房地產(chǎn)價(jià)格漲跌一直是市場(chǎng)和政府關(guān)注的焦點(diǎn)，作為拉動(dòng)內(nèi)需產(chǎn)業(yè)鏈最長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)，未來(lái)走勢(shì)如何？就此，記者專訪了摩根大通中國(guó)投行副主席龔方雄。

    中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲短期中性

    上海證券報(bào)：今年1月開始，你們就主推中國(guó)房地產(chǎn)和汽車兩大板塊，現(xiàn)在看來(lái)是對(duì)了。將來(lái)怎么看？

    龔方雄：總體上看，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)跑贏全球，內(nèi)需拉動(dòng)會(huì)發(fā)揮越來(lái)越大的作用。我們從今年1月份開始主推中國(guó)房地產(chǎn)和汽車兩大板塊，將來(lái)如何，我個(gè)人而言，中國(guó)汽車市場(chǎng)至少要持續(xù)好幾年的結(jié)構(gòu)性上升態(tài)勢(shì)，主戰(zhàn)場(chǎng)在二、三線城市。這方面國(guó)內(nèi)爭(zhēng)論也不多，觀點(diǎn)比較趨同。

    現(xiàn)在爭(zhēng)論最大的是房地產(chǎn)，作為促進(jìn)內(nèi)需最大的產(chǎn)業(yè)鏈之一的房地產(chǎn)，我認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升態(tài)勢(shì)應(yīng)是非常明確的。短期看，受外部原因沖擊，價(jià)格可能會(huì)漲到某個(gè)位置進(jìn)行整固。

    上海證券報(bào)：外部原因是指什么？

    龔方雄：外部原因就是人們對(duì)流動(dòng)性的感覺。我為什么稱為流動(dòng)性感覺，不是流動(dòng)性本身呢？主要是流動(dòng)性本身沒有發(fā)生太大變化，只是貸款增速出現(xiàn)下降。要知道，貸款增速并不是衡量中國(guó)流動(dòng)性的唯一指標(biāo)，而是給老百姓造成一種流動(dòng)性偏緊的感覺。

    如，今年年初每個(gè)月貸款數(shù)量都是1萬(wàn)億，目前每月只有5千億左右，大家覺得少了一半，流動(dòng)性緊張的感覺油然而生，但這種感覺持續(xù)不了多長(zhǎng)時(shí)間。

    現(xiàn)在流動(dòng)性好于上半年

    上海證券報(bào)：為什么會(huì)有此觀點(diǎn)？

    龔方雄：我認(rèn)為現(xiàn)在流動(dòng)性比上半年更好更寬松。主要是銀行貸款一般都呈現(xiàn)上半年多貸下半年少貸的態(tài)勢(shì)。即使今年沒有金融危機(jī)這種特殊情況，我國(guó)全年貸款也總是呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢(shì)。

    要注意的是，上半年的貸存比例并沒有上升，而是一直維持在低谷徘徊，也就是說貸出去的錢，大部分又流回銀行變成了存款。

    如，貸款上半年增加了接近8萬(wàn)億，存款接近10萬(wàn)億，存款比貸款增長(zhǎng)的還多。盡管銀行很愿意先把貸款放出去，越早貸出去越好，但由于很多項(xiàng)目還沒開工，對(duì)資金的需求不足。

    值得關(guān)注的是，最近銀行貸存比相對(duì)有所提高，這對(duì)銀行是好事，提高銀行的盈利能力。同樣，也說明接受貸款的企業(yè)，因?yàn)閷?shí)際開工數(shù)量的增加，從銀行貸出來(lái)的錢真正流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

    因此，上半年雖然貸款增速很大，但由于銀行貸出去的部分款項(xiàng)并沒完全流入經(jīng)濟(jì)體，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性改善并不大。但是，下半年這種情況在漸漸改善，銀行貸款絕對(duì)數(shù)量在減少，但是流入經(jīng)濟(jì)體的錢更多。另外，很多項(xiàng)目開工以后，從銀行存款賬戶中提取現(xiàn)款，并不表現(xiàn)在貸款里。

    所以，我認(rèn)為，下半年流動(dòng)性在真正改善。 
   城市化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)原動(dòng)力

    上海證券報(bào)：看好房地產(chǎn)，除了上述的資金成本、人民幣升值因素外，還有什么？

    龔方雄：中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性成長(zhǎng)的初期，城市化率相對(duì)很低，只有45%。目前，城市化率每年的速度都有所提高。10年、20年前，我國(guó)城市化率每年以1%左右的速度上升，現(xiàn)在大概以每年1.5%左右的速度上升。

    這意味著現(xiàn)在居住在城市里的人口占總?cè)丝?5%左右，居住在鄉(xiāng)村里的人口，或者以鄉(xiāng)村為主要居住地方的人口占總?cè)丝?5%，明年可能會(huì)上升到46.5%，按這種比例，我們13億人口，每年進(jìn)入中國(guó)城市的新增人口差不多有1500—2000萬(wàn)左右。

    這是什么概念？就是每年都要造一座新的像上海這樣的城市來(lái)吸納這部分人，或者每年都建一座像紐約、倫敦這樣的城市，這就是城市化進(jìn)程的必然，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的原動(dòng)力。而且，這個(gè)城市化進(jìn)程現(xiàn)在影響最深刻的地區(qū)是二、三線城市，二、三線城市承受著城市化進(jìn)程的壓力。

    對(duì)二、三線城市城市化的判斷，是我們敢于在今年1月份就出來(lái)講要買中國(guó)房地產(chǎn)股和汽車股的主要原因?，F(xiàn)在再講此事，不是簡(jiǎn)單地說我們那時(shí)判斷準(zhǔn)確，而是說今后這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)下去。

    上海證券報(bào)：奇怪的是，現(xiàn)在買房大軍是剛畢業(yè)的年輕人，這里面的內(nèi)涵是什么？

    龔方雄：不能把中國(guó)百姓收入簡(jiǎn)單的跟美國(guó)進(jìn)行類比。目前，中國(guó)買房大軍是剛從大學(xué)畢業(yè)準(zhǔn)備結(jié)婚的小兩口，這背后是雙方家長(zhǎng)畢生儲(chǔ)蓄的支持，不是兩個(gè)新人在買房子，而是6個(gè)人的收入購(gòu)買一套房子。

    有擔(dān)心房地產(chǎn)是泡沫，很多人將收入、地價(jià)等因素，與美國(guó)做一個(gè)很簡(jiǎn)單的類比，我是非常不同意進(jìn)行這樣類比的。原因很簡(jiǎn)單，就是中國(guó)可耕地是稀缺資源，但美國(guó)不是。中國(guó)國(guó)土面積跟美國(guó)差不多，但中國(guó)可耕地面積占國(guó)土面積的比例是40%。由于中國(guó)人口比美國(guó)高出4倍，使得我國(guó)人均耕地只有美國(guó)的1/8—1/10。而美國(guó)已經(jīng)是成熟國(guó)家，是城市化進(jìn)程完成的國(guó)家，而中國(guó)城市化進(jìn)程才剛剛開始?？梢韵胂?，如果中國(guó)城市化達(dá)到70%、80%甚至90，%中國(guó)耕地還會(huì)流失多少。

    有些人說城市化不一定要占用耕地，但這只是幻想。草都長(zhǎng)不出來(lái)的地方人愿意住嗎？因此，這種城市化進(jìn)程一定是占用可耕地為代價(jià)的，地價(jià)的上漲是難以避免的。因此，房?jī)r(jià)怎么會(huì)降得下來(lái)？