房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)不同，它并不存在通常意義上的一般均衡。中國(guó)最近10來(lái)年房地產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲與全球性流動(dòng)性過(guò)剩相關(guān)；而在美國(guó)的次貸危機(jī)發(fā)生后，全球的房?jī)r(jià)都已大幅下跌，唯有中國(guó)的房?jī)r(jià)居然在危機(jī)中還能繼續(xù)上漲，究其原因，就在于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比大多數(shù)發(fā)達(dá)工業(yè)化國(guó)家還要不理性。

       在全球性的金融危機(jī)還沒(méi)有見(jiàn)底、全球生產(chǎn)仍在下降、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下滑的情況下，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)卻已開(kāi)始上漲。不斷走高的房?jī)r(jià)不僅不利于未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且也會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。因此控制房?jī)r(jià)的惡性上漲成為一個(gè)刻不容緩的問(wèn)題。

      為了有效控制房?jī)r(jià)的惡性上漲，我們首先需要弄清楚推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的因素到底有哪些？對(duì)此，我們大致可從以下幾個(gè)角度來(lái)加以分析：

1、國(guó)際貨幣體系的結(jié)構(gòu)變化

      1978年牙買(mǎi)加協(xié)議生效后，金本位制的布雷頓森林體系正式解體，伴隨著美元與黃金脫鉤而來(lái)的便是全球流動(dòng)性的泛濫。但是，由于當(dāng)時(shí)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的基本面恰好處在世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之長(zhǎng)周期的上升階段，并且又有以中國(guó)和印度為代表的一大批新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的崛起，美國(guó)不斷增加的貨幣供給被新興的IT產(chǎn)業(yè)和中國(guó)與印度等新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家所吸收，結(jié)果世界不僅沒(méi)有發(fā)生通貨膨脹，反而出現(xiàn)了出乎人們意料之外的通貨收縮。只要沒(méi)有通貨膨脹或者通貨膨脹的預(yù)期，人們就不會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資產(chǎn)生興趣。

      到了公元2000年，世界經(jīng)濟(jì)同時(shí)出現(xiàn)了三個(gè)拐點(diǎn)：第一個(gè)拐點(diǎn)是納斯達(dá)克股票市場(chǎng)暴跌，這意味著以IT產(chǎn)業(yè)為代表的新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)沒(méi)有投資機(jī)會(huì)；第二，世界固定資產(chǎn)形成占世界GDP的比重開(kāi)始迅速下降，這意味著各個(gè)國(guó)家內(nèi)部投資機(jī)會(huì)的減少；第三，世界跨國(guó)公司對(duì)外直接投資占世界GDP的比重也出現(xiàn)了較大幅度的下降，這意味著全球缺乏投資機(jī)會(huì)。

      面對(duì)這樣三個(gè)拐點(diǎn)，美國(guó)不僅沒(méi)有減少世界基礎(chǔ)貨幣的供給，反而采取了更為激進(jìn)的擴(kuò)張性貨幣政策，目的是為了刺激其傳統(tǒng)制造業(yè)的發(fā)展，以便對(duì)沖因?yàn)镮T產(chǎn)業(yè)衰退而造成的經(jīng)濟(jì)損失。很顯然，繼續(xù)不斷地增加的美元供給在不能被實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效地吸收的情況下，就只能流向資產(chǎn)市場(chǎng)，并且在通貨膨脹預(yù)期形成的情況下，必定會(huì)有更多的貨幣投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且在經(jīng)濟(jì)全球化和資本可以在國(guó)際上自由流動(dòng)的情況下，不可避免地造成全球房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲。

2、宏觀經(jīng)濟(jì)政策的激勵(lì)效應(yīng)

