房地產(chǎn)泡沫，或已超過2007年

國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%（創(chuàng)11個月以來新高，漲幅比7月份擴(kuò)大1.0個百分點），環(huán)比上漲0.9%（漲幅與7月份相同）。新建住宅銷售價格同比上漲1.5%（漲幅比7月份擴(kuò)大1.2個百分點），環(huán)比上漲1.1%（漲幅與7月份相同）。雖然，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不能真實房價上漲的真實情況，但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全國房價已經(jīng)連續(xù)6個月上漲，且漲幅在逐月擴(kuò)大。進(jìn)入9月份后，迄今來看，全國各地的房價還在繼續(xù)上漲，房價實現(xiàn)連續(xù)7個月上漲已成定局。也就是說，短期內(nèi)房價還將上漲。

不過，話又說回來，盡管房價在短期內(nèi)還將繼續(xù)上漲，但目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)充滿泡沫。甚至可以說，目前的房地產(chǎn)泡沫，或已經(jīng)超過了2007年。

或正由于泡沫嚴(yán)重，房價虛高，市場被嚴(yán)重透支，有效需求因政策的過度刺激而嚴(yán)重透支，自7月份以來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了價漲量跌的“滯漲”局面。連續(xù)的滯銷，已成為全國各地房的市普遍現(xiàn)象。

在全國房地產(chǎn)普遍出現(xiàn)“滯漲”的大勢中，尤其以上海、北京、深圳、廣州這四大一線城市的“滯漲”市勢表現(xiàn)最為為典型。甚至，在廣州、深圳等一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)了6月至8月的連續(xù)3個月成交量大幅下降。

從今年3月房價開始，僅僅用了半年時間, 深圳一手住宅均價就重新創(chuàng)造了歷史最高點。數(shù)據(jù)顯示,8月份，深圳一手住宅成交均價達(dá)到18380元/平方米,已經(jīng)較2007年10月的最高點17350元/平方米溢價近7%。但是，8月份，深圳市一手房成交4114套、環(huán)比7月成交的5501套減少了25%，銷售面積為38.60萬平方米、環(huán)比下降42%。這是成交量環(huán)比連續(xù)第3個月下降。今年1至8月，深圳一手房共銷售473.22萬平方米，比去年同期增長56.28%。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，廣州的房價不但持續(xù)多月上漲，而且漲幅已經(jīng)連續(xù)三個月高于全國水平。廣州新房價格，6月份環(huán)比上漲3.6%，7月份環(huán)比上漲2.7%，8月份同比上漲4.2%。但在房價連續(xù)上漲的同時，6、7、8月份，廣州房地產(chǎn)的成交量連續(xù)3個月下降，6月份環(huán)比下降16%，7、8月份更近乎腰斬。

北京市統(tǒng)計局14日公布的數(shù)據(jù)顯示， 8月份，北京市房屋銷售價格同比上漲1%，漲幅比上月提高0.9個百分點。新建住宅價格同比上漲2.1%，環(huán)比上漲1.3%，已是連續(xù)6個月上漲。但在房地產(chǎn)成交方面，自7月份以來，一直在下降。8月份，北京房地產(chǎn)成交量環(huán)比下降18%，約一半樓盤銷售率不及50%。

再有上海，自7月份成交量開始下降以來，也一直在下降，但房價整體還在上漲。

除四大一線城市外，全國房價普遍出現(xiàn)了“滯漲”情況。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測顯示，在8月份監(jiān)測的30個城市中，各城市住宅成交均價仍以上漲為主，但總成交量繼續(xù)下跌，成交面積環(huán)比下跌約11.18%，環(huán)比下跌的城市占到三分之二，這已是今年內(nèi)的全國性連續(xù)第二個月交易量下降。

9月份房價還將上漲，但“金九銀十”難期待

進(jìn)入9月份后，迄今為止，各地房價還在繼續(xù)上漲，但成交量下降已經(jīng)成為全國性的共同特征。

正由于房價再次持續(xù)非正常地快速上漲，而政府對房價上漲并沒有及時出臺新的具有針對性的調(diào)控政策，因此，買賣雙方的博弈心態(tài)再次顯現(xiàn)，市場再次出現(xiàn)觀望心態(tài)。由于房價高漲，已使得更多想買房自住的人越來越買不起房。于是就有了越來越多的購房者再次選擇了持幣觀望，甚至選擇了棄購。

