對大多數(shù)臨沂市民來說，海景房至少在目前還屬于奢侈品，是一個小眾化的市場。如果海景房在全國的整體銷售形勢好，臨沂也會好，但不會更好；如果海景房的整體銷售形勢差，臨沂也會差，卻只能更差。
 

　　銷售淡季遭遇意外“寒潮”

　　“我有一所房子，面朝大海，春暖花開。”詩人海子的名句成為海景房最打動人心的廣告語，然而日前央視的一則負(fù)面新聞，讓憧憬這種理想居所的人們大感意外。
　　11月18日央視《經(jīng)濟(jì)半小時》的深度調(diào)查《美麗海景房為何成為騙購陷阱》，曝光了威海乳山銀灘海景房在銷售過程中，夸大房產(chǎn)升值空間、利用信息不對稱忽悠看房者出手、限制部分看房者人身自由等問題，以及當(dāng)?shù)毓┡①徫?、餐飲、休閑娛樂等配套設(shè)施匱乏的現(xiàn)狀。一石激起千層浪。北京、上海、南京、揚(yáng)州、南昌、鄭州、哈爾濱等地的新聞媒體隨即推出相關(guān)報道，許多城市的威海海景房代銷公司“門可羅雀”，一些購房者紛紛要求退房。
　　臨沂市民對威海的海景房也不算陌生。上千個威海銀灘海景房的銷售網(wǎng)點(diǎn)遍布全國，上周末，記者還在市區(qū)桃源超市門口收到了威海銀灘、煙臺龍口海景房的宣傳海報。“不論是大都市北京、上海，還是東到江浙、西到新疆、南到廣州、北到東三省，全國各地相繼刮起了一股山東海景房的颶風(fēng)。”海報上寫道。
　　負(fù)面報道的“颶風(fēng)”也刮到了臨沂。“本來海景房在臨沂就是一個新市場，正處于開發(fā)培育階段，好多人還抱著懷疑的態(tài)度，這個報道一出來，可謂雪上加霜。”“家在海邊”青島·威海·煙臺海景房臨沂分部銷售經(jīng)理崔玉超向記者坦言，“不只是威海的海景房，所有山東的海景房銷售都受到影響，簡直有被一棒子打死的感覺。”“家在海邊”臨沂分部是臨沂市惟一一個代理省內(nèi)青、威、煙海景房銷售的網(wǎng)點(diǎn)，此外還代理日照教授花園部分項(xiàng)目的銷售。
　　崔玉超告訴記者，他今年5月到臨沂的時候，海景房銷售進(jìn)入旺季，“家在海邊”臨沂分部每周組織一兩次客戶赴日照、威海、煙臺的兩日旅游看房活動，每人180元包食宿。根據(jù)客戶報名人數(shù)，每次租用商務(wù)車或中巴去看房，夏天客戶多的時候租用大巴。10月底淡季來臨后，多長時間組織一次看房活動，要視客戶報名情況而定，一周前的負(fù)面報道一出，讓原本有看房或置業(yè)意向的客戶處于觀望狀態(tài)，或干脆打消了念頭，讓苦心經(jīng)營的他備感郁悶。“幸好眼下是海景房銷售淡季，不然負(fù)面報道對我們的影響更大。”崔玉超稱。

