最近，數(shù)據(jù)顯示北京、上海以及深圳出現(xiàn)了價(jià)量齊跌局部現(xiàn)象，很多人認(rèn)為這是一種市場(chǎng)的拐點(diǎn)，其實(shí)，這是不正確的，一葉知秋的片面思維可能對(duì)會(huì)誤導(dǎo)整個(gè)全局。

從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，樓市的量?jī)r(jià)關(guān)系很復(fù)雜，因?yàn)闃鞘械墓┙o與需求的長(zhǎng)期不平衡決定了樓市進(jìn)入長(zhǎng)期的上漲通道，而在短期內(nèi)，由于價(jià)格選擇有效需求的原因，供需可能就會(huì)出現(xiàn)幾種情形，表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升、量?jī)r(jià)穩(wěn)定以及量?jī)r(jià)齊跌或者量跌價(jià)升或量升價(jià)跌。

其中，我們很期望供需在短暫的場(chǎng)景下達(dá)到一種均衡，這種均衡表現(xiàn)為價(jià)格穩(wěn)定和成交量的穩(wěn)定，在市場(chǎng)上是比較平穩(wěn)，比如今年三四月份，這種可以看到是短暫的平衡。

量升價(jià)跌出現(xiàn)在去年年底到今年年初，房地產(chǎn)的價(jià)格逐步下降，一些剛性需求開(kāi)始入場(chǎng)，抄底的資本開(kāi)始行動(dòng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了回籠資金只能降價(jià)銷售，左手換右手的操作思路即加速資金回籠好拿地也促使不少企業(yè)降低價(jià)格，再加上國(guó)家的稅收減免政策減少了房?jī)r(jià)的成本，這一切都是量升價(jià)跌的合力。樓市出現(xiàn)真正的小陽(yáng)春，很多人后悔沒(méi)有在這個(gè)時(shí)候入市。

量?jī)r(jià)齊升是從今年五月份開(kāi)始的，隨著市場(chǎng)的升溫以及投機(jī)的入場(chǎng)，樓市呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的局面。特別是大量的信貸資金出現(xiàn)后，原非房企的國(guó)企和央企拿地，一些行政單位也紛紛入市，比如25個(gè)部委涉及房產(chǎn)門，還有很多希望資源為王以獲得保值和升值投資者都出來(lái)了，樓市成為資本的最后避風(fēng)港；而且，剛性需求隨著投資性的需求的增加而增加，這樣就形成了量?jī)r(jià)齊升的格局。

隨著量?jī)r(jià)齊升階段的到來(lái)，市場(chǎng)雙方都在估算價(jià)格是否合理，賣方不想低價(jià)賣了，因?yàn)榉吭丛絹?lái)越少，去年年末由于大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判有誤，開(kāi)工量很少，樓盤成為稀缺，開(kāi)發(fā)商有一種捂盤惜售的傾向。特別是土地沒(méi)有搶到，都被大型國(guó)企搶跑了，他們要想生存，只能抱著國(guó)企和央企的腿，去合作開(kāi)發(fā)。因此，地王的出現(xiàn)迫使價(jià)格上升，而開(kāi)發(fā)商存量樓盤越來(lái)越少，新增樓盤越來(lái)越少，而買方發(fā)現(xiàn)，價(jià)格升的太快，一方面是一部分買方就陷入了觀，另一方面是前期一部分剛性需求和投資需求得到滿足，渴望投資購(gòu)房的需求在減少。這個(gè)階段出現(xiàn)了價(jià)升量跌的情況，而這種情形出現(xiàn)在7月和8月份。

隨著量跌價(jià)升階段的到來(lái)，一部分購(gòu)房者陷入了觀望也讓另一部分購(gòu)房者遲疑不定，而存量樓盤越來(lái)越稀少，推出的優(yōu)勢(shì)樓盤不足，供給不足必然導(dǎo)致量跌，但這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)很奇怪的現(xiàn)象，一種是因?yàn)楣┙o少了會(huì)促使價(jià)格上升，但是由于前期的價(jià)格上升的很快，這個(gè)時(shí)候要緩一緩；于是表現(xiàn)的增速放緩；另一個(gè)情形是量沒(méi)了，就無(wú)所謂價(jià)格了，也就是說(shuō)，樣本減少，很可能出現(xiàn)局部性的量跌價(jià)跌的現(xiàn)象，這就是所謂一些媒體報(bào)道的量?jī)r(jià)齊跌的情況。從理性分析的角度是這樣一種情形，事實(shí)上的情形是這樣的：

“金九銀十”剛開(kāi)場(chǎng)，京滬深樓市卻交出了并不樂(lè)觀的數(shù)據(jù)。9月第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創(chuàng)下3月份以來(lái)的日均成交量新低。上海方面，根據(jù)易居中國(guó)報(bào)告，9月第一周(8月31-9月6日)全市僅有13個(gè)住宅樓盤推出19.79萬(wàn)平方米新房源，直接影響后市成交量；第二周，全市成交量下滑14.27%，為32.64萬(wàn)平方米。盡管有專家樂(lè)觀估計(jì)，9月第二周增大的供給量可以令第三周成交量有所回升，但到第三周，上海商品住宅成交再次環(huán)比下降4.22%，為31.26萬(wàn)平方米。價(jià)格方面，在8月10至16日那周創(chuàng)下19603元的商品住宅歷史最高均價(jià)之后，上海豪宅成交潮隨之退熱。商品住宅的平均成交價(jià)格持續(xù)4周回落，9月第二周均價(jià)15353元/平方米，到第三周小幅回升1.42%，為15571元/平方米。最早開(kāi)始樓市調(diào)整的深圳同樣頹勢(shì)明顯。上周深圳一手房市場(chǎng)僅成交631套，創(chuàng)下今年以來(lái)的新低，與一周環(huán)比降幅達(dá)到20.4%。一手房成交均價(jià)也環(huán)比下降了3.5%，僅為18368元/平方米。

從上述的數(shù)據(jù)可以看出，三大龍頭城市在價(jià)格和量能上都有所謂放緩，但這是局部的現(xiàn)象，也構(gòu)不成趨勢(shì)，只能說(shuō)樓市在單邊上漲之后技術(shù)上需要修正，而且主要是供給短暫不足導(dǎo)致量能萎縮以及資本供應(yīng)面最近出現(xiàn)的微調(diào)導(dǎo)致這樣短暫的局面出現(xiàn)。前段時(shí)間，筆者多次指出，金九銀十能否實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)不重要了，因?yàn)槿甑耐疽呀?jīng)實(shí)現(xiàn)過(guò)了，該收割的已經(jīng)收割差不多了，金九已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的收獲期，而且很多開(kāi)發(fā)商根本就是沒(méi)有東西可以收割，所以，金九泡湯是一種假象，從長(zhǎng)期來(lái)看，因?yàn)槲覀兊臉鞘姓w處于一個(gè)供不應(yīng)求的階段，大拐點(diǎn)難形成。