作為一年當(dāng)中的黃金銷售期，金九銀十這兩個(gè)月份被開(kāi)發(fā)商賦予了太多的期望。在筆者認(rèn)識(shí)的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，就有不少京城的開(kāi)發(fā)商在6月份樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面后，采取了放慢開(kāi)盤(pán)節(jié)奏或干脆延遲開(kāi)盤(pán)的手段捂盤(pán)惜售，試圖在9、10月份大戰(zhàn)一場(chǎng)，取得銷售業(yè)績(jī)和高利潤(rùn)的雙豐收。

但理想和現(xiàn)實(shí)總有一些差距，在剛剛過(guò)去的8月份，京城樓市的表現(xiàn)并未讓開(kāi)發(fā)商吞下一顆定心丸，相反交易量的迅速下滑無(wú)疑似一記警鐘，敲醒了處于幻覺(jué)中的開(kāi)發(fā)商。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：8月份無(wú)論是期房還是現(xiàn)房成交，均出現(xiàn)了明顯下滑趨勢(shì)，尤其是現(xiàn)房的成交量更是大幅下跌，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別下降了45.7%和39.6%，這樣的下降幅度在09年是前所未有。

交易量下滑的同時(shí)，京城房?jī)r(jià)上漲的速度比火箭還快。8月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的均價(jià)達(dá)到了16165元/㎡，而4月份的房?jī)r(jià)僅為12168元/㎡，在此期間，不少項(xiàng)目密集開(kāi)盤(pán)，但每次開(kāi)盤(pán)套數(shù)急劇減少，開(kāi)發(fā)商就是通過(guò)多頻次的開(kāi)盤(pán)不斷調(diào)整銷售價(jià)格。從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，北京樓市截止到8月份，價(jià)格上漲的幅度已經(jīng)達(dá)到42%，部分項(xiàng)目漲價(jià)幅度高達(dá)50%，而8月份房?jī)r(jià)再次達(dá)到歷史最高。

同時(shí)根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，8月份北京房?jī)r(jià)環(huán)比7月份的房?jī)r(jià)，每平米房?jī)r(jià)上漲了417元，雖然月度房?jī)r(jià)上漲超過(guò)400元，但相比6、7兩月之間的1106元/㎡的漲幅放緩了不少。同期截止到8月31日，京城可售期房商品住宅的套數(shù)為72377套，環(huán)比增加了3184套，樓市庫(kù)存量年內(nèi)首次出現(xiàn)增長(zhǎng)，而在此之前庫(kù)存是逐月減少的。

通過(guò)上述分析可以看出，房?jī)r(jià)雖然突破了歷史最高點(diǎn)，但上漲勢(shì)頭正在減弱，而且銷售量也在大幅度下降，市場(chǎng)存量首度出現(xiàn)正增長(zhǎng)，北京樓市的上漲后勁不足，如果央行貨幣政策出現(xiàn)微調(diào)，商業(yè)銀行繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房首付及房貸政策的話，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除陷入新一階段的頹勢(shì)。

從需求一方來(lái)看，通常購(gòu)房者分為三類：自住型、改善型和投資型。隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，自住類購(gòu)買雖然極具剛性，但面對(duì)高房?jī)r(jià)無(wú)能為力只能選擇觀望；而改善性購(gòu)房者的購(gòu)買成本正在加大，尤其是二套房首付和房貸的嚴(yán)控，使得此類人群也逐漸喪失了購(gòu)買的興趣；而投資型的購(gòu)房者已經(jīng)在上半年基本“滿倉(cāng)”或“重倉(cāng)持有”，隨著房?jī)r(jià)升高，投資風(fēng)險(xiǎn)在加大，而預(yù)期回報(bào)正在縮水。

雖然從市場(chǎng)的一系列表現(xiàn)來(lái)看，金九銀十的樓市并不是十分樂(lè)觀。但我們必須清醒的認(rèn)識(shí)到，今天的開(kāi)發(fā)商們已不是年初那個(gè)陷入資金慌的窮光蛋了，隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商通過(guò)上半年的銷售回款，已經(jīng)變的“不差錢(qián)。”有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)即使未來(lái)1~2年不賣房資金流也不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，他們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持目前的高房?jī)r(jià)政策，而且不排除繼續(xù)上漲房?jī)r(jià)的可能性。

當(dāng)然也有一些對(duì)市場(chǎng)極度敏感，理性的開(kāi)發(fā)商會(huì)在金九銀十選擇加大推盤(pán)速度，在制定價(jià)格時(shí)，相對(duì)理智，盡快出貨，這類開(kāi)發(fā)商會(huì)堅(jiān)持目前的價(jià)格，輕易不會(huì)漲價(jià)。還有一類開(kāi)發(fā)商屬于謹(jǐn)慎性，或迫于企業(yè)未來(lái)資金的壓力，一旦發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)向不對(duì)，就會(huì)通過(guò)適當(dāng)降價(jià)或變相促銷的方式，盡快將手里的存貨出手，獲取現(xiàn)金流。

通過(guò)上述分析，今年的金九銀十和08年的一定有所不同，去年是冷冷清清，今年一定是熱鬧異常。開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)會(huì)產(chǎn)生明顯的分化：有看漲房?jī)r(jià)調(diào)整價(jià)格的；有堅(jiān)持目前房?jī)r(jià)的；也有適當(dāng)降價(jià)的項(xiàng)目。面對(duì)市場(chǎng)的紛繁雜亂，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就一定要擦亮自己的眼睛，明辨真?zhèn)?。樓市就似目前媒體熱炒的“車震門(mén)”一樣，房?jī)r(jià)有上漲也有下跌的。車震能夠持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，這就要看開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的博弈能持續(xù)多久，這就如同真實(shí)版本的“車震”能堅(jiān)持30分鐘，主要取決于孫悅的體質(zhì)和車內(nèi)的環(huán)境究竟是不適合做愛(ài)。