāng)作耳旁風(fēng)的。那么，房貸優(yōu)惠政策果將在年底終結(jié)嗎？從銀監(jiān)會(huì)和央行角度，第一套房貸極有可能繼續(xù)優(yōu)惠，對(duì)于二套及多套房貸，則會(huì)按期終止。然而，中短期內(nèi)，個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)很小，銀行們依然會(huì)搶這塊蛋糕，只是今年前三季度放貸瘋狂，貸款指標(biāo)已快消耗殆盡，且待明年一季度央行貸款“放糧”時(shí)吧。房貸這鍋粥，還得熬下去。