房地產(chǎn)瘋狂增長的來由：制度喚醒財富
1、房地產(chǎn)瘋生的前夜。九八年的前一年，正是亞洲金融風暴發(fā)的時候，但在98年中國經(jīng)濟卻保持了7%左右的增長，真的是奇跡嗎？在這個緊要的關頭，中國實施了98房改，此前一直由國家主導的公房，改為由市場主導的商品房，同時配套少量廉租房與經(jīng)濟適用房（但實際上據(jù)筆者的資料，變性的福利房——單位集資房在2007年仍然存在。單位集資房擁有房產(chǎn)權和共有土地使用權，也是土地“法酬化”的一種，依靠制度的不公以比較低的成本擁有住房，然后進行房改上市套現(xiàn)）
2、財富的激活。在那場所有80后們都覺得似有似無的金融風暴中，98年住房制度改革扮演了一個關鍵性的角色。正是這項改革，大規(guī)模盤活了傳統(tǒng)經(jīng)濟積累下的存量資產(chǎn)，成功地拯救了亞洲金融風暴中的中國經(jīng)濟，觸發(fā)了改革開放以來持續(xù)時間最長的一輪經(jīng)濟增長。中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴就此埋下命根。
3、不可思議的“不健康”。九七年底，亞洲金融風暴爆發(fā)，宏觀經(jīng)濟指標全面惡化。中國的房地產(chǎn)業(yè)卻一反常態(tài)，從1998年開始突然脫離宏觀經(jīng)濟曲線，出現(xiàn)了無法解釋的快速上升。2001年房地產(chǎn)投資的增長更是達到1994年以來的最高點——將近30%。由于無法解釋這樣反常規(guī)的增長，以至于國家發(fā)改委得出結論，認為“這樣快的增長速度與整個宏觀經(jīng)濟處于調(diào)整型增長的態(tài)勢是背離的，是不健康的”。中國式的對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的基調(diào)與手法也就在此形成了一套模式。
4、房地產(chǎn)的爆破歲月。九八年房改，一改由單位或國家分配住房的方式，改為產(chǎn)權轉讓的形式，通過房改個人以比較低的價格擁有住房，這一大批人又將住房以市場價格拋出，商品房實現(xiàn)在極大自由度的流通，在一次一次的轉讓之中，價格不斷遞增，這就使很多人一夜之間財產(chǎn)倍增。房改將幾十年積累下來的財富在短時間內(nèi)猛烈地釋放出來，整個社會的實際財富在短短的幾年，成千上萬億地劇增。換句話說，這次房地產(chǎn)高潮不是經(jīng)濟增長帶動的，而是相反，這一輪經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)市場“爆炸”帶來的。
中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的瘋狂依賴
1、政府土地套現(xiàn)，房地產(chǎn)瘋狂的第一步。90年推出的城市土地有償使用制度，終于讓政府逮到了把手中土地套現(xiàn)的機會，使地方政府特別是城市政府“一夜暴富 ”。誠然，此前城市公共服務的資金錢直短缺，但一嘗到甜頭之后，政府不思產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)整，以提升稅收改善城市服務公積金，反而變本加厲地依賴土地套現(xiàn)達10余年，再碰到08年的金融風暴，政府又一次的捉襟見肘，對房地產(chǎn)拉動的變性內(nèi)需的依賴再度加強。
2、中國經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)達到無以復加的地步。地價越高，土地收益越多，地方政府補貼能力越強，產(chǎn)業(yè)的競爭力就越強，中央政府的財政收入就越好。從某種意義來講，中國產(chǎn)業(yè)超強的競爭力（所謂的中國制造業(yè)）和中央財政的連年盈余，很大一部分都是從地方政府的土地收益轉移過去的。這意味著本輪房地產(chǎn)高潮帶動的絕不只是房地產(chǎn)業(yè)自身，而是涉及了投資、消費和出口所有宏觀經(jīng)濟領域。因此，房地產(chǎn)市場的崩盤，對宏觀經(jīng)濟的影響一定會是全面性的——至少會遠遠超過股市對宏觀經(jīng)濟的影響：不僅地方政府，而且中央政府；不只是房地產(chǎn)行業(yè)，而是所有其他行業(yè)，都無法在房地產(chǎn)市場衰退中獨善其身。