各地樓市再刮“限制房貸風(fēng)”

　　自7月份以來，各地陸續(xù)傳出限制二套房貸的消息，北京、上海、杭州和大連等地的銀監(jiān)局分別重申，二套房貸首付比例不得低于40%，并且不能享受貸款利率優(yōu)惠。另據(jù)了解，各地銀監(jiān)局已開始排查轄內(nèi)機構(gòu)房貸業(yè)務(wù)，于是二套房貸政策從緊的風(fēng)聲四起。

　　北京：二手房商貸從緊

　　除此前已明確要“加強管理”的二套房貸外，目前北京二手房商貸業(yè)務(wù)也已全面從緊，新房商貸則因風(fēng)險可控性較強繼續(xù)保持寬松。

　　據(jù)銀行人士透露，雖然房價高漲導(dǎo)致市場交易量明顯下滑，但總體來看二手房市場現(xiàn)在仍然比較穩(wěn)定，從銀行角度說，目前并沒有“拒客”之心。

　　但“不拒客”并不意味著銀行不會從嚴(yán)對待二手房貸審批。“實際上從上個月開始北京的商業(yè)房貸就收緊了，不僅僅是二套房，還包括二手房。”某個貸機構(gòu)有關(guān)人士表示，8月底，北京市銀監(jiān)局向各銀行下發(fā)文件，要求比照網(wǎng)簽合同值、避免“陰陽合同”后，各大銀行在二手房商貸業(yè)務(wù)這塊就已經(jīng)從緊了。部分銀行甚至派員全程跟隨買賣雙方過戶，監(jiān)督網(wǎng)上簽約的成交價，防止“陰陽合同”再次發(fā)生，在高房價下，此舉進一步加大了二手房的購買難度。

　　來自相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，截至10月10日，北京存量房可售房源套數(shù)達21371套，激增至全年最高點。此外，隨著二手房交易免營業(yè)稅的優(yōu)惠政策到期，大量房主看空后市、急于賣房，導(dǎo)致二手房房源激增，但由于二套房、二手房商貸雙雙收緊，投資客、投機客都將受到一定程度影響，這會很快反映到今年后兩個月的成交量上。 （據(jù)《北京商報》）

　　上海：嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策

　　近日，上海銀監(jiān)局向轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》，重申各行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸相關(guān)政策。

　　《通知》要求，各行應(yīng)認真貫徹執(zhí)行住房按揭貸款首付比例及利率等方面規(guī)定，特別要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”相關(guān)監(jiān)管要求，避免住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過度競爭。對于支付房產(chǎn)中介營銷費用的問題，各行要通過上海市銀行同業(yè)公會進行協(xié)調(diào)，推進形成相關(guān)同業(yè)公約或規(guī)定。

　　《通知》強調(diào)，各行應(yīng)按照人民銀行、銀監(jiān)會等四部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強銀行卡安全管理 嚴(yán)防和打擊銀行卡犯罪的通知》文件要求，加強銀行卡銷售人員管理，規(guī)范發(fā)卡營銷行為。此外，應(yīng)嚴(yán)把特約商戶準(zhǔn)入關(guān)，加強對商戶POS機刷卡行為的核查和監(jiān)督。

　　此外，《通知》對商業(yè)銀行攬儲行為提出監(jiān)管要求：“各行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)利率管理規(guī)定，嚴(yán)禁通過任何方式變相提高存款利率”。對以現(xiàn)金獎勵、贈送物品和報銷費用等爭攬存款行為，相關(guān)銀行要立即制定措施予以整改糾正。 （據(jù)《上海證券報》）

　　南京：公積金貸款額度縮水

　　10月9日，南京市住房公積金管理中心出臺了新政，對高檔房及二次貸款買房作出了新的規(guī)定。該新政的出臺，對市民個人的公積金貸款額度帶來一些影響，不少市民打算選擇組合貸款。

　　據(jù)了解，新政中夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的職工，貸款全部結(jié)清后再次申請住房公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。“我都接到好幾個客戶電話了，他們都在問自己的公積金貸款額度是否會受影響。”10月10日上午，獨立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張先生稱他手中有三四個客戶近期要辦理公積金貸款。其中，有一個客戶是第二次使用公積金買房，實施新政后公積金貸款減少了10多萬元，正準(zhǔn)備去辦理組合貸款。“我們這邊也出現(xiàn)這種情況，而且還不止一例。”位于建康路上的一家房產(chǎn)中介的負責(zé)人表示，上午他做成了一筆買賣，按照老的政策對方能貸款20萬元，如今只能貸到13萬元左右，剩下的7萬元差額對方辦理了商業(yè)貸款。

　　據(jù)了解，近幾年，南京公積金政策已經(jīng)出現(xiàn)過多次調(diào)整：2007年9月1日調(diào)整過一次，2008年2月，南京市個人住房公積金貸款最高額度則由原來的15萬元/人提高到20萬元/人。去年11月，公積金貸款最高額度大幅提高，個人最高可貸30萬元，夫妻雙方可貸60萬元。

