提要：戴欣明：抑制房價上漲的可能性是存在的，我在3年前說過一個觀點，中國的房價可以放在任何一個價位，這個是政策市場最明顯的一個特點。主持人：有一個網(wǎng)友說過中國的房地產(chǎn)是穩(wěn)定最窮的，供給最富的，中間的拋棄，像歐美人民富裕帶動國家富裕，在中國階段是不可能實現(xiàn)的。

    主持人：戴欣明博士是著名的財經(jīng)評論家，同時也是著名的房地產(chǎn)評論人，對房地產(chǎn)和經(jīng)濟學等有關(guān)方面有綜合的研究。今天我們要探討高房價下，什么時候才可以買房的問題，現(xiàn)在已經(jīng)有網(wǎng)友開始提問了。網(wǎng)友問到，未來的房價會漲嗎？

    主持人：既然是這樣的話，您認為房價是持續(xù)上漲的，我們有什么方式可以抑制房價的上漲呢？

    戴欣明：抑制房價上漲的可能性是存在的，我在3年前說過一個觀點，中國的房價可以放在任何一個價位，這個是政策市場最明顯的一個特點。

    目前來講，只是有一個微調(diào)時期，這個就是購置房子的一個最好的時機。什么時候房價會下跌？當整個經(jīng)濟運行非常良好的情況下，房價是會下跌的，如果是等到這樣的一個狀態(tài)下，我認為至少是10年以后了，因為這一次國際金融危機的影響，對我們整個產(chǎn)業(yè)的影響是非常大的，有很多的數(shù)據(jù)顯示，一些海外資金都在進入中國，熱錢又再次涌入香港。經(jīng)濟活動熱起來，貨幣大量流動以后，大家資金去哪里最保增值，普遍認為是房地產(chǎn)。所以在這種大量資金進入的情況下，房地產(chǎn)的價格有沒有下跌的可能性，只是一個簡單地因為恐慌性的微調(diào)，對政策預期的微調(diào)，這樣會出現(xiàn)這樣一個購房時機點，如果現(xiàn)在購房，你就夠賺了。

    主持人：有一個網(wǎng)友說過中國的房地產(chǎn)是穩(wěn)定最窮的，供給最富的，中間的拋棄，像歐美人民富裕帶動國家富裕，在中國階段是不可能實現(xiàn)的。

    戴欣明：在中國，窮人是不可能拉動經(jīng)濟的，中國一個是政府拉動，一個是富人拉動。

中國的房地產(chǎn)為什么暴漲呢？原因是資金性拉動和政策性拉動，所以，這種情況下，你才能看到房地產(chǎn)價格的上漲。當房地產(chǎn)價格上漲以后，發(fā)現(xiàn)和房子的供應結(jié)構(gòu)不合理。早在2007年的時候，為什么房地產(chǎn)價格暴漲，就是因為大房子多，豪宅推動，因為有有錢人。

    也有供應問題，“十一黃金周”以后，因為大量的小戶型充斥了市場，房價略有下跌。現(xiàn)在的90、70政策還沒有廢除的，也是小戶型集中上市的時期，這些小戶型調(diào)節(jié)了節(jié)后的房地產(chǎn)市場。

我說的15-30平方米的小戶型一些開發(fā)商知道要建設，但是還沒有實質(zhì)性動作。

    對一些未來的年輕人，80后甚至90后，還有一些工薪階級15-30平方米的小戶型正好可以對應他們的需求。因為中國還有一個想法，“居者有其屋”怎么說也要有一個房子，我也是從年輕人過來的，不管怎么樣，不管房子多大，我希望有一個獨立的空間，這點非常重要！這個獨立的空間如果面積太大很多人肯定買不起，如果這個獨立的空間是10個平方米就有可能買得起了。

    我通過新浪《第一連線》這樣的直播欄目，希望有一些開發(fā)商關(guān)注到這一點，開發(fā)一些15-30平方米的小戶型房子，做一些精品戶型的房子，可以解決大學畢業(yè)生，中低收入階層的置業(yè)問題，實現(xiàn)他們的夢想，同樣也享受好的環(huán)境，這種房子目前占整個房地產(chǎn)的比例是相當之少，甚至沒有這樣的開發(fā)商去愿意開發(fā)15平方米的小戶型（但是在天津已經(jīng)出現(xiàn)這樣的房子，并且出現(xiàn)搶購），我希望有些有識之士能夠看到這樣的需求，為他們建屬于他們需要的房子——一個小的獨立的空間，為30多歲買大房子做準備，而不至于顛沛流離。