　　海景房的是非曲直

　　“以我對威海銀灘海景房的了解，我認(rèn)為央視的報道是以偏概全。不了解情況的人看了，會以為那就是全部的事實(shí)。但從另一個角度看，也不見得是壞事，可以促使當(dāng)?shù)赝晟苹A(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，整治海景房銷售環(huán)境，有利于銀灘房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行。乳山市政府對此已經(jīng)做了明確表態(tài)。”
　　崔玉超介紹說，乳山銀灘是一個開發(fā)時間只有四五年的4A級風(fēng)景區(qū)，目前商業(yè)及生活配套設(shè)施不是很完善，這也是其房價低的主要原因。樓盤的價位與周邊的配套設(shè)施有一定的關(guān)系，如果各項(xiàng)設(shè)施都非常完備了，房價肯定也漲到頂了，到那時再去買，還有多大的升值空間和投資價值？日照許多海景房周邊的配套也不齊備，但房價已經(jīng)漲上去了。
　　銀灘海景房冬季不供暖，是媒體報道中購房者最介意的配套“硬傷”。崔玉超說，據(jù)他了解，當(dāng)?shù)匾?guī)定入住率達(dá)到30%以上才供暖，但由于銀灘淡旺季明顯、冬天入住率過低，許多小區(qū)達(dá)不到規(guī)定比例。“沒暖氣，冬天住的人就少，交的暖氣費(fèi)也少，熱力公司考慮到運(yùn)營成本，還是不供暖，這樣導(dǎo)致入住的人更少，從而陷入了一種惡性循環(huán)。與之相比，煙臺龍口的海景房則是不管住不住人都交暖氣費(fèi)，保證熱力公司正常運(yùn)營，有利于培養(yǎng)冬天的人氣。這就是一種良性循環(huán)。”對此，乳山市政府已表示，下一步將引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取地?zé)崮す┡⑷細(xì)夤┡确绞?，進(jìn)一步擴(kuò)大供暖覆蓋面。
　　據(jù)媒體披露，銀灘海景房在全國100多個大中城市設(shè)有上千個代理銷售網(wǎng)點(diǎn)，銷售市場魚龍混雜，競爭激烈，產(chǎn)品品質(zhì)也是良莠不齊，許多購房者還沒見到房子就被忽悠著交錢，購房者的利益無法保證。
　　“銀灘海景房樓盤共有一二百個，面向全國市場，以賣期房為主，樓盤打樁時就開始銷售，只要是封頂?shù)?，都賣得差不多了，很多購房者去買房時見不到現(xiàn)房。”崔玉超稱，“家在海邊”臨沂分公司依據(jù)開發(fā)商的資質(zhì)信譽(yù)、樓盤的地段、價格和小區(qū)的物業(yè)管理，來選擇代理銷售的房產(chǎn)項(xiàng)目。只有做對客戶負(fù)責(zé)任的代理商，才能贏得購房者的信任，打開市場局面。
 

　　退而求其次的選擇

　　在山東，海景房主要集中在青島、日照、威海乳山及煙臺龍口。青島因其大城市的價值，房價均在11000以上，其中看海房2萬至4萬/平方米，價格之高令普通購房者望塵莫及。日照是著名的港口城市，發(fā)展較早，相對來說海邊自然環(huán)境一般，但因其距臨沂僅1.5小時車程，加之心理上的接近性，曾是大多數(shù)臨沂購房者的首選，不過近幾年其房價一路上漲，海景房均價已達(dá)5500元/平方米，看海房則在1萬/平方米左右，不僅價位令人難以承受，升值空間也相對縮小。
　　曾在日照教授花園等樓盤售樓處工作的王女士告訴記者，由于近年來日照海景房的房價已經(jīng)趕超臨沂，在日照購房的臨沂人比前幾年大幅減少，倒是臺灣購房者在增多，他們像候鳥一樣春天來，秋天走。
　　在這種形勢下，開發(fā)時間相對較短的膠東半島海景房，就成為臨沂購房者退而求其次的選擇。崔玉超這樣解釋道：“以前許多臨沂人會覺得膠東半島比較遠(yuǎn)，風(fēng)土人情也跟臨沂不同。但現(xiàn)在跟來自天南地北的購房者相比，臨沂離膠東并不算遠(yuǎn)，畢竟都在省內(nèi)。”
　　膠東半島海景房以威海乳山和煙臺龍口這兩個迅速崛起的海濱城市為主。威海乳山銀灘素有“東方夏威夷”、“天下第一灘”的美譽(yù)，自然環(huán)境優(yōu)越，但整體配套稍差，精裝修房均價在3800元/平方米；“南有蘇杭，北有蓬黃(今龍口)”，煙臺龍口東海黃金海岸是膠東第一海景大盤，距離海邊只有80米，是一處被大海、大學(xué)城、森林公園和高爾夫球場包圍的純一線海景房，具有較高的投資價值，起價2200元/平方米左右。
　　記者近日在市區(qū)沂州路上的“家在海邊”臨沂分部，見到了位于銀灘核心地段的臺灣城和位于龍口東海黃金海岸上的龍族海景、怡天海景城等項(xiàng)目的效果圖。據(jù)工作人員介紹，這幾個項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計到地段環(huán)境、配套建設(shè)都完善到位，頗受臨沂客戶的青睞。
　　哪些臨沂人在購買這些看上去很美的海景房？“海景房在臨沂的客戶，大多來自生意圈和收入較高的‘好單位’，他們手里有部分閑錢，看中了海景房適合投資、養(yǎng)老、避暑、度假的特點(diǎn)，特別看好其投資升值的潛力，認(rèn)為是處于高成長期的‘原始股’。”崔玉超告訴記者。
 

