而在SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹看來(lái)，像這樣的囤地倒賣現(xiàn)象在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)并不少見(jiàn)。
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹：“中國(guó)有一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司是從來(lái)不蓋房子的，就是倒土地的，從來(lái)不蓋房子的。”
記者：“這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多嗎？”
潘石屹：“三分之一吧，能夠占三分之一，他們不是蓋房子的。”
記者：“只是為了囤積土地？”
潘石屹：“囤積土地倒賣土地。”
記者：“有這么多？”
潘石屹：“我能了解的情況，差不多有三分之一。”
在潘石屹看來(lái)，近幾年中國(guó)房?jī)r(jià)大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導(dǎo)致供求失衡，你囤積的土地多了，建房子的地就會(huì)少，建房子的地少的話市場(chǎng)上面房子的供應(yīng)量就會(huì)少，在中國(guó)城市化的進(jìn)程經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度又非?？?。
囤地緩慢開(kāi)發(fā)，什么企業(yè)在拿地？
不蓋房比蓋房更賺錢，難怪潘石屹說(shuō)得如此斬釘截鐵，這么多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都寧愿炒地，也不愿意動(dòng)一鍬土，他們這錢也賺的太輕松了吧。
他們賺錢倒是輕松，不過(guò)，這樣一來(lái)，大大加劇了土地市場(chǎng)的價(jià)格泡沫。而這些地價(jià)最后都會(huì)轉(zhuǎn)化到房?jī)r(jià)上，苦了我們這些買房的人。
正因?yàn)檫@樣，國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的行為三令五申嚴(yán)令禁止?？沙讼裼七@種大有來(lái)頭明目張膽囤地的，更多的開(kāi)發(fā)商和土地監(jiān)管部門打起了太極拳。他們又是怎么逃避監(jiān)管的？
記者：“位于北京市南五環(huán)以外的大興是距離北京城區(qū)最近的郊區(qū)，今天夏天大興誕生了新地王，隨后房?jī)r(jià)也一路飆升，現(xiàn)在大興主要城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)元，不過(guò)就是在大興中高端樓盤最集中的地段，仍然可以看看大片大片閑置的空地。”
北京地產(chǎn)界資深評(píng)論人楊少峰：“這塊地是2007年很著名的大興的地王，當(dāng)時(shí)在2007年的12月份，華潤(rùn)置地以194輪的競(jìng)價(jià)才以6291元的樓面地價(jià)拍到這個(gè)地，當(dāng)時(shí)這個(gè)周邊這個(gè)房?jī)r(jià)大概只賣到6千到7千塊錢左右，有部分的項(xiàng)目可能8千多，所以當(dāng)時(shí)這塊地我們是面粉貴過(guò)面包這也是其中的一個(gè)例子。”
從2007年拿地到現(xiàn)在，華潤(rùn)置地的這塊地已經(jīng)接近兩年的時(shí)間。不過(guò)昔日的地王如今雜草叢生、一片荒涼，絲毫看不出任何動(dòng)工的跡象。實(shí)際上，像這樣正在曬太陽(yáng)的地王在全國(guó)各地大量存在。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：“有機(jī)構(gòu)專門對(duì)07年的地王項(xiàng)目做過(guò)調(diào)研，那么除了少數(shù)是退地這種之外，那么閑置的未開(kāi)發(fā)的占了絕大多數(shù)，那么一半以上都還是處在待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。”