    主持人：有一個網(wǎng)友說他現(xiàn)在有3套房子，您認為什么時候出手最好？

    戴欣明：出手在中國來說沒有一個具體的時間，因為有的時候房價是暴漲的，就像炒股票的，你受旁邊人的影響，你會不會把這些房子持有呢？或者是你的財務狀況，都有可能拋售你的房子，我覺得這個還是要根據(jù)自己的情況。如果你有能力持有這個房子，這個房子本身不錯的話，你持有再出租，可能收益會更大，因為很多人早年買了房子放在那里會翻了一倍的錢。

    主持人：多生小孩為什么可以抑制房價的上漲？剛過去的光棍節(jié)您認為“剩男剩女”對房價也有影響，請您給我們談談。

    戴欣明：在我們的上一輩，他們生了很多的小孩，當他們住在一個炕上的時候，他們也沒有想到把房子擴大一點。如果晚生小孩，你就有能力讓小孩生活得更好一點。如果你大學畢業(yè)生20歲生小孩，你不會關(guān)注環(huán)境，你只是去關(guān)注小孩。所以多生小孩，更重要的是要早生，早生的話精力就在小孩這里了，你租房子就可以了（也是迫不得已），而不是說現(xiàn)在當我條件很好了，一生小孩之后，媽媽過來了，爸爸過來了，保姆也過來了，要找什么樣的房子的問題也發(fā)生了，房子小了可定不行。

所以現(xiàn)在的晚婚晚育的政策在促使房價暴漲，如果他們晚生的話，他們對房子的需求我認為會出現(xiàn)不正常的需求。

    另外“剩男剩女”的需求也是類似的地方，因為“剩男剩女”我認為他們的存在，推高了物價的上漲，房價是物價其中的一個部分，因為他們這些人，“剩男剩女”我認為他們的責任心是很差的，一個沒有小孩的人家庭責任感是沒有的。如果一個人吃飽了全家不餓的感覺的話，他只對自己有責任。

    我們最近有一個調(diào)查，這些“剩男剩女”當他們歲數(shù)越大的話，有精力去干一些事業(yè)，有錢，有錢就開好車，住豪宅，“剩男”還好一點，剩女更可怕，誰愿意和他們結(jié)婚呢？找一個低的他不干，找一個高的在哪里呢？他們這些人遠比有家庭責任感的人花錢要大手大腳。比如說我朋友當中都有“剩男剩女”，他們的手機是三個月一換，為什么呢？因為他們的錢也沒有處花，這些人有好房子，好的高檔消費品都被“剩男剩女”弄去了。當然這個是一部分，“剩男剩女”就像房地產(chǎn)中的豪宅，豪宅就會推動普通的商品房價格上漲，也就是說“剩男剩女”的消費意識就會影響到普通人的消費意識，所以整個物價的上漲就會顯現(xiàn)出來。

買房子不能只盯著房價本身

——預期房價大幅度下跌是白日做夢

    主持人：本期節(jié)目已經(jīng)快要結(jié)束了，在結(jié)束之前，希望您給我們的網(wǎng)友一些置業(yè)的建議好嗎？

    戴欣明：我認為目前來講，大家如果把房價下跌作為買房的預期是非常不現(xiàn)實的，如果說你有能力的話，現(xiàn)在買房特別是第一套置業(yè)已經(jīng)是一個非常好的時期了，在未來的10年之內(nèi)，我認為房價不可能出現(xiàn)巨幅下跌，更不可能出現(xiàn)暴跌一半這樣的一個說法。

    現(xiàn)在網(wǎng)上很多唱衰房地產(chǎn)的人，他們在說房價明年就要跌一半，我認為這純粹是一個不顧民生，不顧大家生活和不負責任的說法，因為我們不能不看到，我們要有國家的?；家庾R，我們國家靠房地產(chǎn)，靠消費品的帶動這種狀態(tài)是一直持續(xù)下來的。如果等到房地產(chǎn)價格下跌以后再買房子的話你會錯過很多好的機會。

    如果真正考慮置業(yè)來講的話，你還要買資源性的房地產(chǎn)，比如說軌道交通，它的片區(qū)的發(fā)展，戶型的設計，人文環(huán)境，這方面挑選房子的時候要多注意，而不要說跟風，往往有的時候跟風的房子是被炒作出來的，可能會遇到一些意想不到的問題。

    未來的房地產(chǎn)的價格總體上漲，但是某一些片區(qū)，某一些樓的價格有可能會下跌都是存在的，但是整體上漲，現(xiàn)在買房，一方面在網(wǎng)上看，另外一方面多到現(xiàn)場去了解一些信息，現(xiàn)在的置業(yè)我認為和以前的置業(yè)有所不同，以前的置業(yè)者不是很精明的，現(xiàn)在自己要成為自己的顧問，多關(guān)心宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，多看宏觀經(jīng)濟的發(fā)展就會看到房地產(chǎn)未來的走勢，如果您不是專家的話起碼也可以讀出一年到兩年的走勢。