北京的房價(jià)

　　任志強(qiáng)

　　任志強(qiáng)搜狐博客：http://renzhiqiang.blog.sohu.com/

　　北京的房價(jià)到底有多高是個(gè)無法猜到的迷！

　　一個(gè)國家的首都、政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，毫無疑問的會集中全國和世界的購買力，讓首都或經(jīng)濟(jì)中心地區(qū)的房價(jià)升高，并可能超越當(dāng)?shù)鼐用裰形皇杖氲南M(fèi)能力，讓房價(jià)成為與人均GDP不成比例的地步。

　　如果這個(gè)首都，如北京，還是全國教育、科研、醫(yī)療及審批、文化、體育的中心區(qū)域，其公共財(cái)政的補(bǔ)貼又是高水平的，那么這個(gè)城市的房價(jià)就會更高。因?yàn)楣藏?cái)政會補(bǔ)貼雖然房價(jià)高但其他費(fèi)用的降低，如教育、醫(yī)療以及公共交通等。

　　北京的辦公、商業(yè)會因交易的活躍而價(jià)高，住宅同樣會因城市人的匯聚和家庭的自然分裂而價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。

　　但北京的住宅房價(jià)到底有多高呢？北京的房價(jià)分許多種，如商品房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用住房、享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的住房、合建房、自建房、市政拆遷房、特困房、平房、四合院、央產(chǎn)房、單位產(chǎn)房、公產(chǎn)房、房改房、拆遷加回購房，這些住房都在按不同的政策條件在不同的對象與場所進(jìn)行各種交易，因此很難計(jì)算出北京的房價(jià)到底有多高，或者說多低。

　　至少北京市有人在根據(jù)網(wǎng)上銷售的登記情況計(jì)算出了市場的平均商品房銷售價(jià)格以及網(wǎng)上登記的二手房交易價(jià)格。統(tǒng)計(jì)部門也公布了二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)以內(nèi)或五環(huán)以外的市場銷售平均價(jià)格，可以統(tǒng)計(jì)或有參照的市場公開交易的價(jià)格大約萬元/平方米左右。

　　按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的1—9月份的商品房銷售金額和銷售面積計(jì)算，全國銷售58371萬平方米，銷售金額27531.89億元，商品房平均售價(jià)單價(jià)為4716元/平方米，扣除辦公外，商品用房約30%的面積比重的差價(jià)，住宅商品房平均銷售價(jià)格不到4000元/平方米。

　　東部地區(qū)商品房平均單價(jià)為6141.9元/平方米，住宅約為4890元/平方米；

　　中部地區(qū)商品房平均單價(jià)為3009元/平方米，住宅約為2300元/平方米；

　　西部地區(qū)商品房平均單價(jià)為3171.15元/平方米，住宅約為2500元/平方米。

　　如果按1998年全國平均住房1854元/平方米計(jì)算，2008年全國平均住房價(jià)格3655元/平方米，約增長了97%。但全國職工月工資從623元/月增長為2078元/月（2007年），則增長了334%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)的增長比例。

　　北京的商品房住房價(jià)格如果與全國的平均房價(jià)比確實(shí)是高出了許多，但如果將北京的非商品房的交易價(jià)格計(jì)算進(jìn)去，這個(gè)價(jià)格也許就完全不同了。全國的房價(jià)如果計(jì)算上那些享受了各種優(yōu)惠政策的住房價(jià)格，大約就不到2700元/平方米了。

　　我查不出全國各城市的土地供給情況，無法計(jì)算出在所有住宅建設(shè)用地之中非商品住宅的用地總量，也就無法計(jì)算出這種低于市場銷售價(jià)格的住房所占的比重，因此也無法準(zhǔn)確的計(jì)算出所有住宅混合之后的平均房價(jià)或房價(jià)的中位數(shù)，但我大約可以計(jì)算出北京的情況。

