從年初廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣被購(gòu)房者以“房屋質(zhì)量問(wèn)題”為由告上法庭，到年中發(fā)生的上海“蓮花河畔景苑”在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來(lái)的“樓薄薄”、“樓脆脆”與“樓歪歪”的信息，“房屋質(zhì)量問(wèn)題”與高房?jī)r(jià)一起成為2009年樓市最為引人關(guān)注的焦點(diǎn)，許多購(gòu)房者也因此感嘆“買(mǎi)房難、買(mǎi)放心房更難”。

記者日前就此進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在頻頻被曝光和投訴的房屋質(zhì)量問(wèn)題背后，潛藏著預(yù)售制度、建設(shè)管理、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問(wèn)題。

只見(jiàn)房?jī)r(jià)漲，不見(jiàn)房屋質(zhì)量漲

來(lái)自中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)一路狂奔的2007年，還是銷(xiāo)售略顯疲軟的2008年，購(gòu)房都是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)和難題問(wèn)題。其中2007年消費(fèi)者就購(gòu)房問(wèn)題進(jìn)行的投訴中，排在首位的即是“住房質(zhì)量問(wèn)題”。2008年，盡管房地產(chǎn)一度陷入低迷，銷(xiāo)售也有所放緩，但消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房問(wèn)題的投訴卻出現(xiàn)了10.8%的增長(zhǎng)，其中對(duì)房屋銷(xiāo)售合同的投訴更是增長(zhǎng)了76.9%。

在這些數(shù)字增長(zhǎng)的背后，是一些令購(gòu)房者感到“頭疼和傷神”的具體質(zhì)量問(wèn)題。濟(jì)南日?qǐng)?bào)集團(tuán)工作人員趙言明購(gòu)買(mǎi)的濟(jì)南西部一處期房，驗(yàn)房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)主臥室和客廳的天花板中心下陷，成了一個(gè)“鍋底”；在工商銀行山東省分行工作的段維斌，2005年購(gòu)買(mǎi)的濟(jì)南如意苑小區(qū)商品房，交房時(shí)就發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水，還曾經(jīng)大修過(guò)一次，但至今近四年過(guò)去，漏水問(wèn)題仍未得到徹底解決。

在與開(kāi)發(fā)商交涉或投訴到相關(guān)部門(mén)不能解決問(wèn)題的情況下，一些消費(fèi)者不得不拿起法律的武器。2008年，濟(jì)南南部一處小高層樓盤(pán)在沒(méi)有拿到竣工驗(yàn)收備案表的情況下，強(qiáng)行將房屋交付業(yè)主使用，結(jié)果部分業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間防水存在問(wèn)題、防盜門(mén)開(kāi)啟時(shí)會(huì)擋住電梯出口，購(gòu)房者因此起訴至法院。一位參與訴訟的購(gòu)房者無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)：“這么多年了，為什么只見(jiàn)房?jī)r(jià)漲，不見(jiàn)房子質(zhì)量漲呢？”

西安市仲裁委員會(huì)公布的一份報(bào)告也顯示，在2008年受理的商品房糾紛仲裁案件中，因房屋質(zhì)量引起的仲裁案件較往年有所上升。值得一提的是，開(kāi)發(fā)商售出房屋后，一般將保修責(zé)任委托給物業(yè)公司或施工企業(yè)。當(dāng)購(gòu)房者提出房屋質(zhì)量問(wèn)題，常遇到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和施工方相互推諉，難以協(xié)調(diào)，致使問(wèn)題長(zhǎng)期擱置。

房屋質(zhì)量問(wèn)題原因何在

記者就房屋質(zhì)量問(wèn)題多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在頻頻出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題背后，還潛藏著預(yù)售制度、建設(shè)管理、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問(wèn)題。

首先，實(shí)施多年的預(yù)售房制度助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商特別是一些中小開(kāi)發(fā)商“重銷(xiāo)售、輕質(zhì)量”的“惡習(xí)”。根據(jù)山東省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建筑工程專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，在涉及房產(chǎn)質(zhì)量的案件中，預(yù)售房案件所占的比例高達(dá)80%以上。山東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事周長(zhǎng)鵬認(rèn)為，商品房預(yù)售制度在繁榮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，已成為助長(zhǎng)房地產(chǎn)質(zhì)量隱患的一大根源。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，房子尚未蓋完就已經(jīng)收到了房款，不必再過(guò)多擔(dān)心市場(chǎng)銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)，因而在房屋建設(shè)質(zhì)量管理方面明顯少了一層緊箍咒，一些“賺一把”就走的中小開(kāi)發(fā)商更是養(yǎng)成了“重銷(xiāo)售、輕質(zhì)量”的惡習(xí)。