      就中國(guó)的情況而言，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲不僅與以上所說(shuō)的國(guó)際背景有關(guān)，而且在很大的程度上也與中國(guó)開(kāi)始于2004年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化有關(guān)。從2004年起，中國(guó)政府為了控制經(jīng)濟(jì)過(guò)快增長(zhǎng)、促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式與模式的轉(zhuǎn)變，開(kāi)始大幅提高利率，隨之又推出了人民幣升值的政策措施。但是在要素稟賦的約束之下(人力資本高度匱乏)，這樣的政策并沒(méi)有能夠起到推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式與模式轉(zhuǎn)型的政策目標(biāo)，反而導(dǎo)致大量的產(chǎn)業(yè)資本因?yàn)橘Y金成本和出口成本的提高而轉(zhuǎn)變成為金融資本，大量投向股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致了始于2006年的股市泡沫與房地產(chǎn)價(jià)格的急劇上漲。

3、非理性的購(gòu)房政策

      住宅商品并不是純粹意義上的私人消費(fèi)品，一棟樓房要是沒(méi)有各種各樣的公共設(shè)施給予配套，一定是沒(méi)有居住價(jià)值的。毫無(wú)疑問(wèn)，這種公共配套的投入顯然來(lái)源于本地居民的稅收。正因?yàn)槿绱?，西方眾多的發(fā)達(dá)工業(yè)化國(guó)家都對(duì)非本地居民購(gòu)買(mǎi)住宅商品采取了“歧視性”政策，即沒(méi)有本地稅號(hào)、也就是在本地沒(méi)有繳納過(guò)稅收的居民是不可以在本地購(gòu)買(mǎi)住房的。如若不是采取這樣的政策，那么就會(huì)發(fā)生本地居民以稅收補(bǔ)貼外來(lái)購(gòu)房者的不合理現(xiàn)象。

      不僅如此，假如沒(méi)有這樣的歧視性政策，就難免會(huì)產(chǎn)生以下問(wèn)題：第一，是土地資源的低效使用，其原因就在于非本地居民購(gòu)買(mǎi)住宅商品的目的主要不是為了居住，而是為了投資，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)住宅商品不是為了居住，而是為了投資、甚至是投機(jī)時(shí)，那么稀缺土地資源的使用就必定是缺乏效率的；第二，外來(lái)投資和投機(jī)者的進(jìn)入還會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫，原因就在于需求增加了，而且更加重要的是，由投資或者投機(jī)而導(dǎo)致的需求增加幾乎是與本地居民的收入變化沒(méi)有任何聯(lián)系的，考慮到這種需求的主要目的在于套利，因此在這類(lèi)需求的沖擊下，房?jī)r(jià)一定會(huì)朝著國(guó)際資金所期望的價(jià)格趨近；第三，如果說(shuō)谷賤會(huì)傷農(nóng)，那么房地產(chǎn)價(jià)格上漲一定會(huì)打擊工商業(yè)活動(dòng)，從而對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)消極的影響，而當(dāng)房地產(chǎn)泡沫不可持續(xù)而破滅時(shí)，又有可能造成金融危機(jī)。

      由上可見(jiàn)，任何激勵(lì)外來(lái)買(mǎi)房的政策都可以說(shuō)是非理性的。然而，只要對(duì)中國(guó)今天的購(gòu)房政策稍加觀察就不難看到，幾乎所有的地方政府都采取了激勵(lì)外來(lái)投資與投機(jī)者買(mǎi)房的政策，正是這種非理性的購(gòu)房政策造成了最近幾年中中國(guó)房?jī)r(jià)的飛速上漲。

4、來(lái)自于體制因素的推動(dòng)

      進(jìn)一步的問(wèn)題是，中國(guó)的各級(jí)地方政府為何要采取激勵(lì)外來(lái)投資與投機(jī)者來(lái)購(gòu)買(mǎi)本地住宅商品的非理性政策呢？原因在于中國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)與行政管理體制。

      1994年分稅制改革后，財(cái)政收入占GDP的比重以及中央財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入的比重逐步上升。2008年全國(guó)財(cái)政收入61316.9億元，其中，中央本級(jí)收入32671.99億元，占全國(guó)財(cái)政收入的53.3%，比1993年提高31.3個(gè)百分點(diǎn)，主要用于對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付；地方本級(jí)收入28644.91億元，占全國(guó)財(cái)政收入的46.7%，比1993年下降31.3個(gè)百分點(diǎn)。