華潤(rùn)置地地產(chǎn)公司是華潤(rùn)集團(tuán)旗下在香港的上市公司。記者了解到，像大興17號(hào)地這樣被閑置的土地，在華潤(rùn)公司還有很多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2009年9月底，華潤(rùn)置地公司的土地儲(chǔ)備多達(dá) 2530 萬(wàn)平方米，在全國(guó)開(kāi)發(fā)商中排名第八位。如果按照今年預(yù)計(jì)的銷售業(yè)績(jī)來(lái)計(jì)算，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備足夠開(kāi)發(fā)10年以上。不過(guò)對(duì)此華潤(rùn)似乎并不滿足，就在土地儲(chǔ)備已經(jīng)足夠多的情況下，華潤(rùn)置地今年仍然在大規(guī)模拿地。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱：“它在2008年的時(shí)候拿地的數(shù)量是它銷售數(shù)量的8倍，在2009年的時(shí)候，拿地?cái)?shù)量也是它銷售數(shù)量的兩到三倍，也就說(shuō)他拿地的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)他賣房的速度。”
像華潤(rùn)置地這樣擁有大量閑置土地的開(kāi)發(fā)商在中國(guó)到底有多少？他們囤積土地的數(shù)量究竟有多大呢？
陳國(guó)強(qiáng)：“的確這種情況在不同的城市在全國(guó)應(yīng)該是比較普遍，而且數(shù)量是非?？捎^，去年底就是(戴德良行)這個(gè)是一家國(guó)際著名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，他們對(duì)于我們國(guó)內(nèi)的存量土地資源曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)研究，那么從1998年到08年實(shí)際上是房改以來(lái)10年時(shí)間，就房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)出來(lái)的土地面積大概是31億平方米，那么截止到去年底，實(shí)際開(kāi)發(fā)的數(shù)字是19.4億，也就是19億的樣子，那么實(shí)際上也就是說(shuō)還有將近12億平方米的地是閑置沒(méi)開(kāi)發(fā)是這樣一個(gè)情況。”
根據(jù)克爾瑞信息技術(shù)有限公司和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年三季度末，十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模超過(guò)三億平方米。其中，恒大地產(chǎn)以5100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量位居榜首，碧桂園和雅居樂(lè)分別以4360萬(wàn)平方米、2950萬(wàn)平方米分獲第二和第三位。北京地產(chǎn)資深評(píng)論人楊少鋒對(duì)這些開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備可供開(kāi)發(fā)年份進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。
楊少鋒：“已經(jīng)在這些上市公司的手中，它們所拿到的這些地，可以夠他們開(kāi)發(fā)，多的夠它們開(kāi)發(fā)幾十年，少的夠它們開(kāi)發(fā)五六年的時(shí)間，絕大多數(shù)是十多年時(shí)間，這說(shuō)明了什么，這說(shuō)明這些土地目前供應(yīng)到市場(chǎng)的大量的土地被這些開(kāi)發(fā)商囤在手中了。”
究竟是什么讓開(kāi)發(fā)商游走在土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)中間，不亦樂(lè)乎？
從這張表上，你看這些開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備足夠開(kāi)發(fā)十幾年的，真的讓人很驚訝。你還記不記得今年夏天地王頻頻誕生的情景？我注意到，這些土地儲(chǔ)備量特別大的開(kāi)發(fā)商好多都是今年和2007年地王的得主。
而且你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，這些開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)都是上市公司和國(guó)企。你說(shuō)為什么這些國(guó)企和上市公司手中已經(jīng)有了那么多地，還拼命拿地呢？
因?yàn)樗麄兊腻X來(lái)得容易啊。我注意到前幾個(gè)月，有家上市公司發(fā)布公告就稱，要增發(fā)幾十億元用于買地，實(shí)際上他們買了更多的地以后，又可以到資本市場(chǎng)融更多的資金。
究竟是什么讓開(kāi)發(fā)商游走在土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)中間，不亦樂(lè)乎？這場(chǎng)資本游戲最終將造成什么樣的危害？
盡管已經(jīng)過(guò)去三個(gè)多月，但是潘石屹至今還清楚地記得今年6月30日廣渠路十五號(hào)拍賣的情景。