　　異地置業(yè)需防范風(fēng)險

　　市民李先生4年前在日照買了一套多層小戶型海景房，一般只在夏天度假時去住幾天。房子出租過一段時間，因?yàn)槲恢闷ъo，不僅租金少，租房戶也難找，后來便閑置起來。平時沒有人住，李先生便不再交水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，每年去度假的那幾天，房子里停水?dāng)嚯?，晚上要點(diǎn)蠟燭照明，“倒也另有一番情趣。”李先生告訴記者，當(dāng)初他去買房的時候根本沒見到房子，“開發(fā)商在地上挖了一個坑，就開始賣樓了，也不知道建成后什么樣，能不能按時交房。不過，房子雖然閑在那兒，房價倒是一直在漲。”
　　對大多數(shù)臨沂市民來說，海景房至少在目前還屬于奢侈品，是一個小眾化的市場。如果海景房在全國的整體銷售形勢好，臨沂也會好，但不會更好；如果海景房的整體銷售形勢差，臨沂也會差，卻只能更差。
　　“在外地置業(yè)的臨沂人近幾年逐漸增多，異地置業(yè)有風(fēng)險，這一點(diǎn)購房人一定要有思想準(zhǔn)備。”臨沂市房管局辦公室主任李愛軍認(rèn)為。他提醒臨沂市民異地置業(yè)時要注意以下幾點(diǎn)：距離是異地置業(yè)最大的風(fēng)險。異地置業(yè)要選擇一個熟悉的、交通便捷或距離較近的城市，不僅以后管理起來方便，規(guī)避風(fēng)險的可能性也會大一些。
　　盡量選擇現(xiàn)房或成熟的物業(yè)。大多數(shù)異地置業(yè)者購買的是期房，期房比現(xiàn)房的風(fēng)險大。如果開發(fā)商后期資金跟不上，就有爛尾的可能；最主要的是，異地置業(yè)者身處外地，維權(quán)的力度及措施很難到位。
　　眼見為實(shí)。異地置業(yè)者一定要實(shí)地考察，選擇比較可靠的項(xiàng)目進(jìn)行置業(yè)，親自去樣板間看看，關(guān)注項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，收集和參考更多的資料。特別是海景房，一定要先看海景再買房，因?yàn)樵S多海景房夸大其詞，其實(shí)離海很遠(yuǎn)。
　　控制異地置業(yè)的成本。不少購房者是抱著自住、出租兩相宜的心態(tài)進(jìn)行投資的，卻沒有考慮過支付物業(yè)管理費(fèi)以及委托出租時必須支出的費(fèi)用。在異地置業(yè)時，除了考慮購房的成本之外，還應(yīng)該考慮交通成本、人力成本、交際成本等等，特別是可能產(chǎn)生的糾紛，對當(dāng)?shù)氐恼?、法院、律師、訴訟等政策層面要有所了解，可能產(chǎn)生的訴訟成本也要計算在內(nèi)。