◆開(kāi)發(fā)商回應(yīng)多數(shù)物業(yè)已售出只是并未備案

    核心提示

    近日，一封《深圳首單寫字樓國(guó)企“捂盤”》的帖子在深圳本地的某知名論壇內(nèi)被炒得火熱，帖子中稱位于車公廟附近新開(kāi)的寫字樓“時(shí)代科技大廈”盡管已于2008年7月就已領(lǐng)取了《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，但發(fā)帖者受公司委派去看盤時(shí)，被告知“只租不售”，發(fā)帖者的經(jīng)歷受到廣大熱心網(wǎng)友的關(guān)注。連日來(lái)不斷有網(wǎng)友“探營(yíng)”，而且還有好事者發(fā)動(dòng)人肉搜索查到該樓盤開(kāi)發(fā)商為深圳市農(nóng)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，為深圳著名的農(nóng)科集團(tuán)的子公司。

    昨日，深圳市農(nóng)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向本報(bào)發(fā)來(lái)說(shuō)明，就“捂盤”一事通過(guò)本報(bào)向人們釋疑，稱該樓盤除少數(shù)物業(yè)外，已全部由農(nóng)科集團(tuán)收購(gòu)用于出租。因未及時(shí)將認(rèn)購(gòu)資料上傳市國(guó)土局備案，造成該大廈尚有物業(yè)待售假象，實(shí)際上時(shí)代科技大廈已全部售完(除自用外)，因此不存在捂盤問(wèn)題。

　　網(wǎng)友發(fā)帖：寫字樓“捂盤”引熱議

    網(wǎng)友“興致勃勃”發(fā)帖稱“前幾天公司派我去看車公廟新開(kāi)盤的寫字樓‘時(shí)代科技大廈’，不曾想中介代理——戴德梁行的人稱只租不賣。但在網(wǎng)上查到，此樓盤2008年7月就領(lǐng)取了《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，又在深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)網(wǎng)站查到其已售出19～23樓，其余均未售出。再次追問(wèn)房地產(chǎn)中介，中介人員挺爽快地答復(fù)：深業(yè)集團(tuán)已決定‘捂盤’，等待附近的‘東海商務(wù)’開(kāi)盤后再高價(jià)出售；已買出的19～23樓部分是深業(yè)集團(tuán)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)公司或其他特殊關(guān)系公司購(gòu)買，主要是為了應(yīng)付國(guó)土局的，根本沒(méi)有對(duì)外銷售過(guò)。”

    網(wǎng)友“興致勃勃”認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不能囤積房源、捂盤惜售，在他差不多遍訪特區(qū)內(nèi)鹽田、羅湖、福田和南山四個(gè)區(qū)的寫字樓后發(fā)現(xiàn)，這是唯一一例捂盤惜售的案例，所以發(fā)帖向市民和相關(guān)部門提醒。

    記者探訪：果真只租不售

    為一探網(wǎng)友所述真?zhèn)?，記者連日來(lái)以幫公司購(gòu)置物業(yè)為由到時(shí)代科技大廈探營(yíng)。8月31日上午，記者來(lái)到位于時(shí)代科技大廈總樓，在一樓大廳的招商處，只有一位男性工作人員值班，獲悉記者是來(lái)購(gòu)房的，工作人員連說(shuō)不賣。記者詢問(wèn)租價(jià)時(shí)，他說(shuō)：“每平方米130元，但現(xiàn)在都租出去了，你問(wèn)也白問(wèn)。”

    記者逐層觀察該樓盤，除個(gè)別樓層在裝修外，大多數(shù)樓層處于空曠狀態(tài)，根本沒(méi)有公司入駐。在附近東海商業(yè)步行街的幾家地產(chǎn)中介內(nèi)，工作人員均表示該樓盤只租不售。

    9月13日，記者登錄深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)時(shí)代科技大廈位于深南大道與農(nóng)園路交界東北側(cè)，土地受讓日期為1995年10月19日，使用年限為50年，土地用途為商業(yè)和辦公。其預(yù)售許可證號(hào)為深房許字(2008)福田004號(hào)，開(kāi)發(fā)商為深圳市農(nóng)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，總計(jì)348套。

    記者查詢后得知，已經(jīng)簽訂的買賣合同并在產(chǎn)權(quán)登記部門備案的物業(yè)共59套，多數(shù)分布在19～23層。

    9月16日，除原有59套已備案的物業(yè)外，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的網(wǎng)站中，又新增22套已簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的物業(yè)。