潘石屹：“當(dāng)時(shí)很熱鬧，我記得廣渠路15號(hào)地拍賣的時(shí)候，一共是有11家，從這11家的構(gòu)成情況來(lái)看就很有意思，有10家是國(guó)有企業(yè)為背景的公司。”
拍賣現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，在緊張的舉牌中，價(jià)格以每3分鐘一億元的速度攀升。起拍價(jià)迅速?gòu)?1.12億元飆升到30億元以上。最終潘石屹不得不決定止步于39億元，而中化方興以40.6億拿下了這個(gè)北京新地王。
潘石屹：“這里面給我的感覺(jué)就是說(shuō)，有地的要來(lái)?yè)尩兀瑳](méi)地的也去搶搶搶地。”
潘石屹再一次乘興而去，敗興而歸。實(shí)際上，今年潘石屹參加了不只一次土地拍賣會(huì)，卻沒(méi)有一次成功地拿到地。他發(fā)現(xiàn)如今地價(jià)越來(lái)越高，拿地也越來(lái)越難。偏愛(ài)建房子的潘石屹頗感郁悶。
潘石屹：“這些企業(yè)都好像手頭上有很多的土地儲(chǔ)備，而且土地儲(chǔ)備好像似乎都可以開(kāi)發(fā)他們幾十年，其實(shí)他們手頭上不缺地。”
記者：“不缺地的他們?yōu)槭裁催€搶地？”
潘石屹：“主要的動(dòng)力還是想在資本市場(chǎng)上面去圈錢而不是為了蓋房子，如果土地儲(chǔ)備的量大，上市的時(shí)候，市值就會(huì)大，如果土地儲(chǔ)備的量大，上完市的時(shí)候，可以增發(fā)，增發(fā)的時(shí)候又來(lái)可以回來(lái)錢，不是為建房子，這個(gè)就整個(gè)房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)土地市場(chǎng)就會(huì)出問(wèn)題。”
記者：“出問(wèn)題導(dǎo)致的危害是什么？”
潘石屹：“就是資產(chǎn)的泡沫化，這個(gè)是在資本市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的，從這個(gè)現(xiàn)實(shí)生活中我們看到的是，大片的土地圈了，農(nóng)民就不種了，就不種糧食了，不種菜了，不種水果了，沒(méi)法種了。”
記者：“沒(méi)地？”
潘石屹：“就讓一些房地產(chǎn)公司保安去看著，曬太陽(yáng)。”
在潘石屹看來(lái)，近幾年中國(guó)房?jī)r(jià)大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導(dǎo)致供求失衡。
潘石屹：“就是你囤積的土地多了，建房子的地就會(huì)少，建房子的地少的話，市場(chǎng)上面房子的供應(yīng)量就會(huì)少，在中國(guó)城市化的進(jìn)程經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度又非?？斓臅r(shí)候，需求量是不斷的增加，房子的供應(yīng)量要上不去的話，它這個(gè)價(jià)格就會(huì)飛漲的，物以希為貴。”
實(shí)際上，過(guò)去五年，全國(guó)的房?jī)r(jià)平均上漲了大約兩到三倍。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京2004年商品住宅的價(jià)格是每平方米4747元，今年9月底為每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元；深圳2004年是6385元，今年9月底是13893元。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱：“我們從上海、北京、廣州、深圳一線城市情況來(lái)看，土地的供應(yīng)是跟不上整個(gè)的住宅的銷售成交的，比如說(shuō)上海，這三年來(lái)，整個(gè)住宅的成交是土地，就住宅土地出讓的面積的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，廣州也要差不多是1倍，就基本是平衡，那么從一線城市來(lái)看土地是供不應(yīng)求的。”
為了從增加供給的角度防止房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，改善樓市供求關(guān)系，今年中央政府頻頻吹風(fēng)將加大土地供應(yīng)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)81個(gè)城市新增建設(shè)用地規(guī)模較去年增加16.7%。 在北京市土地儲(chǔ)備中心記者了解到，今年北京推出的土地?cái)?shù)量比往年顯著增加，同時(shí)還拿出了1000 億元進(jìn)行土地儲(chǔ)備。
北京市土地儲(chǔ)備中心主任助理周同偉：“截至10月20日已經(jīng)推出114宗地，944公頃，今年出讓土地的面積是去年的兩倍，普通住宅出讓的面積是去年同期的157%。”
