俞堅(jiān)先生的著作《房地產(chǎn)——第三層空間》（上海人民出版社）對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的特色給予了精辟的分析，尤其他指出了房地產(chǎn)的中國(guó)模式，對(duì)于我們正確認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和基本走向提供了理論范型，在該范型中，房?jī)r(jià)的走向、房地產(chǎn)投資價(jià)值一目了然，不懂行的人看了也能理解。因此，本人將該理論范型大概講一下，并根據(jù)自己的認(rèn)識(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的若干問(wèn)題做一簡(jiǎn)單評(píng)論。

    房地產(chǎn)由三層空間構(gòu)成：第一層空間是房屋本身，入戶門(mén)和單元門(mén)之內(nèi)；第二層空間是指院落內(nèi)部,也就是自己的小區(qū)、花園；第三層空間是花園外的廣闊天地，也就是說(shuō)住宅的外環(huán)境。第一層、第二層空間構(gòu)成“房產(chǎn)”，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性。第三層空間構(gòu)成地產(chǎn)，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)的投資屬性。房產(chǎn)空間是貶值的，隨著時(shí)間綿延，價(jià)值降低；第三層空間因?yàn)檫B續(xù)性投資，是增值的，因此，雖然房產(chǎn)貶值，但“房地產(chǎn)”是增值的，價(jià)值源泉是地產(chǎn)。而地產(chǎn)的運(yùn)行變化操縱在政府手里，由不得“業(yè)主”的操縱。所以，很多人買(mǎi)了房子，坐等增值就行了，自然有人抬轎子，不費(fèi)吹灰之力就能獲得增值利益。

    房地產(chǎn)的中國(guó)模式第一大特點(diǎn)是“地產(chǎn)價(jià)值”在“房地產(chǎn)”價(jià)值中的占比較高，按照國(guó)土資源部的計(jì)算，23.2%地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是23.2%，按照全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)，則要占一半以上。按照三層空間理論，土地價(jià)值在房?jī)r(jià)中的占比較高是肯定的，因?yàn)?，我們要把稅收、?guī)費(fèi)都算進(jìn)來(lái)，這些稅費(fèi)對(duì)第三層空間有著直接的影響，是第三層空間改善的推動(dòng)力量。第一層、第二層空間在房?jī)r(jià)中的占比較低，主要組成是房屋和社區(qū)環(huán)境造價(jià)，同城并無(wú)太大的區(qū)別。因此，影響房?jī)r(jià)最大的是“地價(jià)”，地價(jià)的決定因素是第三層空間。

    房地產(chǎn)的中國(guó)模式的第二大特點(diǎn)是“房地產(chǎn)的高門(mén)檻”，門(mén)檻高，不容易進(jìn)入有房者行列，或者買(mǎi)房不容易?？僧?dāng)買(mǎi)了房，持有起來(lái)則相當(dāng)容易，幾乎沒(méi)有成本，一馬平川。進(jìn)來(lái)了，就不想出去。因?yàn)槲覈?guó)沒(méi)有物業(yè)稅，持有階段國(guó)家不收錢(qián)。所以，外面的人迫切想進(jìn)來(lái)，因?yàn)槌钟蟹课莸睦嫣罅?，太有誘惑力了。這是我國(guó)房地產(chǎn)投資長(zhǎng)盛不衰的根本原因。

   因?yàn)榉績(jī)r(jià)中的“土地成本”是一次性躉交，買(mǎi)房時(shí)交清，交房時(shí)把70年的維修費(fèi)也交上了，致使土地成本占比較高。由于房地產(chǎn)增值的主要源泉是“第三層空間”，地價(jià)增值，而房屋所有人又不必為此增值再做些什么事。結(jié)果導(dǎo)致房?jī)r(jià)增值幅度大，增值額全落到房主手里，如此，只有“傻子”才不趕快買(mǎi)房子呢！只要有錢(qián)，肯定趕緊買(mǎi)房子。上個(gè)星期，和溫州人交談，他們的信條就是有錢(qián)就買(mǎi)房子。說(shuō)到這里，朋友們應(yīng)該明白，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何持續(xù)發(fā)燒了吧。

