11月4日，在葉檀新書《拿什么拯救中國經(jīng)濟(jì)？》發(fā)布會上，作者葉檀和社科院經(jīng)濟(jì)評價(jià)中心主任劉煜輝就中國經(jīng)濟(jì)中存在的問題進(jìn)行了熱烈的討論?！蹲C券日報(bào)》記者就目前高漲的房價(jià)提出了問題，并采訪了兩位專家。
囤地收益率已高于黃金
《證券日報(bào)》：您怎么看待現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，以及房地產(chǎn)企業(yè)的囤地行為？
劉煜輝：我覺得中國現(xiàn)在房價(jià)反映的是一個(gè)體制下的合理價(jià)格，也就是說只有這個(gè)體制才能創(chuàng)造這個(gè)價(jià)值。
我曾經(jīng)寫過一篇文章，從供求兩方面看這個(gè)問題，從供給角度來講，這個(gè)制度肯定是政 府壟斷市場的土地供應(yīng)，在這個(gè)制度背景下面跟成熟歐美市場土地私有制根本無法做比較，在這個(gè)體制下面看到中國地產(chǎn)商不是一個(gè)簡單的生產(chǎn)房屋的企業(yè)，實(shí)際上 是土地銀行，拿到這個(gè)土地，馬上有銀行給錢，資本市場也給你錢，融資成本非常低。它的盈利模式是靠土地儲備，在土地供給壟斷保護(hù)下面或者土地升值，絕大部 分來自土地儲備的收益，只要銀根不緊的話，任志強(qiáng)有一句話說的很直白，現(xiàn)在只要有地就拿，開開心心拿地，放心大膽拿地，只要供給的速度能供給，房地產(chǎn)商能 夠控制好從土地到樓盤實(shí)現(xiàn)的速度，在中國做房地產(chǎn)肯定是穩(wěn)賺不賠。我覺得這是一個(gè)金科玉律。從07、08房地產(chǎn)突擊開發(fā)的，從中也汲取了這樣的教訓(xùn)，現(xiàn)在 只要掌握07、08年那一段教訓(xùn)的話，我想未來中國高房價(jià)可能還要有相當(dāng)長一段時(shí)間。這是我的看法，從供給上來講的話是這樣的。
從需求上講，中國這么大人口的基數(shù)，包括城市化，中央銀行反正是以物價(jià)指數(shù)作 為行動(dòng)指南，所以只要這個(gè)東西不漲的話，放那么多貨幣也是無罪的。所以在這種貨幣操刀情況下面所引發(fā)的資產(chǎn)保值的需求，中國房地產(chǎn)可以變成一個(gè)根深蒂固的 觀念，中國房地產(chǎn)就可以等于黃金一樣，成為一個(gè)天然的保值品。因?yàn)榇蠹抑傈S金基本上沒有實(shí)用價(jià)值，或者實(shí)用價(jià)值非常低。
葉檀：最近李澤楷的事情鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，他屯地收益大概是60%多，而當(dāng)時(shí)黃金才50%多。
其實(shí)從房價(jià)起起落落來看，起碼房地產(chǎn)投資性和保值性很好。我對房地產(chǎn)市場這么一個(gè) 復(fù)雜的市場，有時(shí)候簡直無話可說，這個(gè)市場有時(shí)候讓人頭暈，它摻雜的問題實(shí)在很多。我們經(jīng)常用房價(jià)收入比這些東西，不光在這幾個(gè)指標(biāo)，所有國外指標(biāo)拿到中 國一衡量，全部都報(bào)掉，沒有用，水平就躥出去了。
被高房價(jià)犧牲的一代
《證券日報(bào)》：中國的高房價(jià)是由什么決定的？中國的房價(jià)還有沒有下降的一天？
劉煜輝：我最近聽到一個(gè)房價(jià)最雷人的理論，“可支配收入理論”。假設(shè)你一個(gè)人是白 領(lǐng)，3000元/月收入，2500元干性收入，只有500元是可支配收入，當(dāng)你的收入從3000元轉(zhuǎn)到4000元的時(shí)候，你可以看到好像你的總收入上漲幅 度是30%，但是可支配收入?yún)s是三倍。房價(jià)上漲之所以有理，是因?yàn)橹袊績r(jià)是由可支配收入決定的，而不是由收入決定的。
葉檀：政府經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么說都有自己一套邏輯。房價(jià)事情我著重看兩點(diǎn)，之所以房價(jià)這么堅(jiān)挺，除了民意之外，他們并不怎么害怕房價(jià)的高升。其實(shí)房地產(chǎn)市場是貨幣最大的吸納，而且吸納能力很強(qiáng)，一旦火山噴發(fā)的話，會把所有的貨幣燒成灰燼。
劉煜輝：日本現(xiàn)在房價(jià)比80年代末低30%，而且永遠(yuǎn)上不去。
葉檀：所以只要我們活的壽命夠長，我們一定會看到中國房價(jià)有上不去的那一天，會有這么一天，因?yàn)槔淆g化很快就要到了?，F(xiàn)在大家把所有的財(cái)富都拿出來買房子，我想80年代這一批人，年輕時(shí)候拼命買房，年老的時(shí)候房價(jià)一錢不值。
房地產(chǎn)，我想強(qiáng)調(diào)的是土地市場。其實(shí)剛才劉煜輝也說到了土地市場。因?yàn)槲覀兘?jīng)常說 房改，現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就收銀根、收地根，放銀根、放地根，但是調(diào)來調(diào)去，房價(jià)節(jié)節(jié)上漲，當(dāng)去年我們以為是我們調(diào)房得力，房價(jià)下跌的08年的時(shí)候，誰知道是金融 危機(jī)的前兆，根本不是調(diào)的好。在這種情況下，現(xiàn)在很多人提出來中國要二次房改。二次房改往哪兒改，我想中國房地產(chǎn)癥結(jié)的癥結(jié)就在于土地市場。所以我主張來 一次徹徹底底的土改，而不是模棱兩可的房改。改來改去，表面順應(yīng)了人心，其實(shí)什么也沒做，反而調(diào)用了很多社會資源，還要給你納稅。我們經(jīng)常說土地是開發(fā)商 的土地銀行，可以從銀行貸款，可以到資本市場兌現(xiàn)，更重要還是中國政府的土地銀行，通過土地，財(cái)政不足的時(shí)候可以通過土地拉拉高，多一點(diǎn)土地收入。這樣的 市場不改的話，想改變房地產(chǎn)市場，是緣木求魚，不可能的。