　　北京2005—2009年政府公布的商品房住宅建設(shè)用地計(jì)劃供給指標(biāo)為7130公頃，非商品住房建設(shè)用地指標(biāo)為1320公頃，兩者的比重為5.4:1。而實(shí)際供給的情況則是，商品房住宅用地（招拍掛）2394公頃，完成計(jì)劃數(shù)的33.6%，供地差額為4736公頃，非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率為103%。

　　4736公頃的供地差額在政府工作報(bào)告中為100%完成了土地的供給量，這些土地為享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的用地，由特定單位使用了。這些用地約為商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面積，可以計(jì)算出商品房住房用地在全部住宅建設(shè)用地中的比重僅為28.3%，或者說市場中計(jì)算出的商品房住房平均銷售價(jià)格僅為這28.3%的住房銷售價(jià)格而并非北京市的住宅實(shí)際價(jià)格。

　　如果用地中的平均容積率相等，且大部分經(jīng)濟(jì)適用住房和享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的住房價(jià)格為4500元/平方米，則北京市的一手房銷售價(jià)格則約僅為6200元/平方米，這就變成了一個(gè)令人驚訝的數(shù)字了。如果按這個(gè)數(shù)字計(jì)算房價(jià)收入比，還有誰會認(rèn)為北京的房價(jià)價(jià)格太高嗎？

　　雖然那些低價(jià)的定向住房沒有向社會公開銷售，比如分給了國務(wù)院事務(wù)管理局，再分配給中央或國務(wù)院的各機(jī)關(guān)、管理機(jī)構(gòu)以解決公務(wù)員的住房、進(jìn)京干部的住房、老干部的住房等，但這些家庭難道不是北京市的戶籍人口嗎？不是北京市的市民嗎？他們沒有北京市戶籍人口的親屬嗎？難道不是在解決北京市的城市人口住房問題嗎？這些住房面積不計(jì)算在北京的人均居住面積中嗎？

　　如果這些住房同樣在解決北京市的人口居住問題，那么不管這些政策是否合理，這些享受了低價(jià)住房的家庭是否有利用權(quán)利或腐敗的可能，這些住房都應(yīng)計(jì)算在房價(jià)的基數(shù)中?？偛荒芤幻嬖诎词袌鰞r(jià)格計(jì)算國際標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)收入比，另一方面又將中國特色的政策性住房的銷售價(jià)格排除在外不計(jì)算在房價(jià)之中，那無疑會造成極大的誤導(dǎo)作用。

　　如果全部的商品房住房的消費(fèi)者只能在全部住宅建設(shè)用地的28%之中競爭，那么本就會高漲的房價(jià)就必然的畸形暴漲。如果許多的家庭能額外的享受大量的建設(shè)用地中的低價(jià)住房，又何必關(guān)心暴漲的房價(jià)呢？

　　土地供給的傾斜，毫無疑問的會影響到市場中的商品住宅房價(jià)。政府的保障早已超出了計(jì)劃的合理性，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了市場的合理性，那么商品房住宅的房價(jià)就一定會扭曲，但并不因此而說明北京的房價(jià)過高。大量價(jià)格的住房比商品房供給量更大的支撐著北京人均住房面積的增加，也解決著多數(shù)家庭的住房問題。

　　雖然我的計(jì)算中還有許多不確定因素，但毫無疑問的是巨大的非市場化的住房價(jià)格會讓真實(shí)的北京住房價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)有的水平，無論如何絕不會超過6500--7000元/平方米之間的價(jià)格。如果按這個(gè)價(jià)格計(jì)算，北京的人均GDP和人均收入情況，這個(gè)價(jià)格豈不是太低了，也與中國首都的形象和地位、與北京的公共補(bǔ)貼支出太不相稱了。這也難怪北京實(shí)行了最嚴(yán)格的戶籍管理制度，但人口的增長與膨脹都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市規(guī)劃的指標(biāo)。

　　任何城市的真實(shí)房價(jià)都必然的會受到政策性優(yōu)惠價(jià)格的影響，而不將這些住房價(jià)格計(jì)算在內(nèi)的價(jià)格都是非經(jīng)濟(jì)因素的偽價(jià)格。

　　任志強(qiáng)搜狐博客：http://renzhiqiang.blog.sohu.com/