      發(fā)生在中央政府和地方政府之間的這種財(cái)政再分配導(dǎo)致了地方政府的財(cái)力相對(duì)緊缺，在地方政府所承擔(dān)的事權(quán)不斷增加，但卻缺乏足夠征稅權(quán)力，在不可能通過(guò)發(fā)行地方債券融資來(lái)避免財(cái)政缺口的情況下，就只有依靠租售土地資源來(lái)彌補(bǔ)規(guī)模巨大的財(cái)政缺口。地方政府的這種做法決定了土地價(jià)格必將呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)，從而對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了基礎(chǔ)性的推動(dòng)作用。

       從萬(wàn)德資訊提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，從2001年到2008年，全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)下降了3個(gè)百分點(diǎn)，但是同期的全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)卻上漲了5個(gè)百分點(diǎn)以上，而全國(guó)的土地交易價(jià)格指數(shù)又要高出房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)8個(gè)百分點(diǎn)以上，由此可見(jiàn)，在與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的三個(gè)主要價(jià)格指數(shù)中，上漲最快的顯然是土地交易價(jià)格指數(shù)。

      土地價(jià)格最終是要進(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的，所以，當(dāng)土地交易價(jià)格以如此快速的速度上漲時(shí)，房屋銷(xiāo)售價(jià)格的上漲就是不可避免的了。至于究竟是地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲？還是房?jī)r(jià)的上漲拉動(dòng)了地價(jià)的上漲？這并不重要。其實(shí)，只要政策得當(dāng)，房屋價(jià)格的上漲原本就是可以控制的，從而也就不會(huì)存在房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)上漲的說(shuō)法。

5、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誤解

       導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的另外一個(gè)重要原因是人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的錯(cuò)誤理解。房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)不同，它并不存在通常意義上的一般均衡。從供給角度來(lái)講，住宅商品是非常不同質(zhì)的商品，以致不同的住宅必須賣(mài)給不同的消費(fèi)者。從需求角度來(lái)看，房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn)，既可以用作居住，又可以用作投資，考慮到人們實(shí)際收入水平的差別，就會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)于住宅商品產(chǎn)生差別性的需求，即：高收入者因?yàn)閾碛休^多的貨幣資產(chǎn)，不僅有能力購(gòu)買(mǎi)單價(jià)較高、面積較大的住宅，而且還可以對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行投資、乃至投機(jī)，借以達(dá)到增加其資產(chǎn)收益之目的；但是對(duì)于那些低收入者來(lái)說(shuō)，由于受到收入預(yù)算的約束，他們既沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)單價(jià)較高、面積較大的住宅，更沒(méi)有能力對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行投資或者投機(jī)；除此之外，還有那些介于兩者之間的中等收入的消費(fèi)者，他們可能沒(méi)有足夠的貨幣資產(chǎn)來(lái)購(gòu)買(mǎi)高收入者才有能力購(gòu)買(mǎi)的住宅，但又不愿意購(gòu)買(mǎi)低于他們收入水平的、較為簡(jiǎn)陋的住宅，他們寧可“排隊(duì)等待”(等待貨幣收入積累到一定水平之后再去購(gòu)買(mǎi)合意的住宅)。

       總結(jié)以上兩個(gè)方面的分析，我們自然可以得到這樣的結(jié)論：房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)上并不存在一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)，所以也就不會(huì)存在所謂的一般均衡解。既然不存在普通商品市場(chǎng)上的一般均衡解，那么要想出清房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求(即供求平衡)，就只能是差別產(chǎn)品的分離均衡。

       如果能夠用一個(gè)幾何模型來(lái)表示這樣的均衡，那么在一個(gè)縱坐標(biāo)為房?jī)r(jià)、橫坐標(biāo)為需求與供給數(shù)量的模型中，社會(huì)對(duì)住宅商品的需求并不是一條從左上方向右下方傾斜的、并且是連續(xù)可導(dǎo)的曲線，而是一條至少帶有兩個(gè)拐點(diǎn)、并且是非連續(xù)性的、向右下方傾斜的臺(tái)階線。其中：處在左上方的那段曲線是高收入者對(duì)住宅商品的居住、投資或者投機(jī)的需求；處在右下方的那段曲線是低收入者對(duì)住宅商品的居住或者租賃需求；而連接上下兩條需求曲線的垂直線則是中等收入者的需求曲線。

