在一片爭(zhēng)議聲中，傳統(tǒng)旺季金九銀十已過近半，火爆局面依然沒有出現(xiàn)。最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市樓市大多表現(xiàn)低迷，成交持續(xù)顯露疲態(tài)，牛氣沖天的價(jià)格也出現(xiàn)局部松動(dòng)，銅九鐵十似乎又成定局。是誰在謀殺金九銀十？本期頭條聚焦為你解析。

　　金九銀十的美麗故事又將成為泡影。9月前20天，全國(guó)主要大中城市商品住宅成交并不樂觀，多數(shù)地區(qū)成交面積持續(xù)下滑。即便是最“堅(jiān)強(qiáng)”的北京房?jī)r(jià)，也連續(xù)三周環(huán)比下跌，某些五環(huán)外樓盤開始做出較大折扣的促銷--這在今年前8個(gè)月是不可想象的。

　　>>第二周(9.7-9.13)成交一覽

　　城市 成交套數(shù) 成交面積 環(huán)比

　　北京 3144 38.09 -0.64%

　　上海 4091 45.49 -13.68%

　　天津 3245 33.36 38.38%

　　重慶 5114 47.12 -8.6%

　　深圳 773 7.29 7.84%

　　廣州 1403 16.34 -13.39%

　　杭州 1136 13.54 2.32%

　　南京 1313 14.9 -25.76%

　　武漢 2787 33.29 21.76%

　　蘇州 1439 16.24 0.08%

　　成都 - 28.3 56.08%

　　>>第一周(8.31-9.6)成交一覽

　　城市 成交套數(shù) 成交面積 環(huán)比

　　北京 3277 38.33 3.01%

　　上海 4912 52.7 -0.43%

　　天津 2308 24.11 -24.81

　　重慶 4933 51.56 39.26%

　　深圳 642 6.76 3.83%

　　廣州 1626 18.86 0.27%

　　杭州 1225 13.23 61.19%

　　南京 1797 20.07 -1.82%

　　武漢 2687 27.34 -11.17%

　　蘇州 1375 16.22 -1.83%

　　成都 2162 18.13 -17.22%

　　(數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院；成交面積單位：萬平米)

　　>>上半年行情太好

　　上半年樓市行情好得可以讓任何一屆金九銀十都黯然失色。1-8月，全國(guó)商品房銷售面積近5億平米，而我國(guó)歷史最高年銷量也僅7億平米。即便未來交易下滑，這樣的基數(shù)也足夠把2009推上我國(guó)房地產(chǎn)歷年成交的第一把交椅。

　　行情太好的直接后果，就是讓下半場(chǎng)的樓市在“環(huán)比”這個(gè)數(shù)據(jù)上吃盡“苦頭”。當(dāng)然，火爆的成交也透支了未來一段時(shí)間的購(gòu)買力和價(jià)格。于是，正如現(xiàn)在所看到的，房?jī)r(jià)上漲乏力，購(gòu)買需求觀望，市場(chǎng)成了強(qiáng)弩之末。

　　>>下半年流動(dòng)性太少

　　要說這次是流動(dòng)性拯救了樓市不無道理。上半年我國(guó)M1增速一度達(dá)到27.72%，新增信貸超過7萬億，均創(chuàng)數(shù)十年來最高。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)期內(nèi)，M1值與樓市呈正比傳遞關(guān)系。顯然，錢多了但實(shí)體經(jīng)濟(jì)不明朗，流動(dòng)性總會(huì)先流向資產(chǎn)市場(chǎng)抵御通脹。

　　但歷史經(jīng)驗(yàn)也證明，我國(guó)M1增速不會(huì)超過20%太久，如今該值已在24%以上徘徊了3個(gè)月。雖然中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)貨幣政策的穩(wěn)定，但后續(xù)規(guī)模相對(duì)縮減已是必然。7、8月新增信貸為4104億和3559億，比起6月的1.5萬億就已經(jīng)大幅縮水。

　　如果說07年的樓市峰值是由恐慌性需求推動(dòng)，那么此番火爆行情完全是貨幣拉動(dòng)型。因此，這樣的回暖尚不穩(wěn)定，容易受政策波動(dòng)影響。

　　>>購(gòu)房需求被迫離場(chǎng)

　　本輪樓市回暖分化明顯。前半段是首次置業(yè)需求力挽狂瀾托起樓市；隨著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，眼紅的改善及投資性需求入場(chǎng)，助長(zhǎng)行情，推高價(jià)格，當(dāng)仁不讓地成為下半場(chǎng)的主角。

　　價(jià)格的攀升對(duì)購(gòu)房需求起到了雙重作用。一方面，持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)會(huì)吸引更多的投資需求--追漲殺跌是他們的不二法則；另一方面，對(duì)價(jià)格敏感的剛性需求則逐漸跟不上步伐，最終被迫擠出市場(chǎng)，令實(shí)際購(gòu)買力嚴(yán)重受挫。

　　更重要的是，房?jī)r(jià)從來都是政策調(diào)整的敏感地帶--二套房貸的收緊便是實(shí)證。于是，7、8月樓市成交開始下滑，這無疑觸動(dòng)了投資者的神經(jīng)，他們開始停止“進(jìn)貨”。上半年房?jī)r(jià)快速上漲，令供需關(guān)系恰在9、10月達(dá)到臨界點(diǎn)，市場(chǎng)開始進(jìn)入觀望博弈的階段。

　　>>發(fā)展商坐視不理

　　成交的實(shí)際下滑并不足以令發(fā)展商悲觀，畢竟上半年多數(shù)人都回籠了大把的鈔票，今年這關(guān)基本上已經(jīng)度過。肚里有糧，心中不慌，這個(gè)時(shí)候降價(jià)跑量顯然不符合市場(chǎng)規(guī)則。去年這個(gè)時(shí)候大家還在為手里堆積的存貨頭痛，如今房子要是賣快了恐怕還要挨批評(píng)的。

　　更何況地王前赴后繼，面粉價(jià)節(jié)節(jié)攀高令發(fā)展商對(duì)手上的面包更有信心。當(dāng)然，2007年發(fā)霉的面粉不在少數(shù)，但即使做最壞的打算，明年行情不好就降價(jià)，不愁剛性需求不回來捧場(chǎng)--中國(guó)的房子總是相對(duì)稀缺的。