其實，事情并非完全如此。
對于住宅的需求，我們必須把它分開來看，一部分是居住的需求，一部分是投資的需求，這兩種需求是一個交集的關(guān)系，甚至可以說一切自住式購買都是一種投資行為，但并非所有的投資行為都來自住。但就其購買動機(jī)而言，自住與投資這兩種購買行為，卻是涇渭分明的。真正與股市掛鉤的是樓市中的投資行為，而絕非那些樓市中的自住型客戶——曾經(jīng)一段時間北京樓市就是一個最好的例子：股市在火爆上漲，受其影響北京高檔房的投資型客戶急劇減少，造成了高檔住宅的整體滯銷，而與其形成鮮明對比的是，即使是在此時，北京普通住宅的需求依然強(qiáng)勁！
所以，我們有必要分析一下，住宅市場中哪些需求是可調(diào)控的，而哪些需求是不可調(diào)控的。首先，根據(jù)梁小民先生所著的《微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書所指出的“需求（DEMAND）這個詞是指一種物品的需求量與其價格之間的整個關(guān)系”，由此引出一個重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念——需求彈性。需求彈性其全稱又叫做需求的價格彈性，它衡量一種物品需求量變動對其價格變動的反映程度。如果價格上升引起需求量下降，那么彈性就大于零，當(dāng)需求量變動的百分比小于價格變動的百分比時，彈性小于1。當(dāng)需求量變動的百分比等于價格變動的百分比時，需求彈性是1。如果需求量變化的百分比大于價格變動的百分比，彈性就大于1。
當(dāng)需求的價格彈性在0與1之間時，需求是缺乏彈性的（INELASTIC），彈性大于1時，需求是富有彈性的（ELASTIC）。當(dāng)彈性無限時，需求稱為完全彈性（PERFECTLY ELASTIC），當(dāng)彈性等于0時，需求稱為完全無彈性（PERFECTLY INELASTIC）。
我們引用了梁小民先生的這么多論述，不是為了進(jìn)行大眾的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識普及，我們是要討論一個非常重要的核心概念，那就是人們的居住型購房需求，其需求彈性到底大不大？在梁小民先生的這本書中，同時引用了美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿?！ぢK爾和約翰·惠利所編制的一個表，在表中，他們估算了美國主要行業(yè)產(chǎn)品的需求彈性實際值。在其中，金屬被列為需求彈性最大的一種產(chǎn)品，其彈性為1.52，而煤被列為彈性最小的一種產(chǎn)品，其彈性值為0.32，住房服務(wù)緊隨在煤之后，排第五位，是彈性比較小的產(chǎn)品，其彈性值為0.55。這是美國的情況。那么到了我們中國，今天的中國，這個彈性值是應(yīng)該更高還是更低呢?
肯定是更低的!因為，亞洲人對于購買房屋這類固定資產(chǎn)，是有著很強(qiáng)的心理偏好的，而在這其中，中國人的這種心理偏好又是其中最強(qiáng)的——多數(shù)中國人在購買自己的第一套自住型購房時，并不是美國人那樣，去對比股市、匯市和金市，合適就買，不合適就不買，中國人可不是這樣，以后投資型的住房購買前可能會做對照，但是，對于多數(shù)人第一套住房，是根本就不做對照的，而其動機(jī)只有一個：買房，買房，買房！正是這種偏好造成了中國房地產(chǎn)市場自住型購買需求的彈性缺乏！
讓我們來分析一個微觀案例。我們還用財務(wù)分析的方法來進(jìn)行，我們首先假定，在完全理性經(jīng)濟(jì)人判斷的情況下，如果其它條件基本都相同，女孩在選擇自己的未來丈夫的時候，應(yīng)當(dāng)選擇相對有錢的男孩做丈夫。那么，讓我們對比一下，下面兩個男孩如果同時作為競爭者出現(xiàn)在同一個女孩面前，女孩會嫁哪一個呢？
男孩A：擁有一所價值100萬的房子，其中，首付30萬，按揭70萬，銀行存款為0；
男孩B：沒有房子，銀行存款30萬。
