《福布斯》發(fā)表評論文章，認(rèn)為房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)低迷，原因包括購房退稅到期、聯(lián)儲支持終結(jié)、貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊、房價依然高昂、市場心理難以恢復(fù)、止贖狂潮仍將繼續(xù)等等。

　　這個夏天，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)改善的曙光，成為經(jīng)濟(jì)中的亮點之一。房價在馬不停蹄地下跌3年之后短暫回升。甚至許多對就業(yè)狀況過于樂觀的預(yù)測家都對房地產(chǎn)市場表達(dá)出過于樂觀的情緒。

　　夏天的數(shù)據(jù)仍在陸續(xù)公布。根據(jù)凱斯-希勒(Case-Shiller)指數(shù)，6月份 房價同比下降15.4%。周二，最新的房價指數(shù)顯示跌幅收窄至13.3%。從環(huán)比角度來講，房價上漲1.2%。但隨著季節(jié)轉(zhuǎn)入秋季，我們有八大繼續(xù)擔(dān)憂房地產(chǎn)市場的理由。

　　購房退稅政策到期

　　整個今年，首次購房者退稅8000美元的政策給房屋銷售帶來了提升。由于很多人不論有沒有退稅都會買房，因此我們不可能知道退稅帶來了多少銷售，但這一政策的提升效應(yīng)卻是不容置疑的。該政策將在12月1日截止。國會正在討論是否要延長退稅期限(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商和購房者均歡迎此舉)，但大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為這么做成本太高，而且收效有限。

　　聯(lián)儲支持的終結(jié)

　　在恐慌形勢下，聯(lián)儲一直暗地里支撐著抵押貸款市場。過去一年來，聯(lián)儲購買了8400億美元抵押貸款支持證券。這一項目推低了抵押貸款利率，減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。我們無法知道這一項目所產(chǎn)生效應(yīng)的確切大小，但沒有它的話，獲得抵押貸款的成本將會更高，這是毫無疑問的。在本周召開的會議上，聯(lián)儲宣布將會在2010年3月之前逐步結(jié)束這一項目，這意味著抵押貸款利率將會上升。

　　抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊

　　房地產(chǎn)泡沫中的一個問題是，幾乎所有人只需簽一個名就能獲得數(shù)十萬美元的抵押貸款。這樣的日子已一去不復(fù)返，銀行和監(jiān)管者都在提高他們的標(biāo)準(zhǔn)。這是對危險的泡沫年代一個重要的糾偏過程，但隨著標(biāo)準(zhǔn)不斷收緊，人們獲得貸款的難度提高了，而貸款下降則意味著銷售下降。10月1日，聯(lián)儲的一系列新要求將開始實施，這將提高抵押貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

　　房價依舊很高

　　盡管房價相比2005年和2006年的天價已經(jīng)大幅跳水，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷史平均水平。比如說，凱斯-希勒房價指數(shù)顯示20座主要城市房價仍比2000年1月高41%(在2006年7月的峰值，房價比2000年1月高106%)。美國人口普查局本月公布的一份報告顯示，過去十年美國人的收入并未增加。在收入沒有增加的情況下，美國人如何能夠承擔(dān)房價41%的上漲呢？盡管房價可能不會一路跌回歷史平均水平，但至少從這一對比來看，價格依然很高。

　　心理遭受摧殘

　　在過去十年被房地產(chǎn)燒得遍體鱗傷之后，人們的心理需要很長時間才能轉(zhuǎn)變。相比購買 股票，購房是一個更大的、更情緒化的決定。凱斯-希勒房價指數(shù)的編制者之一、耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授羅伯特·希勒(Robert Shiller)認(rèn)為我們必須考慮到人們的“野獸精神”。希勒指出，經(jīng)過1990-1991年規(guī)模較小的泡沫及其破裂過程之后，房價在6年后才開始上漲。

　　夏季結(jié)束

　　房屋銷量通常會在夏季上升、冬季下降(誰會在年底節(jié)期去找房呢？)，房價往往也會同步有所漲跌。所有主要的房價衡量標(biāo)準(zhǔn)都對這一季節(jié)性因素作出了調(diào)整。但經(jīng)過3年的垂直下跌之后，沒有人知道以前的季節(jié)性調(diào)整辦法是否依舊充分。如果調(diào)整不充分，房價指標(biāo)就會出現(xiàn)出人意料的深跌。

　　止贖狂潮

　　根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會的預(yù)測，隨著那些勉強(qiáng)支撐的借款者最終被清理出局，止贖規(guī)模將在2010年底之前繼續(xù)擴(kuò)大。這意味著止贖風(fēng)潮在最終平息之前還會繼續(xù)惡化，將推低房價并使得那些希望以其他原因出售房屋的人更加艱難。對于那些持有可調(diào)整利率抵押貸款的業(yè)主來講，止贖將變得尤其糟糕。這其中最危險的是那些“選擇性可調(diào)整抵押貸款”(option ARM)，這種貸款基本上是讓貸款者自己選擇月供的額度，不足部分直接計入貸款余額。最終這些貸款將會被重新安排，意味著他們將不再被允許吹氣球，這可能導(dǎo)致月供直線上升。根據(jù)評級機(jī)構(gòu)惠譽的一份報告，在他們所調(diào)查的1890億美元選擇性可調(diào)整抵押貸款中，88%都還未重新安排。換句話說，這些借款者中大部分都會面臨月供劇增，從而可能被趕入止贖大軍。

　　影子存貨

　　3年來房地產(chǎn)市場一直陰霾籠罩。許多打算有所行動的美國人只能靜靜地等待著。銀行已經(jīng)接收了如此之多的止贖房產(chǎn)，很多并未真正釋放到市場中。房地產(chǎn)商囤積了大量未開發(fā)的土地，仍在繼續(xù)賠錢，一旦他們找到買家，將會不惜代價地低價拋售房屋。每當(dāng)情況看起來開始好轉(zhuǎn)的時候，這種影子存貨就會開始回到市場中，從而讓房價維持在低位。

　　不必徹底悲觀的理由

　　隨著大家對經(jīng)濟(jì)的信心回升，那些多年來站在市場之外的租房者可能會開始考慮購房。如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)轉(zhuǎn)好，人們對自己工作的安全性將會更有信心。如果股市繼續(xù)上漲，財富效應(yīng)可能會讓更多的買家進(jìn)入市場。另外，成年人口在增加，所有那些二十多歲的人最終將不得不從父母的地下室搬出來。