隨著商品房銷(xiāo)售的回升,今年的土地市場(chǎng)亦趨于火爆。中心城市,特別是一線城市,地王頻現(xiàn),不論市中心還是市郊,都呈現(xiàn)土地價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)。對(duì)于明年的土地市場(chǎng),思源置地認(rèn)為,一線城市在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境繼續(xù)回暖的前提下,今年以來(lái)構(gòu)建的土地價(jià)格體系仍不會(huì)有大的調(diào)整,土地價(jià)格仍將持續(xù)高位。

面包銷(xiāo)售殆盡,對(duì)面粉依舊渴望

從京滬穗深四個(gè)一線城市2008年和2009年商品住宅市場(chǎng)供求情況看,總體上都呈現(xiàn)了同一趨勢(shì),就是2008年供過(guò)于求,而2009年則明顯供小于求。如2008年北京商品住宅供應(yīng)面積為1328.4萬(wàn)平方米,成交908.7萬(wàn)平方米,而2009年前10月,供應(yīng)僅898.2萬(wàn)平方米,同比下滑32.38%,成交1629.5萬(wàn)平方米,同比上漲79.33%。這說(shuō)明,今年的去化速度明顯加速,大部分房企現(xiàn)金流充足(2008年銷(xiāo)售額上百億的房企僅13家,而今年前三季度銷(xiāo)售額上百億的就達(dá)16家)。為維持企業(yè)的正常運(yùn)作,加快開(kāi)工量、補(bǔ)充土地儲(chǔ)備是必然之舉。

但一線城市土地稀缺和二、三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,引來(lái)了行業(yè)外的央企、城投大鱷紛紛逐利這個(gè)市場(chǎng),使得很多銷(xiāo)售回款充足的房企遭到了拿不到地的尷尬。第四季度,以綠城為代表的民企開(kāi)始高價(jià)搶地,綠城甚至表示,如果再不拿地幾年后公司就無(wú)地可供開(kāi)發(fā)。從此可以看出,城市、特別是一線城市的面粉,不僅隨城市成熟度加大而越發(fā)稀缺,而且隨新進(jìn)入者的增多而越發(fā)搶手。

增加土地供應(yīng)未必能降低地價(jià)

為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)火爆,或者說(shuō)想搶在高峰期間賣(mài)地以實(shí)現(xiàn)收益最大化,許多地方政府都加快了推地的力度。盡管一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為加快土地供應(yīng)將降低土地價(jià)格,從而抑制商品房上漲,但這只是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)普通商品交易規(guī)律影響的理想化推論,忽視了規(guī)律成立的客觀條件。

土地,有其特殊性,尤其表現(xiàn)在位置上。處于城市不同位置上的土地,可以比作是兩種不同種類(lèi)的商品。比如水晶和黃沙,其主要成分都是二氧化硅,如果在一個(gè)市場(chǎng)上增加了黃沙的供給,有可能造成黃沙的價(jià)格下降而絕不會(huì)造成水晶的價(jià)格下降,但可以說(shuō)市場(chǎng)上二氧化硅化學(xué)物質(zhì)的總體價(jià)格下降。

同理,在一線城市的邊遠(yuǎn)地段增加土地供應(yīng),并不能降低城市核心地段的價(jià)值,但如果把兩者的價(jià)格做個(gè)平均的話,在統(tǒng)計(jì)上會(huì)得出土地價(jià)格下降的結(jié)論,但這只是供給結(jié)構(gòu)造成的統(tǒng)計(jì)誤導(dǎo),對(duì)土地價(jià)值體系本身并沒(méi)多大意義。

更重要的是,即使是增加黃沙的供給,也不一定在短期內(nèi)造成黃沙價(jià)格的下降。供給上升、價(jià)格下降的前提是市場(chǎng)趨于或者達(dá)到飽和狀態(tài),但這與當(dāng)前事實(shí)不符。以北京為例,2008年末常住人口為1695萬(wàn)人,比2007年增加62萬(wàn)人,初步估計(jì)需要30萬(wàn)套住宅,以每套90平方米、容積率2.0計(jì)算,需要住宅用地1350萬(wàn)平方米。而2008年北京住宅用地成交面積僅593.5萬(wàn)平方米(雖然2008年全國(guó)土地市場(chǎng)一片低迷,但北京的土地成交量不降反升,同比上升33.8%)。可見(jiàn),從單年的土地需求和供給來(lái)看,土地市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到飽和。而且對(duì)于不能在中心城區(qū)拿到地的房企來(lái)說(shuō),反倒增加了對(duì)郊區(qū)土地的需求,而隨著郊區(qū)交通和綜合環(huán)境的改善,土地價(jià)格會(huì)呈逐年上升趨勢(shì)。所以,在總體稀缺的大環(huán)境下,只要有供給,就會(huì)引來(lái)爭(zhēng)搶,而不會(huì)促使地價(jià)下降,充其量可以避免上漲過(guò)快。