價漲量跌，已經(jīng)成為了目前房地產(chǎn)市場的普遍性現(xiàn)象。觀望，已經(jīng)成為了目前房地產(chǎn)市場的流行性注腳。而這些，與2007年的房地產(chǎn)市場，是多么地相似，多么地記憶猶新。本文作者陳真誠分析認(rèn)為，這或意味著，傳統(tǒng)的“金九銀十”房市旺季在今年已經(jīng)難以期待，傳統(tǒng)銷售旺季將不再存在。

正因為市場再次出現(xiàn)了持續(xù)的“滯銷”，正因為已經(jīng)有越來越多的消費者重新觀望甚至棄購，盡管因政府的金融政策和刺激房地產(chǎn)銷售政策而使得整個行業(yè)已經(jīng)不再資金緊張，但房地產(chǎn)滯銷也已經(jīng)給一些開發(fā)商帶來了銷售壓力，帶來了望在眼前的利益可能失去的風(fēng)險，于是，在深圳、廣州、北京、上海等城市，已經(jīng)有部分樓盤開始促銷。基于目前房地產(chǎn)市場實際情勢等來看，可以說，一線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)的促銷風(fēng)潮，在不久之后，無疑將在全國房地產(chǎn)市場蔓延。但在早期的促銷中，降價還將是“猶抱琵琶半遮面”。

這些，或意味著，被政策和政策主導(dǎo)下的房價過度透支了的房地產(chǎn)市場，再次走到了一個十字路口。也或意味著，房地產(chǎn)市場必將再次面臨調(diào)整，回歸本沒有完成的調(diào)整周期。甚至有人認(rèn)為，房價可能將就此下降，步入下降通道。但本文作者陳真誠分析認(rèn)為，只要對影響房價的因素進(jìn)行深入分析就不難看出，就此得出房價將就此下降的結(jié)論為時過早。

開發(fā)商未必是乖孩子，但也未必是龜兒子

事實上，客觀而言，今年以來，寬松的貨幣政策下的市場流動性過剩使得大量熱錢追逐資產(chǎn)價格上漲，低利率下的銀行利率為負(fù)使得負(fù)債買房成為了有利可圖，政府刺激房地產(chǎn)銷售政策不但托起了房價更托起了開發(fā)商漲價的信心，通貨膨脹預(yù)期使得資產(chǎn)價格預(yù)期上漲從而使得買房成為了保值增值以對抗貨幣貶值的可能，而且，地方政府已經(jīng)變成了徹底而不從良的獨家壟斷資源的商人，政府因素主導(dǎo)下的地價再次高漲，地王再次“頻現(xiàn)”，也在以成本上漲的名義推高房價上漲的預(yù)期。在這種大勢下，盡管消費者有一萬個不愿意，但想讓房價不漲是不可能的。在這種大勢下，盡管盡人皆知非正常的房地產(chǎn)市場存在風(fēng)險，但想讓開發(fā)商整體在短期內(nèi)降價也幾乎是不可能的。

客觀來說，中國房地產(chǎn)市場是個高度依賴政府的政策市場，是個世界上少有的政策市。在高房價已經(jīng)使得市場面臨巨大風(fēng)險而政府對高房價熟視無睹、政策依然在以刺激經(jīng)濟(jì)增長的名義繼續(xù)教條的當(dāng)下，可以說，現(xiàn)在的開發(fā)商們也被搞糊涂了。由于政府的主導(dǎo)因素的作用，在巨大的市場風(fēng)險面前，開發(fā)商們幾乎全部變成了沒有思想的商人。既然對政府的作為和市場表現(xiàn)看不懂，也無力去改變它，即使有人要想也想不清，開發(fā)商們何必去多想呢？于是，也就只能是隨波逐流。

如果說，在2007年以前，開發(fā)商還得動動腦筋，做個聰明的開發(fā)商，才能利用漲價來多賺錢，而現(xiàn)在，有了政府不顧一切的托市，開發(fā)商做個“傻瓜”可能是最幸福、最能賺錢的了：反正不要去想什么，想也想不清楚，何不利用政府制造的機會多賺點錢？或多撈點土地資源、貸款資本或其他好處？

應(yīng)該說，在此輪房價高漲、房地產(chǎn)泡沫再起中，雖然不能說開發(fā)商一定是乖孩子，但應(yīng)該說也不是龜兒子。既然政府如此作為，既然政策如此不顧市場事實，那么，有錢不賺對誰來說是傻瓜，有資源不爭取對誰來說是傻瓜，銀行有貸款不貸對誰來說是傻瓜，股市有錢可圈對誰來說是傻瓜。對于作為商人的開發(fā)商來說，又何嘗不是？本文作者陳真誠分析認(rèn)為，換做誰做開發(fā)商，在現(xiàn)在這種形勢下也都會這樣。