然而大幅度增加的土地供應(yīng)，似乎并沒(méi)有調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情，今年北京的住宅開(kāi)工面積不升反降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一到九月，北京住宅新開(kāi)工面積為713.4萬(wàn)平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。
楊少峰：“那么我們政府供應(yīng)再多的地都會(huì)被開(kāi)發(fā)商囤積在手中，它形不成真正的供應(yīng)量，那么我們現(xiàn)在的這個(gè)供不應(yīng)求這種假象就得不到改變，那么只要市場(chǎng)還是供不應(yīng)求，只要這個(gè)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)供應(yīng)量，那么房?jī)r(jià)它肯定會(huì)上漲，所以說(shuō)囤地這是造成高房?jī)r(jià)的一個(gè)非常關(guān)鍵的一個(gè)原因。”
記者：“其實(shí)最終買單的還是消費(fèi)者？”
楊少峰：“對(duì)，最終的買單當(dāng)然是消費(fèi)者。”
經(jīng)過(guò)這么梳理，我們看的很明顯，土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)的供需鏈條，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手上被死死卡住了。一方面他們把大量供應(yīng)的土地捏在手里，不斷增值；另一方面，他們又在商品房市場(chǎng)，人為制造緊張，抬高房?jī)r(jià)，獲取更高的利潤(rùn)。兩本帳，怎么算開(kāi)發(fā)商都合適。
為了遏制開(kāi)發(fā)商的囤地沖動(dòng)，國(guó)家也出臺(tái)了不少監(jiān)管政策?？蔀槭裁催@些政策措施卻不太管用，開(kāi)發(fā)商手上的地越來(lái)越多呢？
在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地，是基于利益驅(qū)動(dòng)，而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅(qū)動(dòng)。
囤積現(xiàn)象屢禁不止的原因：政策如同一紙空文
前面我們了解到，由于開(kāi)發(fā)商大量囤地，今年即使加大了土地供應(yīng)量，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還是出現(xiàn)了地價(jià)房?jī)r(jià)齊漲的現(xiàn)象。
其實(shí)，對(duì)于閑置土地處理的相關(guān)政策早就出臺(tái)了，早在1994，我國(guó)就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，在1999年國(guó)土資源部門又發(fā)布了《閑置土地處置辦法》。這兩部法規(guī)中明確規(guī)定，“對(duì)超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)”。
這些法規(guī)白紙黑字地寫在那兒，規(guī)定也是一次比一次嚴(yán)，為什么我們看到開(kāi)發(fā)商還是敢明目張膽的大肆囤地呢？
為了進(jìn)一步打擊屢禁不止的囤地現(xiàn)象，2008年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，再次重申土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。然而，這個(gè)通知并沒(méi)有能夠改變長(zhǎng)期以來(lái)一直存在的囤地現(xiàn)象。
潘石屹：“政府基本上每年都在說(shuō)，要清理閑置土地，每年都在清理閑置土地，現(xiàn)在政府這個(gè)政策有點(diǎn)像狼來(lái)了一樣，每年都喊狼來(lái)了，每年都喊狼來(lái)了，結(jié)果狼沒(méi)有來(lái)，所以就是所有的人都說(shuō)是這個(gè)政策是不會(huì)執(zhí)行的，就是閑置兩年土地也不會(huì)收回的，閑置一年的土地也不會(huì)收閑置費(fèi)的，所以這樣的話就是，讓大家的膽子更大了，就更大規(guī)模的圈地。”
在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地，是基于利益驅(qū)動(dòng)。而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅(qū)動(dòng)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：“它也實(shí)際上有很多的顧慮，因?yàn)橛欣娴目剂?，有和企業(yè)關(guān)系的，具體的經(jīng)辦人或者相關(guān)的官員可能跟，跟這些地塊背后的這些項(xiàng)目都有千絲萬(wàn)縷的這種利益關(guān)系，所以這個(gè)事情就沒(méi)辦法操作。”