土地出讓面積受限,抑或提高地價(jià)

國(guó)土資源部新政“商品住宅用地的宗地出讓面積,小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃,中等城市不超過(guò)14公頃,大城市不能超過(guò)20公頃(300畝)”的出臺(tái),雖然目的是減少囤地行為,促進(jìn)房企開(kāi)工建設(shè),以盡快增加供給進(jìn)而降低房?jī)r(jià),但可能實(shí)際成效有限。

出讓地塊面積的受限,高總價(jià)的“地王”可能會(huì)遠(yuǎn)離市場(chǎng),但將直接降低土地競(jìng)拍門(mén)檻,引來(lái)更多的競(jìng)拍者爭(zhēng)搶。以北京房山長(zhǎng)陽(yáng)起步區(qū)5號(hào)地為例,該地塊占地面積33.8萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積達(dá)51.17萬(wàn)平方米,掛牌起始價(jià)為13.64億,萬(wàn)科以29.3億的總價(jià)、5726元/平方米的樓面價(jià)拿下。如果該地塊均等的拆分為兩塊,拿地門(mén)檻將是7億元左右,假設(shè)60%的競(jìng)拍者有15億元的資金承受力,30%的競(jìng)拍者有20億元的資金承受力,10%的競(jìng)拍者有30億元的資金承受力,如果競(jìng)爭(zhēng)仍有當(dāng)時(shí)那么激烈,則價(jià)格至少將抬升至15億元,那么60%的競(jìng)拍者都能承受,受競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)非理性因素的影響,一半以上的競(jìng)拍者將可能繼續(xù)舉牌,這樣成交總價(jià)將大于15億,樓面地價(jià)將超過(guò)實(shí)際成交的5726元/平方米。盡管競(jìng)拍者也會(huì)在之前初步測(cè)算樓面價(jià)達(dá)到多少就要考慮停牌,但一個(gè)擁有100元現(xiàn)金的人,買(mǎi)價(jià)值100元的東西和50元的東西其心理作用是不一樣的,無(wú)形之中就會(huì)往總價(jià)上偏離。

中心城區(qū)地價(jià)難以震撼

北京、上海等一線城市其中心城區(qū)發(fā)展已十分成熟,人口和產(chǎn)業(yè)的高度集聚、土地的供應(yīng)稀缺必然導(dǎo)致中心城區(qū)地價(jià)高昂,這是任何一個(gè)城市發(fā)展到一定程度所不能避免的階段。正是由于中心城區(qū)的高地價(jià)和郊區(qū)的相對(duì)低地價(jià),兩者之間的地價(jià)差才是導(dǎo)致郊區(qū)發(fā)展、新城形成的重要驅(qū)動(dòng)力。

新城的發(fā)展,雖然緩解了市區(qū)的土地供應(yīng)壓力,但并不會(huì)造成市中心的土地價(jià)格下降,因?yàn)橹行某菂^(qū)多年發(fā)展所積累的獨(dú)特資源不是新城短期可以替代的。但任何一個(gè)商品的價(jià)格上漲都不是一個(gè)直線的過(guò)程,東京、香港等地的經(jīng)驗(yàn)表明,地價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)相關(guān)性很大。在本輪經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中,并未出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期低迷,主要在于中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家,還有很大的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間,政府刺激經(jīng)濟(jì)效果明顯,而一旦完成向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的轉(zhuǎn)變,下一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)將會(huì)帶來(lái)城市地價(jià)的集體跳水。

從目前來(lái)看,伴隨經(jīng)濟(jì)因素而導(dǎo)致中心城市地價(jià)大幅下跌的情況并不會(huì)發(fā)生。由于現(xiàn)在市中心地價(jià)上漲的速度超過(guò)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)遷出速度,造成城市拆遷成本過(guò)高,城市更新緩慢。目前一線城市中心城區(qū)的舊城改造項(xiàng)目,動(dòng)輒建設(shè)周期達(dá)4-5年,甚至10年以上。在拆遷成本很高、難度很大、耗時(shí)很長(zhǎng)的背景下,中心城區(qū)的土地并不能得到有效的配置,一些核心地段,總存有一群低矮破舊的老式住宅或者廢棄的工廠。因此,當(dāng)城市中心的一塊土地一旦被七通一平,就引來(lái)無(wú)數(shù)國(guó)內(nèi)外的投資者,其價(jià)格可想而知。

在當(dāng)前環(huán)境下,無(wú)論從人口城市化角度,還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度,抑或從城市土地資源本身角度,都注定了一線城市的土地現(xiàn)有價(jià)格體系短期難以整體下行。目前最重要的,在于維持現(xiàn)階段土地價(jià)格體系不變,而不是寄希望于地價(jià)大幅度跳水。