或正因為如此，在現(xiàn)在的政府作為下，對于持續(xù)的價漲量跌，開發(fā)商普遍表現(xiàn)出來的是麻木不仁，是莫不關(guān)心，好象沒什么事兒一樣。而在正常市場下，價漲量跌本來會引起開發(fā)商們?nèi)后w的擔(dān)憂或恐懼的。

因此說，由于政府態(tài)度、政策、流動性過剩、低利率、地價、通貨膨脹等導(dǎo)致今年房價高漲的主力因素依然存在，還在繼續(xù)起作用，尤其是，通貨膨脹已經(jīng)部分從預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實，諸多跡象、因素表明通貨膨脹可能比許多人預(yù)期的要嚴(yán)重得多，資產(chǎn)的泡沫程度將可能比許多人預(yù)期的要嚴(yán)重得多。這樣，只要政府不及時加息到一定程度，短期內(nèi)房價還將上漲，至少在9月份還將上漲，10月份也不排除上漲的可能。

通貨膨脹正由預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實，短期內(nèi)推動房價上漲

不得不承認(rèn)的是，由于通貨膨脹正逐漸由預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實，而政府對抗通貨膨脹的作為顯得很不足。這些，將成為房價繼續(xù)近乎瘋狂地上漲的主要推力。

客觀而言，對于通貨膨脹的判斷，并不是危言聳聽，雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示8月份CPI同比增幅已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)第七個月負(fù)增長。

9月11日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，居民消費價格（CPI）同比下降1.2%（上年同月為上漲4.9%），比上月降幅縮小0.6%。1-8月份，居民消費價格同比下降1.2%（上年同期為上漲7.3%），與1-7月降幅持平。PPI同比下降7.9%，比上月縮小0.3個百分點，環(huán)比上漲0.8%，已經(jīng)連續(xù)5個月環(huán)比上漲。國家統(tǒng)計局發(fā)言人李曉超表示，盡管從環(huán)比看，CPI、PPI均有所上漲，尤其后者連續(xù)5月環(huán)漲，但從1至8月看，兩者目前還在下降中，目前不存在通貨膨脹。

不過，我們要看到的是，今年的CPI，存在被隱蔽真實性的事實。正由于用作今年CPI同比的歷史基期即去年的CPI基礎(chǔ)高，導(dǎo)致了今年的CPI連續(xù)下降。而且，即便如此，即便從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，雖然CPI同比下降了1.2%，出現(xiàn)了連續(xù)7個月的負(fù)增長，但8月份的降幅比上月縮小了0.6個百分點，環(huán)比增長了0.5%，6個月來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。因此說，8月份，很可能是今年內(nèi)的CPI拐點，接下來的CPI可能將開始觸底回升。這樣來看，通貨膨脹形勢正日趨嚴(yán)峻。更何況，在中國，CPI并不能真實、完全地反映出現(xiàn)實的通貨膨脹形勢。

事實上，與廣大老百姓日常生活最為密切相關(guān)的食品價格，已經(jīng)連續(xù)上漲。至今，全國豬肉價格已連續(xù)近3個月走高。與六月中旬相比較，各地的豬肉價格已普遍上漲了逾兩成。除豬肉價格持續(xù)上漲外，雞蛋價格也在持續(xù)上漲，屢創(chuàng)年內(nèi)新高。牛肉、水產(chǎn)品價格，也是以漲為主。這些現(xiàn)象，與2007年的通脹指標(biāo)很相似。即便在統(tǒng)計局所公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，8月份的食品價格同比上漲了0.5%，環(huán)比更上漲了1.3%。

如此看來，居民消費價格指數(shù)環(huán)比回升，豬肉雞蛋等食品價格持續(xù)上漲，通脹預(yù)期正由預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，并已經(jīng)引起了政府和專業(yè)人士的警覺。

在9月10日至12日舉辦的2009夏季達(dá)沃斯論壇上，國務(wù)院總理溫家寶在致辭中特別強調(diào)指出，要及時發(fā)現(xiàn)和解決經(jīng)濟(jì)運行中的新情況、新問題，提高政策的針對性、有效性和可持續(xù)性，同時，警惕和防范包括通脹在內(nèi)的各種潛在風(fēng)險，推動中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。需要注意到的是，這是中國政府高層，在一年多來首次公開而正面地談到了通貨膨脹的問題，首次提出“要警惕和防范包括通脹在內(nèi)的各種潛在風(fēng)險”，可想而知，通貨膨脹的形勢已經(jīng)嚴(yán)峻化。

