房貸門檻升溫樓市“馬太效應(yīng)”

    當(dāng)各家銀行房貸暗中收緊時(shí)，80/20法則開始發(fā)揮作用。高端客戶成為銀行的優(yōu)質(zhì)資源，中低端客戶則黯然出局。供給端的缺位和需求端的畸形將把房?jī)r(jià)帶向何方？

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮中出現(xiàn)了一道裂痕。

    裂痕的一端是持續(xù)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。自今年3月份以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，成交量大幅增加，對(duì)未來走勢(shì)也是一片看漲之聲。

    裂痕的另一端是由暗漸明的房貸優(yōu)惠政策調(diào)整。自今年7月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)“控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)”以來，取消優(yōu)惠政策、收緊房貸的聲音不絕于耳。

    隨著房貸政策調(diào)整的聲音越來越大，這一裂痕也越來越清晰。當(dāng)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到收緊的房貸政策，中低收入者在調(diào)控中漸漸失語，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次上演富人的游戲。

    中低端客戶出局

    本報(bào)展開的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各家銀行房貸收緊早已暗中進(jìn)行，但豪宅房貸卻一反常態(tài)地受到了銀行的追捧，使得豪宅熱銷。

    北京奧運(yùn)村附近的盤古大觀就是一例，均價(jià)7.8萬元/平方米的盤古大觀僅半個(gè)月就成交12套（包括認(rèn)購和簽約），成交金額逾5億元。

    代理高端物業(yè)為主的亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年11月份以來，北京單套總價(jià)超過3000萬元的頂級(jí)豪宅共成交了17套，其中盤古大觀占據(jù)了七成的市場(chǎng)份額，其余5套被釣魚臺(tái)7號(hào)院、頤和原著瓜分。

    “成交量還有可能擴(kuò)大。”某商業(yè)銀行信貸部?jī)?nèi)部人士透露。他的信心來自于銀行內(nèi)部的秘密動(dòng)作：為爭(zhēng)取到更多優(yōu)質(zhì)客戶，很多銀行正專門針對(duì)高端客戶進(jìn)行房貸利率的壓力測(cè)試，“在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，對(duì)高端客戶的爭(zhēng)搶已經(jīng)白熱化。”

    盡管豪宅買家一般都是多次置業(yè)，但銀行對(duì)其信貸門檻卻依舊寬松。

    這可以解釋為什么高檔樓盤的成交量越來越大。在易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告中，新盤豪宅僅一個(gè)月即成交60億元。據(jù)估算，半年間北京總價(jià)400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元。

    當(dāng)各家銀行房貸暗中收緊時(shí)，80/20法則開始發(fā)揮作用。高端客戶作為銀行的優(yōu)質(zhì)資源，其利益獲得了最大程度的保護(hù)，而中低端客戶因?yàn)橘Y質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)問題則率先出局。

    “房貸收緊限定的是普通消費(fèi)者購房，為市場(chǎng)降溫的效果有限。高端客戶異軍突起帶動(dòng)樓市繁榮的同時(shí)，也改變了進(jìn)入市場(chǎng)獲取財(cái)產(chǎn)性收入的人群結(jié)構(gòu)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說。

    銀行將高端人群視為優(yōu)質(zhì)客戶給予優(yōu)惠；高端客戶在房地產(chǎn)投資上一擲千金亦毫不手軟，當(dāng)下的房貸政策調(diào)整對(duì)他們而言影響甚微。二者結(jié)合，成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的催化劑。