亂象之一：鼓吹利好政策，透支未來(lái)購(gòu)買力

　　南匯并入浦東之后，盡管到目前為止，房源地段、周邊配套設(shè)施沒有絲毫改變、僅僅是“南匯人”成為“浦東人”的概念轉(zhuǎn)變，但這已促使買賣雙方的心態(tài)產(chǎn)生了微妙變化。其中，南匯部分樓盤如周康板塊的二手房掛牌價(jià)，在不到一周內(nèi)已猛然提價(jià)10%。

　　南匯并入浦東之后，周康板塊板塊的追漲也吸引了投資客的目光。從今年4月起，周康板塊的投資客占到了總成交量的20%-30%，比例雖然不高，卻是看好這一地區(qū)的明顯信號(hào)。

　　南匯并入浦東后，投資者/購(gòu)房的心態(tài)在此時(shí)都在改變，獲利成為浦東人心態(tài)導(dǎo)致買賣雙方追漲。但是，樓市的運(yùn)行都是按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)運(yùn)行的，不是一個(gè)新的概念就可以馬上解決一切問題的。

　　南匯并入浦東后，到2009年9月為止，大浦東的政府才剛剛組建完畢，而對(duì)于一些樓盤而言，地段、周邊配套設(shè)施更是毫無(wú)變化，周康板塊也不可能立即變成“陸家嘴”，發(fā)展還需要一個(gè)長(zhǎng)期循序漸進(jìn)的過程。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在該地區(qū)市場(chǎng)形成了一波炒作氣氛，僅僅幾個(gè)月有的樓盤漲價(jià)幅度在50-80%，樓盤價(jià)位虛高，一定程度上透支了未來(lái)的資產(chǎn)升值空間，也透支了未來(lái)的購(gòu)買力。

　　如今“大虹橋”又橫空出世，真如副中心也被炒作的如火如荼，利好政策在2009年似乎沒有間斷過。“大虹橋”復(fù)制“大浦東”的行情似乎在重現(xiàn)。這些利好政策讓業(yè)界的從業(yè)者和投資者看到未來(lái)樓市是多么“欣欣向榮”。

　　亂象之二： “流動(dòng)性”泛濫與通脹預(yù)期，導(dǎo)致投資需求過熱

　　上半年住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)的背后是貨幣供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)貸款大幅增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月末，新增信貸規(guī)模達(dá)到7.37萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超出年初預(yù)計(jì)5萬(wàn)億元的目標(biāo)。預(yù)計(jì)全年信貸投放量將達(dá)10萬(wàn)億元。另?yè)?jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)魏加寧預(yù)測(cè)，上半年有可能有20%左右的信貸資金流入了股市，大量資金在金融系統(tǒng)內(nèi)部自我循環(huán)，容易提高股價(jià)，也推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。樓市股市代替實(shí)體經(jīng)濟(jì)成為最大的“受益者”。

　　由于“流動(dòng)性”充裕，投資過熱，上半年樓市股市回暖，住宅房?jī)r(jià)飆升股指大漲。最終導(dǎo)致“量變引來(lái)質(zhì)變”，資金持有者越來(lái)越多地選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值,通脹預(yù)期上升。上海、北京等一線城市的房?jī)r(jià)由于投資型或改善型需求入市，漲速已明顯脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。

　　亂象之三：開發(fā)商捂盤：少量多批，多批推盤

　　不管是少量多批還是多批推盤，都給購(gòu)房者造成一種供應(yīng)緊張的情況，誤導(dǎo)購(gòu)房者，從而開發(fā)商在其中謀取最大的利益。

　　在樓市相對(duì)較好的時(shí)候，開發(fā)商通過這種手段，先把位置相對(duì)較差的房源率先推向市場(chǎng)，即使以后市場(chǎng)不好，好房源在手頭相對(duì)其他樓盤而言還是能夠促成交的；還有開發(fā)通過少量房源先入市，先試水市場(chǎng)對(duì)價(jià)格接受度，然后在做價(jià)格調(diào)整。