我們更要認(rèn)識到的是，從全世界范圍來看，此輪通貨膨脹一旦全面到來，將可能要超過許多人的預(yù)期般地嚴(yán)峻。眾所周知的是，在美國，在1970年代，還發(fā)生了一次經(jīng)濟(jì)危機，其最大特性就是滯脹，即與嚴(yán)重的通貨膨脹與經(jīng)濟(jì)衰退并行。9月9日，美國聯(lián)邦儲備委員會9日發(fā)表的全國經(jīng)濟(jì)形勢調(diào)查報告說，美國大部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動呈現(xiàn)穩(wěn)定和改善狀況，自上世紀(jì)30年代以來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退可能已結(jié)束。請注意到的是，如果這次經(jīng)濟(jì)危機真的是自上世紀(jì)30年代以來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退，那么，全世界可能將面臨一次嚴(yán)重的通貨膨脹。一旦如此，無疑將增大中國應(yīng)對通貨膨脹的壓力。

對于中國乃至全世界的通貨膨脹形勢，與索羅斯、巴菲特齊名的國際三大投資大師之一的國際投資大師羅杰斯，最近也給出了他的看法。羅杰斯在出席由中國貿(mào)易促進(jìn)委員會和廣州市政府主辦、廣州市貿(mào)促會承辦的第二屆中國國際金融服務(wù)貿(mào)易洽談會期間，在接受中國媒體采訪時稱：目前，中國已經(jīng)發(fā)生了通脹。不光是中國，全世界很多地方都發(fā)生了通脹，大多數(shù)商品價格都在上漲。我們還會看到更多的上漲，因為全世界的央行都在印鈔票，很多國家的通脹都會越來越嚴(yán)重。中國的房價太高了，我不會去買，因為以前我就吃過這種虧。當(dāng)任何商品價格直線上漲時，我們就該警惕了，不能跟風(fēng)購買。

由此可見，通貨膨脹，已經(jīng)由預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)椴糠脂F(xiàn)實，防通貨膨脹的壓力，正在變成現(xiàn)實，正在增大。下一步，也許有夠政府頭疼的戲上演了，未來的通貨膨脹形式夠政府喝一壺的了。也正因為如此，盡管房地產(chǎn)成交連續(xù)下降，盡管買房抑制通脹本身將會推動更大的房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破裂，高價位買入的房產(chǎn)可能出現(xiàn)價格跳水。但本文作者陳真誠分析認(rèn)為，只要政府及時采取加息等措施來有效打擊通貨膨脹，房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格就可能繼續(xù)走高，就還會有人想通過買房來規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險，大多數(shù)開發(fā)商就會維持高價格，甚至還會漲價。從目前的政府態(tài)度及種種跡象來看，在三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布前，政府為打擊通貨膨脹而加息的可能性不大，因此，短期內(nèi)房價可能還將繼續(xù)上漲。

加息只是遲早的事，房價終將因加息而再次下跌

盡管在短期內(nèi)房價還可能因通貨膨脹而繼續(xù)上漲，但也要看到的是，在通貨膨脹預(yù)期越來越明顯的情況下,尤其在近期，通貨膨脹預(yù)期已經(jīng)部分地轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，防通脹已提上相關(guān)部門日程，并可能進(jìn)一步引起決策層的重視。事實上，除溫家寶總理在2009夏季達(dá)沃斯論壇上強調(diào)指出要警惕和防范包括通脹在內(nèi)的各種潛在風(fēng)險外，不久前，央行也坦承在執(zhí)行寬松貨幣政策之時一直擔(dān)心潛在的通脹風(fēng)險。由此來看，政府為打擊通貨膨脹而加息，只是遲早的事。

可以預(yù)期的是，政府一旦加息，尤其加息到一定程度之后，已經(jīng)“滯漲”的房地產(chǎn)市場將加速調(diào)整，房價將掉頭向下。這就是說，目前的房價，還將在短期內(nèi)在高位上繼續(xù)攀升，但不久后就可能達(dá)到階段性的頂部，之后便步入下降通道。房價一定下降，就不排除有下降30%以上或達(dá)到40%以上的可能，部分產(chǎn)品的價格甚至不排除下降超過50%的可能。一旦這樣，此輪房價瘋漲，可能將給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來或是中國房地產(chǎn)市場前無古人后無來者的傷害，甚至是帶來一次傷筋動骨的打擊！