其次，現(xiàn)行建設(shè)管理中“層層轉(zhuǎn)包、分包，層層剝皮”的惡性鏈條，使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發(fā)生，給房屋質(zhì)量埋下隱患。山東省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建筑工程專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任王民生介紹說(shuō)，近年來(lái)，我國(guó)商品房建設(shè)領(lǐng)域一直是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，主動(dòng)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中，建筑施工方往往只能不斷壓低利潤(rùn)甚至大量墊資才能承攬到工程。王民生做過(guò)調(diào)查，15年前，建筑方承攬土建工程的利潤(rùn)還在10%左右，但現(xiàn)在，建筑方承攬的土建工程即使自己干，利潤(rùn)一般也不超過(guò)5%。工程經(jīng)過(guò)層層轉(zhuǎn)包、層層剝皮后，施工方為了獲取利潤(rùn)采取的種種不法行為影響到了房屋的質(zhì)量。

第三，我國(guó)從事房地產(chǎn)建設(shè)的工人隊(duì)伍整體素質(zhì)偏低，許多地方持證上崗比例都不足50%。這樣的隊(duì)伍素質(zhì)既不能保證施工工人自身的安全，也不能保證房屋建設(shè)的質(zhì)量，成為我國(guó)房屋質(zhì)量問(wèn)題頻頻出現(xiàn)的另一大主要根源。

值得一提的是，即便有上述問(wèn)題的存在，如果現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理和竣工驗(yàn)收雙雙得到強(qiáng)化，房屋也不會(huì)出現(xiàn)如此眾多的質(zhì)量問(wèn)題。但恰恰這些環(huán)節(jié)并不“硬朗”，一些開(kāi)發(fā)商更是依賴(lài)灰色手段在這兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié)蒙混過(guò)關(guān)。

保障房屋質(zhì)量亟須三大推手

針對(duì)上述影響房屋質(zhì)量問(wèn)題的深層次原因，專(zhuān)業(yè)人士建議，各級(jí)政府和立法部門(mén)應(yīng)從逐步推行建筑業(yè)農(nóng)民工持證上崗、完善房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗(yàn)收責(zé)任追究機(jī)制、強(qiáng)制推行房屋銷(xiāo)售規(guī)范化合同等方面著力，加強(qiáng)對(duì)房屋建設(shè)中的質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制以及房屋售后質(zhì)量追溯機(jī)制的建設(shè)。

第一，商品房銷(xiāo)售合同應(yīng)強(qiáng)制推行當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)發(fā)行的規(guī)范合同。山東省消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部副主任牟剛認(rèn)為，與保障消費(fèi)者維權(quán)相比，提高房產(chǎn)交易前的預(yù)防意識(shí)更加重要。而最主要的預(yù)防方式，便是依靠規(guī)范化合同對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約束。多年從事房產(chǎn)糾紛研究的濟(jì)南市人大代表傅強(qiáng)建議，對(duì)于確需更改合同的，更改部分應(yīng)報(bào)主管部門(mén)審批通過(guò)，主管部門(mén)對(duì)于顯失公平的變動(dòng)或補(bǔ)充條款應(yīng)在互聯(lián)網(wǎng)上公開(kāi)予以警示。此外，鑒于房地產(chǎn)預(yù)售制度對(duì)房屋質(zhì)量產(chǎn)生的不利影響，國(guó)家應(yīng)加大對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)投融資體制改革的力度，并盡快取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。

第二，通過(guò)立法完善房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗(yàn)收過(guò)失的責(zé)任追究機(jī)制。周長(zhǎng)鵬建議，法律應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格界定房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗(yàn)收部門(mén)責(zé)任，對(duì)于質(zhì)量不合格的商品房，應(yīng)當(dāng)依法追究監(jiān)理和驗(yàn)收部門(mén)責(zé)任。當(dāng)前，監(jiān)理過(guò)失賠償成本不超過(guò)監(jiān)理人服務(wù)費(fèi)用，震懾作用不大；而對(duì)驗(yàn)收部門(mén)的過(guò)失追究更是十分少見(jiàn)。應(yīng)加大對(duì)監(jiān)理和驗(yàn)收過(guò)失的處罰力度，避免將交易后的房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

第三，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于從事建筑工作農(nóng)民工的培訓(xùn)，并逐步實(shí)現(xiàn)建筑工人全部持證上崗。王民生建議，在推進(jìn)建筑工人持證上崗的過(guò)程中，一方面應(yīng)出臺(tái)法律法規(guī)，明確建筑工人全部實(shí)現(xiàn)持證上崗的時(shí)間表；另一方面，通過(guò)政府補(bǔ)貼學(xué)費(fèi)等方式，支持和引導(dǎo)農(nóng)民工通過(guò)學(xué)習(xí)實(shí)現(xiàn)持證上崗。

購(gòu)房者應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題“三大策略”

面對(duì)層出不窮、大大小小的房屋質(zhì)量問(wèn)題，山東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事周長(zhǎng)鵬、山東省消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部副主任牟剛等專(zhuān)業(yè)人士建議，購(gòu)房者可以根據(jù)購(gòu)買(mǎi)房屋所處階段的不同采取“三大策略”。