　　實(shí)際上不管那種方式，售樓人員通過“少量多批，多批推盤”方式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行說(shuō)辭，基本道理就是“多數(shù)房源位開盤就已經(jīng)被人預(yù)定，其他位置你買不了，不買開盤以后這個(gè)就沒有了”。購(gòu)房者相對(duì)都處于弱勢(shì)的低位，開發(fā)商想賣什么房子就可以賣那個(gè)位置，你想買那個(gè)位置，開發(fā)商不想賣，你就買不到。

　　亂象之四：“地王”頻現(xiàn)

　　7月23日，青浦區(qū)趙巷特色居住區(qū)10號(hào)地塊由金地集團(tuán)以總價(jià)30.48億元，樓板價(jià)1.45萬(wàn)元/平米榮獲“地王”。與此同時(shí)，杭州上城區(qū)18號(hào)地塊由義烏小商品城以18.9億，20650元/平米的樓板價(jià)得手。滬杭兩地同現(xiàn)“新地王”，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。國(guó)務(wù)院相關(guān)部門也高度重視，下發(fā)文件要求實(shí)時(shí)匯報(bào)各地“地王”的最新情況。

　　之后，人們對(duì)于未來(lái)樓市預(yù)期開始悄悄發(fā)生變化，“地王”隨后也再現(xiàn)各大媒體報(bào)端。9月10日，中海地產(chǎn)億70.06億奪“長(zhǎng)風(fēng)地王”，中國(guó)新地王在滬問世。

　　筆者在8月6日博客《“地王”的魅力在于N種心理警示》一文中重點(diǎn)闡述了“地王”的一些心理預(yù)期：“地王”的出現(xiàn)暗示市場(chǎng)回暖開始，成為心理上房?jī)r(jià)上漲，市場(chǎng)通脹開始的預(yù)期；“地王”也警示樓市過熱；“地王”也警示購(gòu)房者心理的“買跌不買漲”與“買漲不買跌”變化。

　　亂象之五：購(gòu)房者“買漲不買跌”

　　2009年3月，開放商采用“少量多批，多批推盤”策略，與此同時(shí)， 3月房展會(huì)展開促銷、價(jià)格戰(zhàn)，在剛性需求驅(qū)動(dòng)下，導(dǎo)致2009年3月份上海商品房交易每周保持10%以上漲幅連續(xù)沖高。于是，部分開發(fā)商抓住消費(fèi)者買漲不買跌的心理，迫不及待的提高價(jià)格，形成3月份“階段性回暖”的高峰。

　　南匯并入浦東后，投資者/購(gòu)房的心態(tài)在此時(shí)都在改變，獲利/成為浦東人心態(tài)導(dǎo)致買賣雙方追漲。相對(duì)于五一以前，該地區(qū)房?jī)r(jià)短期內(nèi)飆升20-30%，有的樓盤到現(xiàn)在為止提價(jià)50-80%。

　　整個(gè)5-8月份上海樓市亦是如此。由于“流動(dòng)性”充裕，投資過熱，上半年樓市股市回暖，住宅房?jī)r(jià)飆升股指大漲。最終導(dǎo)致“量變引來(lái)質(zhì)變”，資金持有者越來(lái)越多地選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此時(shí)，房東頻繁跳價(jià)，購(gòu)房者開始買漲不買跌，購(gòu)房者的心態(tài)一定程度上導(dǎo)致樓市價(jià)格上行。

　　亂象之六：小豬“拱”高房?jī)r(jià)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的8月中旬(8月11日-20日)50個(gè)城市主要食品平均價(jià)格變動(dòng)情況顯示，相比8月上旬，豬肉和雞鴨成為價(jià)格變動(dòng)最大的食品品種。其中，豬后腿肉和五花肉，價(jià)格都比上旬上漲了2.8%。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的監(jiān)測(cè)來(lái)看，從6月中旬開始至今，豬肉價(jià)格已經(jīng)上漲了70日。