答案很清楚，絕大多數(shù)女孩都會選擇嫁給男孩A，因為他是“有房一族”。其實，在財務(wù)學(xué)里有一個最簡單的公式：資產(chǎn)－負(fù)債＝所有者權(quán)益，也就是說，100萬－70萬＝30萬，兩個人的所有者權(quán)益其實是一樣的，要說起來，男孩B的情況可能會更好一些，因為他沒有負(fù)債，但是在現(xiàn)實社會中，沒有房想交女朋友是可能，但是要想結(jié)婚那就是另外一回事了，所以，在這種情況之下，有房的男孩A會勝出。
讓我們把剛才那個表調(diào)一下：
男孩A：擁有一所價值100萬的房子，其中，首付20萬，按揭80萬，銀行存款為0；
男孩B：沒有房子，銀行存款30萬。
這個時候誰會勝出呢？大多數(shù)女孩還是會選男孩A，因為，還會認(rèn)為他是“有房一族”，其實：100萬－80萬＝20萬〈 30萬，這時男孩A的所有者權(quán)益，也就是凈資產(chǎn)，已經(jīng)少于男孩B了，可是，他仍然會勝出。
我們再把表調(diào)一下：
男孩A：擁有一所價值90萬的房子，其中，首付20萬，按揭70萬，銀行存款為0；
男孩B：沒有房子，銀行存款30萬。
這時候誰會勝出呢？不用說，還是男孩A，歸根結(jié)底的答案還是一個，因為他有房子！
真的有那么嚴(yán)重嗎？如果不相信，就讓我們打開各種媒體看一看，你會發(fā)現(xiàn)，不論是何種媒體的征婚廣告，在女孩提出的所有條件中，前四個字永遠(yuǎn)是類似的，要么是有房有車，要么叫做車房俱備。相對來說，北京女孩的經(jīng)濟(jì)學(xué)觀念差一些，只看總資產(chǎn)，不太關(guān)心對方的負(fù)債情況。上海女孩可就不同了，她們的征婚條件中多了一個后綴，叫做有車有房（無按揭），你可不要小瞧這個“無按揭”三個字，它充分證明了，上海女孩是在一種“所有者權(quán)益”的眼光看待對方的資產(chǎn)狀況，這遠(yuǎn)比其它地方的女孩目光獨(dú)具！
無論如何，我們到此都能得到一個結(jié)論，那就是年輕人第一套住房需求的彈性缺乏——缺乏到什么程度呢？我們當(dāng)然不能說這是一種完全無彈性的需求，但是，即便是有彈性，這個彈性也非常之小。因為，我們可以這樣來做一個簡單的推理：人們總是要結(jié)婚的→所以，由人們結(jié)婚引發(fā)的需求其彈性是很小的→又由于女孩們都認(rèn)為，有房是結(jié)婚的必要前提→因此，男孩要想結(jié)婚就必須首先買房子，或者事先做出買房的確定性承諾→所以，所有想結(jié)婚的人幾乎都必須買房子→所以，為了結(jié)婚而引發(fā)的買房需求，如果想進(jìn)行調(diào)控的話→要么，我們想辦法調(diào)控男孩們的結(jié)婚欲望→要么，我們想辦法調(diào)控女孩們對結(jié)婚用房的標(biāo)準(zhǔn)要求（當(dāng)然，最好是放棄這個標(biāo)準(zhǔn)）→事實上，這兩種調(diào)控都是不可能的→結(jié)論：自住型住房需求缺乏彈性。
由此看來，房地產(chǎn)需求的調(diào)控不光是建設(shè)部的事，也不光是國土資源部的事，好像全國婦聯(lián)也應(yīng)當(dāng)在里面起相當(dāng)主要的作用。能不能想辦法做一做未婚女青年的工作，對她們的價值觀進(jìn)行適度的調(diào)控，這樣一來，我們這種剛性極強(qiáng)的自住性住宅需求或許會有所改變，否則只是去做男孩的工作是沒有用的。當(dāng)然，這是開玩笑了，事實上，這種說服教育的工作，已經(jīng)有很多人做過了，無論是勸說這些小伙子們樹立正確的資產(chǎn)觀，還是去告訴他們買房和租房其實是一回事，事實上都不見效。就拿我本人而言，我都不止一次向我的年輕同事們講過什么叫做凈資產(chǎn)，什么叫做所有者權(quán)益，聽完我的講述，他們無一例外的都搖搖頭說道，要是那些女孩們都和你一樣，能明白這個道理就好了，只可惜她們不明白，可我們也不能等著人家明白了再結(jié)婚啊，那樣黃花菜都涼了。所以還是趕緊買房結(jié)婚的好。由此看來，思維不能改變存在，而存在卻可以決定思維。