在楊少峰看來(lái)，要想徹底改變開(kāi)發(fā)商囤地的現(xiàn)狀，需要相關(guān)政府部門真正痛下決心，加大執(zhí)法力度。
楊少峰：“那么要打破這種現(xiàn)象，我個(gè)人覺(jué)得第一如果政府能出臺(tái)政策把土地出讓金大部分土地出讓金都收歸國(guó)有，收歸國(guó)家所有，那么我想地方政府它就會(huì)失去拍地的沖動(dòng)，因?yàn)樗麄冞@塊沒(méi)有太多的利益，那么它在執(zhí)法上，那么它就會(huì)采取更大的力度，這是第一個(gè)，第二個(gè)我們要改變這種情況，那必須得管住上市房地產(chǎn)公司，我們需要由國(guó)土資源部門跟證監(jiān)會(huì)對(duì)這些公司進(jìn)行監(jiān)督，尤其是管住這些大公司，而不是像一些地方政府，我把一些小開(kāi)發(fā)商處罰一下，殺只雞給猴子看，那么應(yīng)該是殺猴子給雞看，只要管住這些大公司，自然而然小公司就會(huì)去遵守這個(gè)規(guī)則。”
開(kāi)發(fā)商敢于大肆囤地，的確暴露出我們?cè)谕恋乇O(jiān)管上的諸多漏洞和問(wèn)題。多年來(lái)，這個(gè)現(xiàn)象一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，但是在各種利益糾葛下，卻一直也難以解決。
今年以來(lái)，囤地現(xiàn)象在貨幣供應(yīng)量大增、地王頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)上漲的背景下，再度凸顯了出來(lái)。那么，大家又怎么看待開(kāi)發(fā)商的行為呢？
近日經(jīng)濟(jì)半小時(shí)欄目和新浪網(wǎng)樂(lè)居頻道聯(lián)合進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示：
有97.7%的人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商囤地嚴(yán)重，現(xiàn)象比較普遍。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地的原因，90.3%的人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商囤地是為了等待土地升值及房?jī)r(jià)上漲，坐享土地增值空間，只有0.5%的人認(rèn)為囤地是為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地給樓市帶來(lái)的影響，65%的人認(rèn)為囤地導(dǎo)致房源供應(yīng)短缺，助推房?jī)r(jià)。33.6%的人認(rèn)為這是惡意制造土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。 只有1.4%的人認(rèn)為囤地對(duì)樓市沒(méi)有影響。
那么為什么囤地現(xiàn)象一直屢禁不止，69.4%的人認(rèn)為這是地方政府賣地的利益驅(qū)動(dòng)所致，26.4%的認(rèn)為是因?yàn)橄嚓P(guān)禁止囤地的政策不完善所導(dǎo)致。
如何改變房地產(chǎn)商囤地的局面呢？50%的人認(rèn)為政府應(yīng)加大監(jiān)管執(zhí)法力度，滿兩年不開(kāi)發(fā)立即收回。32.6%的認(rèn)為土地拍賣收入收歸國(guó)家，不由地方政府支配。
半小時(shí)觀察：讓地產(chǎn)商干他們?cè)摳傻氖氯ィ?
非常明擺著，開(kāi)發(fā)商屯地的目的是人為制造土地資源的緊張，使土地顯得物以稀為貴，從而抬高房?jī)r(jià)牟取暴利。如果說(shuō)，在這場(chǎng)資本游戲中，開(kāi)發(fā)商是站在前臺(tái)的主角，在后臺(tái)還站著一個(gè)分賬的，那就是地方政府。運(yùn)動(dòng)員和裁判員都是囤地的受益者，所以，我們不可能指望這場(chǎng)游戲變得公平。如何打通房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需鏈條，讓大家走出被高房?jī)r(jià)脅迫的困境？現(xiàn)在看來(lái)最治本的辦法，就是重建這個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，打破運(yùn)動(dòng)員和裁判員的利益關(guān)聯(lián)，讓地產(chǎn)商干它們?cè)摳傻氖氯ァ?/p>
(主編：孟慶海 記者：殷莉 攝像：白羽、景延、貢存、沈焱)