    據(jù)了解，時(shí)代科技大廈開(kāi)發(fā)商為深圳市農(nóng)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是深圳市農(nóng)科集團(tuán)公司的全資子公司，而農(nóng)科集團(tuán)又是深業(yè)集團(tuán)有限公司的全資子公司。深業(yè)集團(tuán)網(wǎng)站顯示，深圳市農(nóng)科集團(tuán)公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)始于1995年，截至2008年底，公司總資產(chǎn)約11億元。

農(nóng)科房地產(chǎn)公司：已經(jīng)售完尚未備案

    9月15日，農(nóng)科房地產(chǎn)公司何世強(qiáng)董事長(zhǎng)在獲悉網(wǎng)上的相關(guān)質(zhì)疑后主動(dòng)聯(lián)系本報(bào)記者表示會(huì)盡快就此事作出回應(yīng)。

    昨日下午，深圳市農(nóng)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)表“關(guān)于時(shí)代科技大廈銷售情況的說(shuō)明”，說(shuō)明中稱時(shí)代科技大廈除因經(jīng)營(yíng)需要根據(jù)市場(chǎng)行情對(duì)外銷售了部分物業(yè)以及留作農(nóng)科集團(tuán)公司及其下屬企業(yè)辦公自用外，其余物業(yè)已全由農(nóng)科集團(tuán)公司認(rèn)購(gòu)并已簽訂了《深圳市房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》。農(nóng)科集團(tuán)公司所購(gòu)物業(yè)全部用于出租(至今出租率已達(dá)90%左右)，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益主要用于支持集團(tuán)高科農(nóng)業(yè)的發(fā)展。因公司有關(guān)工作人員未及時(shí)將認(rèn)購(gòu)資料上傳市國(guó)土局備案，造成該大廈尚有物業(yè)待售假象，實(shí)際上時(shí)代科技大廈已全部售完(除自用外)，因此不存在捂盤問(wèn)題。

    據(jù)稱，時(shí)代科技大廈于2004年開(kāi)工建設(shè)，2009年5月竣工的，其項(xiàng)目用地就是5萬(wàn)平方米免地價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其中一塊。在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前期階段，農(nóng)科集團(tuán)就明確指出時(shí)代科技大廈項(xiàng)目所取得的收益主要用于支持農(nóng)科集團(tuán)高科技農(nóng)業(yè)的發(fā)展，最大限度地為農(nóng)科集團(tuán)公司農(nóng)業(yè)科技發(fā)展提供資金保障。

    律師說(shuō)法：是否“捂”盤很難認(rèn)定

    專注于建筑房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的上海市建緯律師事務(wù)所深圳分所賀倩明律師認(rèn)為，從民事法律角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定何時(shí)、以何價(jià)格出售房產(chǎn)。政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定有一定約束力，但可操作性不強(qiáng)，難以規(guī)范。

    賀倩明認(rèn)為，拿到預(yù)售許可證不能代表樓盤一定要出售，從民事法律角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定何時(shí)、以何價(jià)格出售。政府從管理規(guī)范商品房市場(chǎng)的角度制定相關(guān)規(guī)定，在打擊開(kāi)發(fā)商哄抬樓價(jià)、捂盤惜售的行為，從行政管理角度無(wú)可厚非，并且是站在市民的角度向開(kāi)發(fā)商施加壓力。

    “實(shí)際上，不好認(rèn)定什么行為算捂盤”，據(jù)賀倩明介紹，他從業(yè)過(guò)程中，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)哪家深圳房企因?yàn)槲姹P行為而遭到處罰。法律沒(méi)有明確規(guī)定不準(zhǔn)許只租不售，開(kāi)發(fā)商作為物權(quán)擁有人，有權(quán)決定出售或出租房產(chǎn)。“從個(gè)人角度來(lái)看，如果土地出讓合同里無(wú)規(guī)定必須出售或出租，那開(kāi)發(fā)商售或租房產(chǎn)純屬市場(chǎng)行為，政府出臺(tái)規(guī)定的初衷是好的，但可操作性不強(qiáng)。”

    深圳打擊、處理“捂盤”的有關(guān)規(guī)定：

    2005年11月11日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》(深國(guó)房告〔2005〕23號(hào))，其中規(guī)定，商品房項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開(kāi)銷售。2007年7月13日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局、工商行政管理局、物價(jià)局三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》(深國(guó)房〔2007〕331號(hào))。其中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，必須在10日內(nèi)，采取公開(kāi)、公平、公正的方式銷售，不得囤積房源、捂盤惜售。“深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局房源公示系統(tǒng)”中待售的房源，不得無(wú)故拒售。