  我們?cè)僬f(shuō)美國(guó)，美國(guó)的房子是買(mǎi)起來(lái)便宜，用起來(lái)貴。在房?jī)r(jià)構(gòu)成中，地價(jià)占比較低，他們不需要躉交土地出讓金?？墒?，美國(guó)有物業(yè)稅之說(shuō)，每年交1-1.5%，相當(dāng)于把土地增值部分都拿走了，所以，美國(guó)大部分人是不“投資”房子的，他們購(gòu)買(mǎi)的目的僅是自住而已。所以，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度，是鼓勵(lì)投資的，有錢(qián)人大膽地投資，回報(bào)豐厚。有些人，包括著名的三劍客，怎么也不明白房?jī)r(jià)老是降不下來(lái)，因?yàn)樗麄儗?duì)“中國(guó)模式”“中國(guó)特色”不明白，掌握不了精髓。

   房地產(chǎn)的中國(guó)模式的第三大特點(diǎn)是“集中投資，攤餅式擴(kuò)張”。為什么要集中投資呢？根子在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)化成國(guó)有用地不容易，城鄉(xiāng)不對(duì)流，結(jié)果，城市人畫(huà)地為牢，先圍繞城市中心做文章，然后再向郊區(qū)擴(kuò)張，郊區(qū)建的差不多了，再考慮遠(yuǎn)郊區(qū)，最后考慮衛(wèi)星城，一環(huán)，二環(huán)，三環(huán)，四環(huán)···。結(jié)果，城市化成了擠壓化，向心擠壓，郊區(qū)的發(fā)展不但不減輕擠壓，反而是擠壓的強(qiáng)化。這種發(fā)展，導(dǎo)致城市的“連續(xù)投資”十分密集，政府把大量的錢(qián)投放在中心區(qū)域，第三層空間改善了，土地增值了，房?jī)r(jià)竄高了，買(mǎi)房子的肯定獲益匪淺。所以，我們說(shuō)，只要城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)不打破，城市仍然畫(huà)地為牢，孤芳自賞，房?jī)r(jià)不升才怪呢！因此，我十分強(qiáng)調(diào)都市化，而非城市化，要在廣大的區(qū)域內(nèi)布局生產(chǎn)力，沖破牢籠，才能打開(kāi)房?jī)r(jià)上漲的死結(jié)。

   房地產(chǎn)的中國(guó)模式的第四大特點(diǎn)是“商品房+保障房”的雙軌制。原來(lái)，我有個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，以為保障房增多了，會(huì)降房?jī)r(jià)。其實(shí)，保障房越多，房?jī)r(jià)越降不下來(lái)。香港有一半的住廉租房，政府提供的房屋，新加坡也基本如此，房?jī)r(jià)都很高。我國(guó)的保障房針對(duì)最低收入人群的，他們買(mǎi)房子不買(mǎi)地產(chǎn)，房屋增值基本和他們無(wú)關(guān)，所以，買(mǎi)房子住若干年后，房產(chǎn)貶值了，自己的財(cái)富反而是縮水的，試想，除非萬(wàn)不得已，誰(shuí)愿意買(mǎi)保障房？最近武漢等地方，有很多人放棄經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買(mǎi)資格，就是他們認(rèn)為無(wú)意義。社會(huì)大眾都希望去購(gòu)買(mǎi)商品房，不但能住，還能獲得增值利益。只要投資增值的經(jīng)濟(jì)學(xué)、政策拐點(diǎn)（如增收物業(yè)稅）沒(méi)到，保障房擠壓商品房的供應(yīng)量，需要商品房提供資金，商品房?jī)r(jià)就不容易降下來(lái)。

   上述四點(diǎn)構(gòu)成房地產(chǎn)的中國(guó)模式的主要特色，如果我們理解了該模式，就能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展方向有個(gè)正確的判斷。避免蒼蠅般地胡亂飛舞，胡說(shuō)八道，娛樂(lè)化房地產(chǎn)評(píng)論舞臺(tái)。