98年住房制度改革，啟動了新一輪的經(jīng)濟增長，同樣，急速的房地產(chǎn)下滑，也必定會觸發(fā)國民經(jīng)濟的全面下滑。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟仍要扮演重要的角色。道理很簡單，房地產(chǎn)業(yè)拉動的內(nèi)部需求無人能及。一個簡單事實是，任何大型耐用消費品要想離開商店的柜臺，都需要足夠的新空間。沒有住宅，無論何種刺激消費的政策(比如減稅、降價)都必然效果有限。同其他產(chǎn)業(yè)不同，住房需求幾乎不受國際市場的影響，同時可以拉動巨大的投資?，F(xiàn)在的問題是，如何地把房地產(chǎn)納入一個比較理性的上升通道，一方面利國，一方面又利民。
高房價透支民富，改革勢在必行
1、九八房改的基礎就是，改革開放20年國民積累了大量的民富。中國居民有積蓄的天性，通過房改，釋放這些存款，增加流動性，帶動消費與投資。20年再加房地產(chǎn)高速發(fā)展的10年，民富大部分已變成了商品房?，F(xiàn)在高房價很不得民心，學界和民間的批評也越來越白熱化。
恰逢我們又碰上了新一輪的全球化的金融危機，而中國經(jīng)濟保增又是一個很嚴肅的政治任務，是不可動搖的政治任務。出口目前不樂觀，內(nèi)消又拉不動（內(nèi)消的動能已轉移到住房消費上了）。與其硬性地透支民富，不如彈性地加以改革，更能在政治和經(jīng)濟上得到掌聲。
2、房地產(chǎn)改革需再度擺上議程。房地產(chǎn)改有兩個方面，一是制度與體制改革，現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度是：國家暴力財政集團聯(lián)合受制度保護的房產(chǎn)商經(jīng)濟體進行住房生產(chǎn)，制度一直忽視個人集資建房的重要性，市場的準入與包融性極差，極大的損害了個人投資者的利益。另一個方面就是，現(xiàn)行刺激經(jīng)濟的方案效果不甚理想，四萬億資金投向基礎建設，其效應還是有限。要知道，97年金融風暴，真正幫助中國經(jīng)濟走出低谷的，是房改帶動的消費井噴。簡單地將資金投向基礎設施，并不會產(chǎn)生1998年那樣的宏觀經(jīng)濟效果。所以，要進行房地產(chǎn)政策、制度、體制上的變革。
3、如何改革，降低購房成本，擴大購房總量。
3.1，把經(jīng)濟適用房開發(fā)建設市場化，去化政府行政指導，改由立法指導，規(guī)定經(jīng)濟適房的準入與運機制，由大型房地產(chǎn)或大型企業(yè)投資建設，限定利潤，針對經(jīng)濟適用房，可適用預售制度。制度和立法上要防患瀆職貪污。
3.2，大幅增量廉租房，10年以后再房改房上市，引入民間資本介入廉租房開發(fā)建設?？赏ㄟ^相應的機制，引入民間資本，進行投資，投資者享受套現(xiàn)期權，或將產(chǎn)權進行打包成有價證券或債券流入資本市場，以解決投資者的套現(xiàn)問題。
3.3，鼓勵和保護個人集資建房，杜絕單位資集建房。單位集資建房能靠行政資源，以較低的價格獲得土地，對個人而言，不公平。個人資集建房，仍按一般房開企業(yè)的模式進行，但對于土地的獲得，一方可適用招掛拍的形式，另一方面可適用建設規(guī)劃聽證制度，由人大意見權重影響土地的獲取。政府還是可以從土地獲取較大的收益。
3.4，對于房開企業(yè)，取消商品房預售制度。這一制度的開頭就是講要維護雙方的利益，但實則不然。在現(xiàn)今這個講資本與利潤的時代，個人購房者提前交付的房款，應該得到回報?，F(xiàn)在房開企業(yè)已過了第一桶金的時期，其開發(fā)資金應自措或有償融資，而不能假制度之優(yōu)惠，損害消費者利益。
4、寬松房改政策，再度啟動中國經(jīng)濟，惠民惠國。次貸危機使得全世界聞“房地產(chǎn)”色變。但1998年的住房制度改革告訴我們，對于高速城市化階段的中國，恰恰是住宅消費，為我們提供了發(fā)達國家所不具備的巨大剛性需求。以保障住宅建設為核心的房地產(chǎn)業(yè)，很可能是我們走出經(jīng)濟低谷的最大機會。