購(gòu)前策略：對(duì)于正打算購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者而言，首先是盡量選擇現(xiàn)房而不是期房，一般而言，現(xiàn)房?jī)r(jià)格雖然比期房?jī)r(jià)格略高，但通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房，可以最大限度地避免購(gòu)買(mǎi)到質(zhì)量不合格的商品房。此外，還可以通過(guò)訪(fǎng)問(wèn)已經(jīng)在同一樓盤(pán)購(gòu)房的業(yè)主，了解樓盤(pán)的質(zhì)量狀況和使用狀況。

購(gòu)中策略：如果一定要購(gòu)買(mǎi)期房，可以在購(gòu)房合同中與開(kāi)發(fā)商約定，在驗(yàn)收環(huán)節(jié)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士與開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理一起對(duì)房屋質(zhì)量狀況進(jìn)行全面驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改或是辦理退房手續(xù)。一旦等到收房后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，這時(shí)候建筑方“大部隊(duì)”往往已經(jīng)撤出，而許多房屋問(wèn)題只通過(guò)小修小補(bǔ)是難以得到徹底解決的，有可能影響到購(gòu)房者一輩子的正常居住。

此外，全國(guó)各地都有不少開(kāi)發(fā)商采取先繳錢(qián)再填寫(xiě)相關(guān)表格和文件，甚至讓購(gòu)房者簽署《房屋驗(yàn)收交接表》后交鑰匙的交房程序，簽署《房屋驗(yàn)收交接表》就意味著購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量已經(jīng)認(rèn)可，這種顛倒“驗(yàn)房收房”程序的惡意誘導(dǎo)，往往讓購(gòu)房者面對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題“把苦水往肚子里吞”。因此在收房時(shí)一定要看清收房程序，把握住“先驗(yàn)房再收房”的主動(dòng)權(quán)。

購(gòu)后策略：即便如此，仍有部分購(gòu)房者是在收房后乃至入住后才發(fā)現(xiàn)房屋存在的某些質(zhì)量問(wèn)題。面對(duì)這樣的情況，如果該質(zhì)量問(wèn)題在同一樓盤(pán)中帶有一定的普遍性，建議及時(shí)聯(lián)合業(yè)主進(jìn)行維權(quán)乃至訴訟，通過(guò)集體力量達(dá)到完善房屋質(zhì)量的目的。從近幾年各地有關(guān)房屋質(zhì)量訴訟的情況來(lái)看，集體訴訟獲勝的成功幾率還是相當(dāng)高的。 (記者 鄧衛(wèi)華 焦國(guó)棟)

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2009年曝光的部分房屋質(zhì)量問(wèn)題

“限質(zhì)房”

1月，廣州限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣的60多戶(hù)業(yè)主因質(zhì)量等問(wèn)題而拒收房，并向開(kāi)發(fā)商索賠。業(yè)主稱(chēng)，在交樓時(shí)發(fā)現(xiàn)限價(jià)房變成了“限質(zhì)房”，存在滲水、墻壁裂縫、地板空鼓等問(wèn)題。

“樓脆脆”

6月27日，上海市閔行區(qū)在建13層住宅樓“蓮花河畔景苑”整體倒塌。目前，業(yè)主賠付問(wèn)題已進(jìn)入掃尾階段，大多數(shù)人選擇“優(yōu)惠留房”方案，只有59戶(hù)選擇退房。

“樓歪歪”

7月中旬的一場(chǎng)大雨后，成都市校園春天小區(qū)6號(hào)樓和7號(hào)樓逐漸斜靠在一起。經(jīng)測(cè)量，兩棟樓相鄰的墻壁已經(jīng)呈20度夾角，成了名副其實(shí)的“樓歪歪”。

“墻脆脆”

8月，在北京首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目瑞旗家園，兩位業(yè)主裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)，兩家陽(yáng)臺(tái)之間的墻壁酥脆，碎墻塊用手一捏便成散沙狀，而如此“墻脆脆”并非只是一家。

“墜窗事件”

9月14日，上海市法華鎮(zhèn)路20弄紅莊小區(qū)4號(hào)樓5樓的鋁合金窗框掉落，6樓的窗戶(hù)外墻脫落，將一名躲避不及的路人砸傷。據(jù)悉，今年4月該小區(qū)2號(hào)樓同樣出現(xiàn)過(guò)外墻剝落現(xiàn)象。

“樓薄薄”

浙江省桐鄉(xiāng)市太陽(yáng)湖小區(qū)的住戶(hù)偶然間發(fā)現(xiàn)天花板滲水，覺(jué)得樓板可能存在問(wèn)題，9月11日，經(jīng)桐鄉(xiāng)市建設(shè)局質(zhì)檢站兩位工程師測(cè)定，樓板厚度僅為7.9厘米，而設(shè)計(jì)時(shí)要求為12厘米。