　　■觀點

　　遏制樓價走高 對購房主力影響不大

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此次銀監(jiān)會收緊二套房信貸，有利于遏制樓價的新一輪迅速回暖走高。中央財經(jīng)學(xué)院銀行中心主任郭田勇也表示，吸取以往的教訓(xùn)，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)向好的走勢，要合理引導(dǎo)，適度調(diào)控，努力使購房需求在合理均衡的價格水平上持續(xù)釋放，引導(dǎo)房價在合理水平上形成均衡。這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍，順理成章成為拉動中國經(jīng)濟的有效增長點。

　　不過，也有專家認為，此次調(diào)整只是政策層面的一次適度收緊，對整體樓市的影響不會太大。從近日的股市來看，二套房貸收緊的消息遍地開花也沒有影響地產(chǎn)股的走勢，房地產(chǎn)指數(shù)仍然上漲，顯示相關(guān)政策并未影響到市場預(yù)期。

　　合富輝煌首席市場分析師黎先生表示，當(dāng)前購房主力仍以改善型需求和投資型需求為主，這部分人群對利率并不是很敏感。只要通脹預(yù)期不發(fā)生改變，去貨幣化的投資行為仍舊會繼續(xù)進入樓市。中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理胡先生也認為，從近半年的情況來看，受二套房貸政策影響比較大的客戶大多都已經(jīng)買了房，因此該類客戶在后市的購房者中所占的比率不會太高，“對后市的影響，利率因素沒有房價大。

　　某研究機構(gòu)的肖先生也指出，從近期的情況來看，在這個普通市民熱烈追漲的階段，前期活躍在樓市的專業(yè)投資者卻開始停下腳步，投資者開始進入觀望階段。（綜合）

　　■分析

　　擠壓樓市泡沫 抑制投資沖動

　　關(guān)于二套房貸的消息一直備受關(guān)注。近日，筆者了解到，濟南多數(shù)銀行已嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸利率政策，下調(diào)利率的銀行已很少。從濟南來看，該政策對抑制投資炒房起到了很好的作用。

　　有關(guān)專家認為，當(dāng)前嚴(yán)格二套房貸首付四成、取消優(yōu)惠的政策，從金融的政策層面下手，可以起到既減少樓市泡沫、又保證銀行信貸安全的雙重效果。全國樓市在二季度后復(fù)蘇迅猛，其需求動力主要表現(xiàn)為信貸資金推動作用明顯，大量信貸資金流入樓市使交易量和成交價格上升。當(dāng)前市場對通貨膨脹的預(yù)期明顯增強，同時判斷中國經(jīng)濟開始趨穩(wěn)回暖，所以有一些資金轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)市場。此時，如果不限制二套房貸勢必會助長投資性需求的入市。當(dāng)前，只有適當(dāng)收緊房地產(chǎn)市場貨幣政策才能控制資金流入，遏制房價瘋漲，擠壓樓市泡沫。

　　筆者認為二套房貸限制政策無疑是打向富人的“悶棍”，毫無疑問二套房政策是針對有錢人的，而對惡意炒房和對有錢人設(shè)置的門檻限制，客觀上也是對窮人實現(xiàn)置業(yè)夢想是個機會。前段時間筆者的一位好友還在考慮用手中的余錢買第二套房投資，但是，自從限制二套房貸的政策出臺后，這位老兄開始反復(fù)地盤算首付40%貸款是否劃算，直到現(xiàn)在仍然沒有出手，不管他將來是不是買，該政策的出臺在客觀上延緩了他炒房的步伐。從目前的房產(chǎn)形勢來看，只有限制房價炒高行為，才可以發(fā)現(xiàn)真實的房價，所以，二套房房貸政策的從緊，只能是給那些拉高房價的群體，套上了一道令其窒息的“緊箍咒”。

　　而在這場政策調(diào)整下的樓市，受影響最大的是短線炒房者，這也正是二套房貸收緊的真正目的。以一套100萬元20年貸款的房子為例，二套房貸收緊后，銀行嚴(yán)格執(zhí)行首付比例和利率標(biāo)準(zhǔn)，由于利率的上浮、首付的增加，經(jīng)過計算，投資者的購房成本將增加20%左右。正如上文提到的筆者那個正準(zhǔn)備買二套房投資的好友一樣，短期投資者會出現(xiàn)猶豫，從而該政策的出臺抑制了大批人投資房地產(chǎn)的沖動。

　　有研究人士認為，由于相關(guān)政策的出臺，預(yù)計短期內(nèi)投資客會減少，大多數(shù)買家持觀望態(tài)度，在北京、上海等地十一黃金周沒有出現(xiàn)熱銷的場面，除房價過高以外，該地區(qū)二套房貸限制政策造成炒房者的觀望也是十一黃金周交易冷清的一個原因。不過有開發(fā)商擔(dān)心，此次房貸從嚴(yán)是政策調(diào)控的一個信號，短期內(nèi)房貸的調(diào)整不會立即反映在房價上，但是也要警惕樓市存在的不穩(wěn)定因素。