價(jià)漲量跌之后是否會(huì)轉(zhuǎn)為“有價(jià)無(wú)市”？

　　近期，在全國(guó)樓市版圖中一直相當(dāng)活躍的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)吹起“涼風(fēng)”：市場(chǎng)出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”態(tài)勢(shì)，政策層面釋放“從緊”信號(hào)。長(zhǎng)三角樓市將如何演變？四季度會(huì)不會(huì)遭遇“有價(jià)無(wú)市”的尷尬？如何打破僵局以建立新的供求平衡？

　　高歌猛進(jìn)了半年多之后，長(zhǎng)三角樓市近期有些“著涼”。根據(jù)易居中國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，三季度上海新建商品住宅成交量為 509.8 萬(wàn)平方米，比二季度下滑17.6% 。南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的官方數(shù)據(jù)顯示，9 月份南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了 6432套，較8 月份減少 18.3% ，比7月份下降28.7% 。

　　此外，長(zhǎng)三角不少城市房?jī)r(jià)漲幅有所縮小。比如，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月南京住宅銷(xiāo)售均價(jià)比8月上漲了0.7% ，但漲幅縮小 0.4 個(gè)百分點(diǎn)；其中，新建住宅均價(jià)環(huán)比雖上漲0.8% ，但漲幅縮小 0.2 個(gè)百分點(diǎn)；二手房環(huán)比上漲0.4% ，但漲幅縮小 0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　在政策方面，長(zhǎng)三角也出現(xiàn)疑似“收緊”的跡象。從 10月 10 日開(kāi)始，南京市執(zhí)行新政策，全面收緊住房公積金：個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至 0.3；同時(shí)，對(duì)所購(gòu)房屋建筑面積為144 平方米以上的，以及夫妻雙方任何一方再次申請(qǐng)公積金貸款的，其貸款額度降低為可貸額度的 50% 。公積金新政策首先影響的是人均公積金貸款在 20 萬(wàn)元以上的購(gòu)房者，這約占到市場(chǎng)總量的 50% 。

　　雖然漲幅有所縮小，但長(zhǎng)三角地區(qū)城市的房?jī)r(jià)依然居高不下。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，9 月上海、南京、杭州、寧波等城市的住宅及新建商品住宅價(jià)格的同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲。尤其是同比方面，滬、寧、杭、甬四城市的漲幅分別為 2.3% 、 3.4% 、 4.9% 和4.9% ，均在70個(gè)城市中位列前茅。

　　而且，長(zhǎng)三角的高房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯的松動(dòng)跡象。 戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認(rèn)為，通過(guò)快速的去化、回籠資金，目前開(kāi)發(fā)商已沒(méi)有資金壓力，要做的就是在銷(xiāo)售量和房?jī)r(jià)之間實(shí)現(xiàn)平衡，而沒(méi)有調(diào)價(jià)的必要。一些開(kāi)發(fā)商更是直言：即使接下來(lái)一棟房都不賣(mài)，撐一年都沒(méi)有問(wèn)題。

　　供應(yīng)量是判斷樓市走勢(shì)的另一個(gè)重要指標(biāo)。記者整理易居中國(guó)提供的數(shù)據(jù)：6-9月杭州商品住宅供應(yīng)量分別為40.55 萬(wàn)、 23.04 萬(wàn)、 28.91 萬(wàn)和56.41 萬(wàn)平方米；上海的供應(yīng)量分別為127.24 萬(wàn)、126.83 萬(wàn)、145.32 萬(wàn)和149.78萬(wàn)平方米；南京在8月的供應(yīng)量為創(chuàng)紀(jì)錄的 84.23萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，長(zhǎng)三角各地的供應(yīng)量大致呈逐漸增加的趨勢(shì)。根據(jù)各地新房源預(yù)告來(lái)看，預(yù)計(jì)第四季度不少城市商品住宅供應(yīng)量也保持在相對(duì)充裕的水平。

　　易居中國(guó)的分析師薛建雄認(rèn)為，四季度長(zhǎng)三角的房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)明顯下滑，加上主力需求釋放、信貸收緊等因素，不排除出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的可能性。搜房網(wǎng)在國(guó)慶期間進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有 67% 的人最關(guān)注的是房地產(chǎn)的“ 價(jià)格走勢(shì)” ；有 9% 的人選擇在“1個(gè)月內(nèi)”買(mǎi)房，而多達(dá) 56% 的人購(gòu)房時(shí)間將在“6個(gè)月及以上”。

　　“有價(jià)無(wú)市”對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都是一種尷尬：一方面，購(gòu)房者想買(mǎi)房但是無(wú)力承受高房?jī)r(jià)；另一方面，房子明明賣(mài)不動(dòng)了，開(kāi)發(fā)商卻不降價(jià)、甚至逆市漲價(jià)。如此一來(lái)，樓市又將陷入僵局。這種僵局如何打破、新的平衡如何建構(gòu)，是依靠市場(chǎng)“ 內(nèi)力” 還是政策“外力”？一切還有待觀察。