2008年以前，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了較長時(shí)期的大幅上漲，出現(xiàn)了泡沫化傾向，2008年下半年以來，房地產(chǎn)價(jià)格又隨著經(jīng)濟(jì)的下滑而回落，到今年5月份前后出現(xiàn)了反彈，這是否構(gòu)成了房地產(chǎn)市場長期回暖的信號呢？

　　我個人的看法，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的情況，更多的是之前積累的剛性需求的釋放，并不意味著房地產(chǎn)市場的長期回暖。判斷房地產(chǎn)市場的走向，不能只看房地產(chǎn)內(nèi)部指標(biāo)變化，更需要將其放在宏觀經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中來分析。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的角度，我國經(jīng)濟(jì)總體好轉(zhuǎn)的趨勢并不明顯，經(jīng)濟(jì)還沒到底，房地產(chǎn)市場也就不可能見底。經(jīng)驗(yàn)也告訴我們，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，個人預(yù)期收入的前景會受到負(fù)面影響，購房需求也受到影響。由此得出結(jié)論，由于現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的未來走向仍不明確，在經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)市場的走向也面臨著很強(qiáng)的不確定性。

　　目前有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，適度寬松的貨幣政策是造成房地產(chǎn)市場回暖的主要動力，其主要例證之一就是購房貸款在貸款增長中占比在提升。而在我看來，這種觀點(diǎn)有失偏頗。

　　適度寬松貨幣政策的目的是為了拉動增長。增長是財(cái)富的創(chuàng)造過程，人們的收入都是從經(jīng)濟(jì)增長當(dāng)中獲得的。但現(xiàn)在有一個相互矛盾的情況：一方面貸款投放的增速很快；而另一方面經(jīng)濟(jì)啟動的跡象卻并不明顯。

　　在此次啟動經(jīng)濟(jì)的過程中，我們遇到了和以往歷次經(jīng)濟(jì)增長都不同的現(xiàn)象：投資上去了，工業(yè)下來了。在過去拉動經(jīng)濟(jì)增長的過程中，采取的基本模式是以投資拉動工業(yè)增長。但目前，大量資金的投入主要是加速現(xiàn)有項(xiàng)目的完成。全國大概有20萬億規(guī)模的在建項(xiàng)目，其中還有很大一部分投資需要完成，之前一段時(shí)間投資商因?yàn)槭艿轿C(jī)影響，加上資金鏈緊張，相當(dāng)一部分定單下給了生產(chǎn)企業(yè)，到結(jié)算時(shí)卻付不了錢，設(shè)備生產(chǎn)出來就成為企業(yè)庫存。

　　但現(xiàn)在貸款一放松，資金給了生產(chǎn)商，實(shí)際上生產(chǎn)商并沒有增加生產(chǎn)，而只是一個去庫存化的過程，即把已產(chǎn)出的產(chǎn)品發(fā)貨銷售。所以，這就意味著貸款投放之后，去庫存化導(dǎo)致投資完成額的上升，而工業(yè)生產(chǎn)卻不增加。這些投資實(shí)際上是延續(xù)了原來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，原來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是一個過剩的結(jié)構(gòu)，是產(chǎn)生不了效益的。產(chǎn)生不了效益，勞動者的工資就增加不了。所以適度寬松的貨幣政策，如果只是維持了原有的生產(chǎn)過剩的結(jié)構(gòu)，那么對于提高居民收入、房地產(chǎn)市場回暖，都不能構(gòu)成根本的支撐。現(xiàn)在的購房是實(shí)現(xiàn)前一階段抑制的需求，而并不是當(dāng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人們收入普遍增加所產(chǎn)生的新增需求。

　　這一判斷并非否定把刺激購房需求作為拉動內(nèi)需的重要舉措，而是提出經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)還沒有穩(wěn)固的時(shí)候，房地產(chǎn)市場的反彈就是有限的。貨幣政策與其他啟動內(nèi)需的政策對刺激樓市都有一定的作用。但是在大環(huán)境不變的情況下，發(fā)揮的作用會很有限。

　　個人認(rèn)為，如果政府想要把房地產(chǎn)作為在短期內(nèi)啟動內(nèi)需的重要舉措，那么有一件事是可以做的，就是加大保障性住房的建設(shè)力度。一個社會總是有相當(dāng)一部分人買不起商品房。我曾經(jīng)做過一個估算，我們城市在這一輪經(jīng)濟(jì)增長之中，大概有40%的城市人口的收入增長低于房價(jià)增長，也就是說他們永遠(yuǎn)買不起房。對于這些居民，全面市場化的道路就有問題，政府需要用公共福利的形式，把居住作為一種公共產(chǎn)品來提供給他們?，F(xiàn)在政府在推進(jìn)廉租房，中央每年對廉租房的投入不斷增加，目前解決了約5%的城市人口的住房問題。但覆蓋面還比較小，比較理想的覆蓋率是50%，如果有一半的城市人口居住在保障性住房里，就會對商品房市場產(chǎn)生很大的減壓作用。保障性住房的推進(jìn)是一個長期工程，從現(xiàn)在開始每年進(jìn)行一定量的投入，就會逐漸覆蓋更多的城市中低收入人口，能夠推進(jìn)城市化，打開更大的經(jīng)濟(jì)需求。從這點(diǎn)看，雖然目前保障性住房的投資在4萬億元刺激計(jì)劃中已經(jīng)占了1/10，還是不夠，還應(yīng)該加大。

　　此外，就個人看來，當(dāng)前房價(jià)的上漲，也并不意味著房地產(chǎn)業(yè)自身的回暖。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.1%，增幅比去年同期減少28個百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增幅低22個百分點(diǎn)，是1998年以來同期最低水平。而購置土地面積和商品房新開工面積繼續(xù)負(fù)增長，且降幅增大。從這些情況看，房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)陷入了困境。但我相信，這個困難是暫時(shí)的。從長期看，中國房地產(chǎn)市場有著巨大的增長前景。

　　有關(guān)人士預(yù)測，20年后，我國將新增8億城市人口，而要解決他們的居住問題，以及現(xiàn)有4億城市人口的住宅條件改善問題，必然會拉動一個巨大的房地產(chǎn)市場。同時(shí)，從國際經(jīng)驗(yàn)看，在發(fā)達(dá)國家財(cái)富積累形態(tài)中，有2/3是房地產(chǎn)，也說明了在未來中國房地產(chǎn)市場的前景廣大。