　　豬肉和蛋類農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲引發(fā)了一些人士對(duì)通脹預(yù)期的極大擔(dān)憂。一些細(xì)心的媒體發(fā)現(xiàn)國(guó)家發(fā)改委8月份出臺(tái)了四份關(guān)于穩(wěn)定物價(jià)的文件，被解讀為對(duì)通脹預(yù)期的預(yù)警。特別是一些人士拿2007年那次通脹說(shuō)事，把通脹的責(zé)任全部推到了農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)上。2007年由豬肉價(jià)格瘋狂上漲引發(fā)的通貨膨脹人們還記憶猶新，在豬肉和雞蛋的帶領(lǐng)下，似乎新一輪的農(nóng)產(chǎn)品上漲勢(shì)頭已經(jīng)到來(lái)。這次由豬肉價(jià)格上漲進(jìn)而帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)，會(huì)不會(huì)成為引發(fā)下一輪通貨膨脹的誘因，成為人們的心頭之患。

　　有些人把農(nóng)產(chǎn)價(jià)格上漲說(shuō)成是通脹的“帶頭大哥”，以這樣的由頭來(lái)，利用CPI要轉(zhuǎn)正為題材進(jìn)行炒作，引導(dǎo)人們對(duì)于通脹的預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致投資需求的迸發(fā)，推高房?jī)r(jià)，

　　亂象之七：GDP綁架高房?jī)r(jià)

　　通脹不是我們需要的,通縮也不是我們所希望的,因?yàn)樗鼈兌紩?huì)傷害經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展,我們所希望的是保持在合理水平上的價(jià)格。...2009年二季度,中國(guó)GDP增速高達(dá)7.9%,上半年累計(jì)為7.1%,增速雖然繼續(xù)大大低于2008年上半年的10.4%,但現(xiàn)在中國(guó)2009年上半年的GDP在投資的拉動(dòng)下，已經(jīng)在7.1%，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本面已經(jīng)占在利好的方面了。

　　在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走向方面，樓市股市估計(jì)會(huì)受到政府的微幅調(diào)控，使樓市股市投資過剩資金回流至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如此這樣分析，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好了，房?jī)r(jià)不漲也好像沒有道理。

　　亂象之八：第五個(gè)城市副中心胎動(dòng)：三林規(guī)劃建成世博新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)——聯(lián)動(dòng)世博會(huì)機(jī)會(huì)炒作房?jī)r(jià)

　　“世博論壇·世博與浦東發(fā)展高層研討會(huì)”透露出一則引人注目的消息：以三林世博功能區(qū)為代表的浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域，到2020年將逐步建成一座“世博新城”，三林地區(qū)將成為上海第五個(gè)城市副中心。

　　2010上海世博會(huì)后，以三林世博功能區(qū)為代表的浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展機(jī)遇，到2020年逐步建成一座“世博新城”，成為上海城市建設(shè)的新地標(biāo)，并與陸家嘴、外灘等區(qū)域一起，形成上海中心城區(qū)城市發(fā)展的沿黃浦江增長(zhǎng)帶。

　　三林規(guī)劃建成世博新城后，也將吸引大量外資企業(yè)高管的高端住房需求，無(wú)論是租賃還是買，整個(gè)高端市場(chǎng)這一塊會(huì)更加火熱。另外，中國(guó)本地人的高端需求也不甘示弱，國(guó)內(nèi)一些有實(shí)力的精英及港澳臺(tái)人士也會(huì)優(yōu)先選擇在此投資或安家。

　　除了世博效應(yīng)外,影響三林地區(qū)近期房?jī)r(jià)上漲的重要因素還有軌交通車因素。這樣，軌道交通、第五個(gè)城市副中心三林規(guī)劃建成世博新城聯(lián)動(dòng)世博會(huì)機(jī)會(huì)，這些利好導(dǎo)致該地區(qū)房?jī)r(jià)得到機(jī)會(huì)性上漲，推高房?jī)r(jià)。