       面對(duì)這樣三條差別巨大的需求曲線，就必須要有三條供給曲線加以配對(duì)，才能實(shí)現(xiàn)保證市場(chǎng)所有需求得以出清的分離均衡。這三條供給曲線分別是：以開(kāi)發(fā)商為主體的、旨在滿(mǎn)足高收入者的市場(chǎng)供給曲線；以政府為主體的、旨在滿(mǎn)足低收入者的住宅供給曲線(即與所有權(quán)讓渡有關(guān)的經(jīng)濟(jì)適用房供給或者僅與使用權(quán)讓渡有關(guān)的廉租房供給)；最后，我們還需要一個(gè)規(guī)范的、并且是規(guī)?？捎^的、主要用來(lái)滿(mǎn)足中等收入者在排隊(duì)等待期間之住房需求的租賃市場(chǎng)，如管理良好的、僅供租賃居住的公寓等。

       但是，在今天的中國(guó)并不存在這樣的租售體系，除了開(kāi)發(fā)商純市場(chǎng)化的供給之外，由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給嚴(yán)重不足，并且也沒(méi)有一個(gè)規(guī)模可觀、管理良好的租賃市場(chǎng)。由于住宅供給在結(jié)構(gòu)上的過(guò)于單一，當(dāng)然也就滿(mǎn)足不了國(guó)民的差別需求，其結(jié)果是人們誤以為房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就不存在我們?cè)谶@里所說(shuō)的分離均衡，而只有類(lèi)似于其他商品市場(chǎng)一樣的一般均衡。

      那么混淆一般均衡與分離均衡會(huì)產(chǎn)生怎樣的問(wèn)題呢？從供給角度來(lái)講，政府就會(huì)忽略其所必須承擔(dān)的向低收入居民提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房的職能；從需求角度來(lái)講，在一般均衡的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)假設(shè)下，事實(shí)上是分離的需求曲線就會(huì)變?yōu)橐粭l虛幻的、不帶有拐點(diǎn)的連續(xù)性曲線，這意味著所有的需求(盡管它們是有差異的)被不加區(qū)分地加總了，于是需求就會(huì)被高估，即使不考慮目前中國(guó)有大量的產(chǎn)業(yè)資本為了預(yù)防未來(lái)可能發(fā)生的通貨膨脹而拼命地購(gòu)入房產(chǎn)的非理性行為，總體房?jī)r(jià)水平也會(huì)因?yàn)檫@種錯(cuò)誤的加總而暴漲。隨著房?jī)r(jià)暴漲，那些原先就不屬于這個(gè)市場(chǎng)中的居民就會(huì)在不斷走高的房?jī)r(jià)沖擊下陷入絕望的境地，并有理由對(duì)這個(gè)病態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表示不滿(mǎn)、甚至憤怒。

       根據(jù)以上各點(diǎn)分析，我們大致可以得到這樣兩個(gè)結(jié)論：第一，中國(guó)最近10來(lái)年房地產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲與全球性流動(dòng)性過(guò)剩相關(guān)；第二，在美國(guó)的次貸危機(jī)發(fā)生后，全球的房?jī)r(jià)都已大幅下跌，唯有中國(guó)的房?jī)r(jià)居然在危機(jī)中還能繼續(xù)上漲，究其原因，就在于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比大多數(shù)發(fā)達(dá)工業(yè)化國(guó)家還要不理性，這種不理性主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是各級(jí)地方政府已經(jīng)不理性地把土地的高溢價(jià)作為其財(cái)政收入的主要來(lái)源；二是大量的產(chǎn)業(yè)資本非理性地把房產(chǎn)當(dāng)作了投資對(duì)象。因?yàn)橛辛诉@樣兩種非理性行為，在中央政府為保增長(zhǎng)而采取積極的貨幣擴(kuò)張政策的情況下，伴隨著流動(dòng)性增加而來(lái)的房?jī)r(jià)上漲也就不足為怪了。